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现金流之争的症结在哪里? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (816 bytes) () 03/23/2012  14:05:29

那么,如果他坚持说是用cash flow 计算赢利,付到本金里的部分就漏掉了 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (67 bytes) () 03/23/2012  14:33:27

用net pv方法一定没错的吧,因为现在的100元,5年后,一定值》100元。他的方法是把通货膨胀考虑进去了。  - 马嘉 - 给 马嘉 发送悄悄话 马嘉 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  14:42:56

我没有质疑他把通货膨胀考虑进去的部分,只质疑他的C1,C2是不是cash flow  - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (157 bytes) () 03/23/2012  14:50:18

net pv方法也有个缺限,好象没把折旧的好处加进去。 - 马嘉 - 给 马嘉 发送悄悄话 马嘉 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  14:53:59

这样说吧,你的每年都有正收入,并不保证你的npv是》0的,if npv》0, 这个deal should be good dea - 马嘉 - 给 马嘉 发送悄悄话 马嘉 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  14:58:40

你说的对,那个公式可简单看作,啥时候我能白赚一座房子 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (91 bytes) () 03/23/2012  15:09:26

他的npv方法错不了的,是金融101呀。可以把关很大的项目的。 - 马嘉 - 给 马嘉 发送悄悄话 马嘉 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  15:18:52

对头,两码事,但是有相关性 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  14:59:09

大房老大,看了你在下面计算,你的cash flow不包括付本金的部分 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (115 bytes) () 03/23/2012  14:41:05

我是指“大家帮我买房“老大的计算,他算出的cash flow 是 500 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (441 bytes) () 03/23/2012  14:56:00

坛友握手 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  14:58:07

如果你觉得我在攻击你,我说声抱歉,你只要告诉我 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (80 bytes) () 03/23/2012  16:26:36

这么直接的问题怎么是绕弯?我的答案在帖子的最后一段 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (260 bytes) () 03/23/2012  16:33:52

怎么个“当然可以从现金流算“?你还是回答怎么用例子里的300或500来计算吧? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  16:46:13

你或许比我懂得多很多,但你在这个问题上,概念有点模糊 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  16:36:35

计算赢利要用net income而不是cash flow, 因为cash flow不直接反映盈利 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  16:50:08

还在讨论呀,你们都对啦,你的 - 马嘉 - 给 马嘉 发送悄悄话 马嘉 的博客首页 (193 bytes) () 03/23/2012  17:24:26

你怎么不明白我质疑你什么?——不应该用cash flow计算赢利 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (151 bytes) () 03/23/2012  16:41:07

你不说道理,回避问题,只说我不懂 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  16:47:57

你的公式里的cash flow意思是net incom吗?是还是不是? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:01:27

那么按照你在计算例子时的cash flow定义, 那是不包括付本金部分的盈利的 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (59 bytes) () 03/23/2012  17:08:04

万枫,做点贡献,写一篇white paper 尽可能把各个term解释一下,我们现在是一头雾水:) - 一般 - 给 一般 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  15:08:58

没有那个能力,古哥吧。不过我以前写过一个短文,希望有点帮助 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (59 bytes) () 03/23/2012  15:12:58

古石,万枫合著 如山编审 Ms 螺丝螺冒发行 - 一般 - 给 一般 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  15:18:46

你这小文藏在我BLOG里很久了,一直用它计算。 - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (35 bytes) () 03/23/2012  15:23:26

还那么油条,70后的名银 - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  15:47:59

我只有苦笑了,最后重复下我的观点 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (205 bytes) () 03/23/2012  16:58:07

我算是免费在你这受训,但成绩还是不及格?不知我该郁闷还是你该郁闷 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:04:11

瓦, 这口气, 不得了了。 - HenryLi - 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (52 bytes) () 03/23/2012  17:09:09

哈!别这么说,投坛里藏龙卧虎,我是个新手,所以才冒冒失失地向你请教 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:16:41

我们从二位讨论中学到很多,二位多保重继续为大家服务 - 一般 - 给 一般 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  17:05:28

你说我不及格,而且99%的人还不如我,你真是敢说话啊 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:22:47

别这样。两位都是大师级的。论点不同那就各成一派。无谓逞这口舌之争。造福大众才是正道。 - MrsKwok - 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  17:22:59

还没完呢 - -企鹅- - 给 -企鹅- 发送悄悄话 -企鹅- 的博客首页 (45 bytes) () 03/23/2012  19:01:53

“大家帮我买房“,我们俩握个手,到此为止吧,我太过钻牛角尖了,抱歉! - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (135 bytes) () 03/23/2012  17:30:16

你还是跟大家解释一下整个PV和NPV的算法和解释会比较清楚,不然人家不明白你算这个cash flow - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (90 bytes) () 03/23/2012  19:09:44

你那里面不是有NPV吗?怎么叫不用NPV了?你都用到discount rate了,不就是用来算PV的吗,所以 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (107 bytes) () 03/23/2012  19:22:37

你看,你现在又说是IRR,那你就要跟人解释你算的是IRR,IRR也有自己的弱点的,你考过CFA不会不知道。 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (5438 bytes) () 03/23/2012  19:43:06

重点最后一段 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  19:44:19

你看我引用的那段,IRR在计算mutually exclusive projects和cash flow有正有负的及初始有投入 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (161 bytes) () 03/23/2012  19:53:27

所以我说要解释清楚,你指的现金回报率是指什么呀 :p - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  20:05:14

现在大家才明白你指的是现金总和归零来算IRR,刚才都不明白你指什么呢 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  20:14:45

不好意思,确实没看你的旧贴,只是发现他们好像都没提归0公式,:p - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  20:20:42

问题是你让他们怎么算IRR?如果不懂公式,或者没有一个financial calculator?何况对出租房这种 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (1339 bytes) () 03/23/2012  20:03:19

问题是你一直在提现金流率,他们老地主对现金流率有自己的定义的。你才提的IRR,如果不提,谁 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (52 bytes) () 03/23/2012  20:13:17

我刚才看到好多贴在写现金流啊什么的 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  20:21:39

如果是个人投资,有时候不必算那么多,差不多就可以下手,再说人算不如天算,预期的现金流可能 - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (65 bytes) () 03/23/2012  20:32:25

可是它还是依赖cash... - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (46 bytes) () 03/23/2012  20:45:29

and discount rate usually would not be negative, since it is a r - asd_123 - 给 asd_123 发送悄悄话 (1496 bytes) () 03/23/2012  19:55:50

祝投坛各位兄弟姐妹周末愉快,外面的日子真精彩! - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:31:21

Thx! U周末愉快2! 精彩ending! :D) - 小心翼翼的小地主 - 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  17:48:33

have a good weekend! - jessefan - 给 jessefan 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  19:33:56

把简单的规律说得眼花缭乱复杂无比的是--书生 - 金玉屋 - 给 金玉屋 发送悄悄话 (21 bytes) () 03/24/2012  00:41:57

现金流不是一个盈利指标 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (1747 bytes) () 03/23/2012  09:01:50

顶! - 螺丝螺帽 - 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  10:07:01

同意。这个说法一目了然,连我这糊涂人都看明白了。谢。 - 怀着我的梦想 - 给 怀着我的梦想 发送悄悄话 怀着我的梦想 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  10:17:00

你的问题是把cash flow 等同于imcome 和 return,所以,造成了混乱 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (80 bytes) () 03/23/2012  11:01:18

唉,你把自己绕进去了,你还是没明白现金流的概念 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  10:49:01

说说你的每月的“现金流“和盈利之间的关系?我就明白你的意思了 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  11:21:59

你的C1是指什么?不是那个月的赢利吗? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  11:41:16

1st cash flow 的意思是什么?包括通过按揭付到本金里的部分吗? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (50 bytes) () 03/23/2012  11:50:27

如果如果你说的现金流,包括了付进本金的部分(非现金形式),这叫盈利,不叫现金流 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:00:18

希望你已经明白了,我们的分歧在于现金流的定义不同 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (178 bytes) () 03/23/2012  12:07:40

计算赢利率时的分子该是赢利,分母是成本 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (79 bytes) () 03/23/2012  11:57:02

哈,你概念混淆,NPV里R不等于IRR,只有在特定情况下才相等,如利率为0 - nuno - 给 nuno 发送悄悄话 nuno 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  18:14:38

说的好。不过我们可能要把公式中的值换算成今天的价值 - 无事不忙 - 给 无事不忙 发送悄悄话 (233 bytes) () 03/23/2012  10:30:19

说说,如果他没有租金收入,但这个月以1200万买出,还了700万贷款,得500万 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (34 bytes) () 03/23/2012  10:55:51

是第二年买了,他买后一直贴钱付按揭,保险和房产税 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (110 bytes) () 03/23/2012  11:27:03

两年后,不是5年后。你休息吧,再见 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  11:45:57

现金流很总要但忘了我们投资的目的是要盈利。 - 好女婿坏女婿 - 给 好女婿坏女婿 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  10:38:14

看盈利就要看别的指标,而不是现金流 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  10:56:38

我觉得这和个人的投资策略有关,投资策略很大程度取决于个人的年龄,性格,财务 - MLJ - 给 MLJ 发送悄悄话 MLJ 的博客首页 (75 bytes) () 03/23/2012  10:42:46

你的句子应为,有的看重income,有的喜欢capital gain - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (41 bytes) () 03/23/2012  10:58:15

呵呵,出发点不同嘛 - MLJ - 给 MLJ 发送悄悄话 MLJ 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  11:19:38

可惜他买的地点不好,否则要是在加州抢都来不及,即使不赚钱,损失也不会很大。 - trimtip - 给 trimtip 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  10:48:02

小地主们关心的只是 Operational cash flow 亦即 rent - costs - dfw - 给 dfw 发送悄悄话 dfw 的博客首页 (44 bytes) () 03/23/2012  10:59:45

npv 的现金流与现金流表是不同的东西 - commonsense888 - 给 commonsense888 发送悄悄话 (471 bytes) () 03/23/2012  11:04:57

考虑运作,就是renevue over expense, 如果租金可cover, 就很好,如果不行,就得考虑注资,成本和风险就大 - SFHawaii - 给 SFHawaii 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  11:12:25

顶小弟,学习了。 - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  12:03:21

你总是嘻嘻哈哈的,春天真美啊 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:52:10

这不给你捧场来着 :) - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  13:24:05

万枫概念清楚,科班出身。“大家帮我买房”的“现金流”不是科班定义的现金流, - 215 - 给 215 发送悄悄话 (57 bytes) () 03/23/2012  12:04:16

“大家帮我买房”适合做地主,万枫概念清楚适合给他做帐房先生 - 金玉屋 - 给 金玉屋 发送悄悄话 (31 bytes) () 03/23/2012  12:24:54

不行,他/她俩吵不完的,地主犟脾气,不会买帐房的帐 - 215 - 给 215 发送悄悄话 (77 bytes) () 03/23/2012  12:30:33

你的话很有意思 :) - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:45:24

过奖! - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:48:06

有意思,碰到专家了,那请教一下 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (164 bytes) () 03/23/2012  13:39:36

那么你就有问题了,在计算赢利时,漏掉了付到本金里500元 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (46 bytes) () 03/23/2012  14:30:22

你和大家聊你的买房经验还是挺好的,概念大家查一下课本就行了。 - 215 - 给 215 发送悄悄话 (55 bytes) () 03/23/2012  13:47:46

你没有发现你们的术语定义不统一吗?你们都是科班的话,讨论的是简单的内容 - 215 - 给 215 发送悄悄话 (220 bytes) () 03/23/2012  14:10:57

分歧在于现金流的定义不同 - 小心翼翼的小地主 - 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:35:54

你的总结太好了 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:46:22

大房的cash flow 指的是 income over expense,这就对了,但他死活不承认啊 - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  13:04:42

在投资决策过程中,不能过多地听从会计师和律师的话。 - 金玉屋 - 给 金玉屋 发送悄悄话 (267 bytes) () 03/23/2012  12:47:03

你扯远了,你如何肯定懂行的人谨慎小心者只能守,不能攻? - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  12:50:44

会计师和律师也能成为企业家 - 金玉屋 - 给 金玉屋 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  13:04:01

我来解释一下现金流和通货膨胀的关系,以及正现金流的意义。 - sweetptt - 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (1296 bytes) () 03/22/2012  21:14:29

请再定义一下r? 没看懂.物价涨,租金不也应该涨吗? - 黎明新生 - 给 黎明新生 发送悄悄话 (23 bytes) () 03/22/2012  21:30:44

r 一般定义为 美国国债利率+行业浮动值。 - sweetptt - 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 (335 bytes) () 03/22/2012  22:08:17

谢谢,清楚了... - 黎明新生 - 给 黎明新生 发送悄悄话 (109 bytes) () 03/22/2012  22:25:39

唉,书生,书生 - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (628 bytes) () 03/22/2012  22:52:13

哈哈,三年前要这么算,到现在我一个投资房都没有.. - 黎明新生 - 给 黎明新生 发送悄悄话 (50 bytes) () 03/22/2012  23:05:38

谢谢进一步分析, 搞清楚r了。  - 小心翼翼的小地主 - 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (82 bytes) () 03/23/2012  07:46:39

太复杂了 - VanSmallLandlord - 给 VanSmallLandlord 发送悄悄话 (263 bytes) () 03/23/2012  08:14:25

不如show show 你的房子 - Nuno - 给 Nuno 发送悄悄话 Nuno 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  08:38:07

你最好先定义一下什么是cash flow - 万枫 - 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2012  08:49:45

关于现金流,我也掺和两句,其实很简单. - yumenIT - 给 yumenIT 发送悄悄话 (895 bytes) () 03/22/2012  20:18:54

古石考虑的正现金流就是C0是负(不负都不行), - 古石 - 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (770 bytes) () 03/22/2012  21:39:01

怎么定义回报率? 谢谢 - 黎明新生 - 给 黎明新生 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/22/2012  21:44:48

考古石的吧?(笑)1:100理论通俗易懂, - 古石 - 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (191 bytes) () 03/22/2012  21:53:41

不是考你, 实在是一开始就没弄懂公式里r的定义, 实际上 - 黎明新生 - 给 黎明新生 发送悄悄话 (166 bytes) () 03/22/2012  22:09:48

http://en.wikipedia.org/wiki/Net_present_value - 古石 - 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (164 bytes) () 03/22/2012  22:13:51

是一个通货膨胀,或其他投资也能够赚回的回报, - 古石 - 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 (181 bytes) () 03/22/2012  22:18:38

姜还是老的辣,能让车轱辘继续转下去,就是管理资金链的高手 - yumenIT - 给 yumenIT 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2012  06:23:33

要不咱们数馒头? - wooddiy - 给 wooddiy 发送悄悄话 wooddiy 的博客首页 (388 bytes) () 03/22/2012  22:08:00

我kao,居然给我置顶了。。。 - yumenIT - 给 yumenIT 发送悄悄话 (74 bytes) () 03/23/2012  06:25:00

资金链还是要周转起来才能源源不断 - yumenIT - 给 yumenIT 发送悄悄话 (353 bytes) () 03/23/2012  09:55:35

IRA reminder: How Much Can You Deduct? - 美西游子 - 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (3182 bytes) () 03/22/2012  15:45:24

where to open IRA acct? - 美西游子 - 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (55 bytes) () 03/22/2012  15:50:10

你是不是CPA?咋搞这么明白? - SunshineInCA - 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (37 bytes) () 03/22/2012  15:51:18

Nope. - 美西游子 - 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (0 bytes) () 03/22/2012  17:29:10

有没有想过别做抵税了?能抵税的收入水平,其税率可能比退休后的还要低。 - 易木 - 给 易木 发送悄悄话 易木 的博客首页 (81 bytes) () 03/22/2012  16:04:55

对年轻人来讲,这的确是个问题。 别说抵税, - 美西游子 - 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (3094 bytes) () 03/22/2012  16:31:35

还有一个问题不大有人讲。加拿大对有额外收入的老人的老年金有“claw back", - laota - 给 laota 发送悄悄话 (79 bytes) () 03/22/2012  17:36:29

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