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精华区 问答区 版主： 老朽 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 美国出租房折旧需要注意的几个问题 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (8407 bytes) () 02/06/2024  09:55:51

• 看了一会儿，头就开始有些晕了，收藏了慢慢消化。为您的奉献而感动！：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  10:00:13

• 感谢好文，收藏了！ - 房利美 - ♂ 给 房利美 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:17:29

• 太感谢了，要跟我的CPA谈谈，她根本不知道这么多。 - 长生有容 - ♀ 给 长生有容 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:24:50

• 感谢。建议整理成ebook 还可以在亚麻上卖 - mobius - ♂ 给 mobius 发送悄悄话 (141 bytes) () 02/06/2024  11:57:28

• 谢谢建议。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  15:07:54

• 报税季到了，谢谢建宁大侠！ - 最爱荷花 - ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:02:35

• 我去，还以为可以选择不折旧，已经亏了。 - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:22:00

• 收藏了，慢慢学习理解。 - 北美翠花 - ♀ 给 北美翠花 发送悄悄话 北美翠花 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  12:47:00

• 请教5)是说未来替换房每年折旧2部分：旧房即使荬掉扔继续折光为止，新房减去旧房cost base后除27.5？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  13:01:03

• 是的，民居27.5，商业地产39 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  15:07:14

• 谢回复。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:39:38

• 我亏了，1031后忘了继续旧房的折旧，已经2年了，折旧的base还能改吗？ - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:19:39

• 你是否像选择2)那样已经把旧房的Basis包括进去了？ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (478 bytes) () 02/06/2024  15:22:19

• 以前没想到过换了以后还要考虑旧房的折旧，就直接按新房从头折旧了，如你的例子按50万base折旧了。 - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  18:39:42

• 那需要减去那5万折旧，Basis已经降低了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  19:11:12

• ohps，明白了！哈哈。多谢。 - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  20:09:31

• 举手，提问。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (648 bytes) () 02/06/2024  15:18:17

• 关于1031 折旧，回答见内 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (861 bytes) () 02/06/2024  15:36:22

• 明白了，原来可以并驾齐驱，不是一死一生。turbotax上可以自己选择么？ - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (183 bytes) () 02/06/2024  16:38:23

• 可以并驾齐驱，也可以一死一生 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (128 bytes) () 02/06/2024  18:33:06

• 非常感谢 - dan - ♂ 给 dan 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:46:00

• 对于第一点，好像不正确 - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (406 bytes) () 02/06/2024  18:54:50

• 不知我说明白了没有 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (235 bytes) () 02/06/2024  19:09:21

• 不是这样的， 你每年那 一万， 一直累计在tax， 没用，到时候卖的时候互相抵消， =不用交recapture - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (8059 bytes) () 02/07/2024  01:01:05

• 我不知道你这些话的出处，最好能标明出处就好了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (2025 bytes) () 02/07/2024  08:08:05

• 谢谢， 我再研究一下哈 - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  09:51:02

• 如果第一年报错了， 以后可以改过来吗？ 怎么改？ 谢了 - 想做大地主 - ♂ 给 想做大地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  20:48:57

• 我回答过前面的网友。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (605 bytes) () 02/06/2024  23:05:53

• thanks!!! - 想做大地主 - ♂ 给 想做大地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  19:22:45

• @Jenning 兄，在你的第5顼，你沒有考虑过Capital Gain Defered? - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  21:21:00

• 你的问题提的好，我的例子用得不恰当，assume capital gain 是零了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (930 bytes) () 02/06/2024  22:59:53

• 哎建宁，你的例子不错，只是在计算新购买的房子的初始折旧时，考虑Capital gain rollover应该就可以了。 - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  05:41:00

• 对，不能有boot - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  07:49:01

• 真是及时雨。多谢建宁！ - fengshen99 - ♀ 给 fengshen99 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  21:40:36

• +1 - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  10:45:50

• 关于三个 Safe Harbours, 是不是在turbotax里一定要先选QBI eligible？ - dan - ♂ 给 dan 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  12:42:53

• No, Safe Harbours有很多种，至少关于repair的这三个Safe Harbours与QBI没半毛钱关系。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  14:06:36

• 请问2022买的房子，improvement在2022年完成的，到了2023年才出租，improvement可以算进吗？ - Yukijing - ♀ 给 Yukijing 发送悄悄话 (137 bytes) () 03/26/2024  17:50:40

• 为什么本坛在iPhone app上面看不到 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (24 bytes) () 02/06/2024  09:43:32

• 拉到最下面，找到联系我们，然后进意见讨论区，请大家都去网管那里反映一下。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  09:52:46

• 遵照版主指示去反映了，有类似问题的请到下面链接去+1 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (190 bytes) () 02/06/2024  10:44:49

• 看得到，update app - Parkbrooke - ♀ 给 Parkbrooke 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:52:00

• 我的app版本是三周前，5.4.2， 是最新的，还是不行 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:38:57

• 看得到，你找到后点击收藏，你的页面就会重新排序 - 小玉米土豆 - ♀ 给 小玉米土豆 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:27:00

• 终于找到了！要先点那个放大镜，搜索论坛，不然就算把下面的都展开也没有。谢谢 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  17:12:23

• 我看得到！ - 加州阳光123 - ♀ 给 加州阳光123 发送悄悄话 加州阳光123 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  18:11:30

• 我也看得到 - NanwaCanada - ♀ 给 NanwaCanada 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  07:36:00

• 车库的一面墙往里挪两尺，屋顶不改变。 这工程大不大，如图， - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (159 bytes) () 02/06/2024  09:39:17

• 这破棚子值得这么折腾么，估计拆了那面墙就会倒了。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  09:56:24

• 值。你说说得花多少。先把里面的承重墙建起来再拆。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:48:55

• it depends on what kind of fundation you have. - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (272 bytes) () 02/06/2024  11:44:33

• 为啥要改造？有无其他方法达到目的？结构的横梁最好不要动。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  11:58:28

• 可以趴 RV. 可以不动横梁，只截底下那块。其实就是想想。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:31:56

• 好理由。汽车间的承重墙地基确实有code。可去问city。如果不是为RV仅将侧院整平开门增加parking也不错。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:22:24

• 这个简单，先建再拆。自己做的话， - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (227 bytes) () 02/06/2024  13:57:42

• 牛，但新墙不需要打地基么 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:09:08

• 这么个破玩意儿，要啥自行车呀， - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (121 bytes) () 02/06/2024  14:44:26

• 你要去拿permit. 我有一个小破房车库里面建了一个小房间，卖房子的时候必须拆掉才行。 - 旭日之下白月梦 - ♀ 给 旭日之下白月梦 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  18:43:23

• 请教各位大侠，去年买了几个不同时间的TBill, 利息报税是报一个总数，还是要每一个输入一次1099? - 最爱荷花 - ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:31:24

• 还有一个银行也是发了两个1099, 那么报税时是报一个总数，还是要输入两个1099? - 最爱荷花 - ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:33:23

• 有几个1099 就输入几次。每个1099 就算列出了每个transaction, 只要输入一次总数就可 - 江水草 - ♀ 给 江水草 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  19:26:43

• 看这次报税会不会碰得头破血流 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (2286 bytes) () 02/06/2024  08:52:55

• 我做过一个订金先从自己的私房钱里掏出来，卖了房后1031 公司再给了定金，Escrow 把我的私人定金还回来。 - 长生有容 - ♀ 给 长生有容 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:36:26

• 我认为理论上全然没漏洞，至于有的CPA把这当成一个漏洞也成立。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:56:29

• 你厉害，我彻底懵了，看不明白。只是更让我不解的是 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (90 bytes) () 02/06/2024  13:11:49

• 跟厉害一点儿不沾边。完蛋了，我就担心跟CPA解释不清楚。不行就自己硬着头皮上。还能躲两周，再去直面痛苦。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:00:04

• 自己订金可以归还 +1 我实际操作过 cpa escrow office 都是可以的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  13:49:45

• 建宁兄，去年头脑发热，把白玉出租房花了3万装修主厕和厨房，只能今年减1万，其余的要depreciation吗？ - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  08:26:29

• 是repair完全减掉，improvement需要depreciation - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (78 bytes) () 02/06/2024  09:09:06

• 厨房里面有什么新电器，小于2500， 可以走De minimums safe harbor. - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (87 bytes) () 02/06/2024  10:52:59

• 这种维修我都是走当年expenses - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  13:31:12

• 多谢， 有点数了 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:49:36

• 有谁熟悉Bonus Depreciation？ - 房利美 - ♂ 给 房利美 发送悄悄话 (310 bytes) () 02/05/2024  21:31:04

• 可以折旧很多，修理翻新电器，但是不能直接折旧residential property。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  05:03:47

• 自住房都没有Depreciation，只有投资房才有 - 又当爹来又当妈 - 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 (206 bytes) () 02/06/2024  06:17:21

• 美国房产折旧方法和速度简介 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (153 bytes) () 02/06/2024  07:25:24

• 我觉得但凡是个CPA或turbotax都会按最有利的折旧法给你报税。除非自己不太懂又用手动填表的报法，才会吃亏。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  07:59:18

• 对，但有个问题是是否有意愿分出个人资产，或者做cost segregation. - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  08:04:15

• 房子前任主人做的remodling和ADU，现在还能做cost segregation吗？ - 房利美 - ♂ 给 房利美 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  08:44:36

• 可以的 - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  08:55:14

• 一般来讲,快速折旧适用于1,000,000以上的房地产交易. - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (209 bytes) () 02/06/2024  08:48:20

• 感谢建议。那做Cost Segregation的Engineer一般怎么找呢？ - 房利美 - ♂ 给 房利美 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:31:43

• 正式的Cost Segregation需要Engineer，低于1米的物业可以用算法Cost Segregation - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (210 bytes) () 02/06/2024  09:46:36

• Roof replacement cost - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (271 bytes) () 02/05/2024  19:59:30

• 好价。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  20:06:41

• 难以想象的便宜 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  20:58:37

• 我们以前有个房子换roof时发现有两层（第二层大概是当时的房主为省事省钱），都揭开后又发现下面的decking也要全换。 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (42 bytes) () 02/05/2024  21:26:46

• 这也没办法，发现新问题肯定要加钱，但两层roof还是很明显的吧 - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  21:40:21

• 我们自己那时不懂没看出来，但roofer是应该很容易发现的。 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 02/05/2024  21:44:54

• 价是不错。口碑如何？这个关键。 - Shanghaigirl98 - ♀ 给 Shanghaigirl98 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  22:31:05

• +1对，质量如何？是全部还是仅部分换，换完能管几年？ - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  05:00:02

• 太便宜了。我家刚换，三万五千刀。不过保险公司付。 - 老子说两句 - ♂ 给 老子说两句 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  22:55:15

• Too good to be true - ahhhh - ♂ 给 ahhhh 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/05/2024  23:31:28

• Good deal - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  00:10:00

• 现在换1400尺房子的roof一般是多少钱？ - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (69 bytes) () 02/06/2024  06:15:53

• 现在只要是个公司（包括家庭作坊LLC，有份保险的那种），换房顶都过万，还只用25年材料。你的价是疫情前的价了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  07:52:56

• 是这样。我去年换了4个roof. LZ说的那个价格是疫情前的。我疫情前换的roof就是那样的价格。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  13:03:31

• 我去年这个时候换的，1500尺，30年的材料，16000（包括换了不少第一层的木板） - 长生有容 - ♀ 给 长生有容 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:42:28

• 你和虎哥那边都贵，我朋友刚做了一个1800尺，两层，$14000 - 旭日之下白月梦 - ♀ 给 旭日之下白月梦 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  18:52:32

• 那个地区？不同地区，人工相差很大。 - 原上草2017 - ♂ 给 原上草2017 发送悄悄话 原上草2017 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  06:19:43

• Texas - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  06:30:39

• 太便宜了。是正规公司吗？ - 长生有容 - ♀ 给 长生有容 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  09:39:58

• 小公司，不过这个包工头和我合作了好多年了 - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  11:32:06

• 这个包工头最近5年给你换过类似的roof吗？你可以问一下他现在Shingles的价格，还有其它的材料费。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:42:27

• 2022年换了一个2000尺的，一万一 - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  13:24:38

• 多少年的Shinglers? - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:15:21

• 25年好像 - kitfrommars - ♀ 给 kitfrommars 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  16:06:28

• 那很合算。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  17:09:08

• 我3600尺七房，正规公司报$12k报价换 - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  20:55:00

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