房地产经

精华区 问答区 版主： 老朽 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 准备买一60年代的旧公寓楼，状况不错，但街道对面刚刚新建好293 套较好的公寓楼. 还没开始租，请问这新楼， - yoyo2 - ♀ 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:35:08

• 对旧公寓是好或是不好？好大的影响？ - yoyo2 - ♀ 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:36:31

• 问AI， location，supply and demand？ 啥样租客？ - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (105 bytes) () 01/24/2026  10:44:08

• 旧楼$2000 新楼$2500-3000. 问了AI, 感觉是教科书式的回答，想听听有经验的人的意见 - yoyo2 - ♀ 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:53:29

• location 置空率高吗？差别不大，如果新楼差不多的面积，3000-3500，可以考虑。 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  10:57:40

• “旧公寓楼，状况不错” 自己觉得？还是专业房检说的？需把未来几年可能维修费算进去？ - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/25/2026  03:46:44

• 单从影响来说，新楼对旧楼价值有提升，旧楼对新楼价值有拉降。需求角度讲，新楼会吃下不少客源，要看当地需求量如何。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (475 bytes) () 01/24/2026  11:22:01

• 如果是我，多花几百去租崭新的楼 - leed - ♀ 给 leed 发送悄悄话 (69 bytes) () 01/24/2026  18:35:53

• 那不是吧，几百对你不多，对租房的人很多，至少我以前租房的时候新价比对我无比重要。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  18:50:21

• 近朱者赤近墨者黑，比如尔湾是公认好城市，Santa Ana 不行。Santa Ana 房子买在尔湾旁边会提升房子价值。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  23:28:23

• 如果你买这个公寓，大概率赚到了！这样的机会不多。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  23:46:19

• 谢谢大家的留言，一定想办法拿下:) - yoyo2 - ♀ 给 yoyo2 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/25/2026  15:21:07

• 每次我考虑要不要投资时，没人可以商量， - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (36707 bytes) () 01/24/2026  08:56:16

• 妥妥的实力派。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  09:32:09

• 你来坛子里问时，我的感觉就是这样。不值得，可有可无。但若是没有其它收入，需要现金流提前退休的人，可能我觉得就值得做。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (902 bytes) () 01/24/2026  09:37:31

• 我也是犹豫不决，其实是2栋，7+5，我想买7units的，但是可能加价300K，就不见得拿到。如果二个一起买，就可能拿到 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (348 bytes) () 01/24/2026  09:45:55

• 也不是不可以买，主要是投资回报不理想（主动收入多），另外，过去十年投大盘是10+%，长期是7%，有更好的投资选择。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (137 bytes) () 01/24/2026  10:12:24

• 嗯，有道理。 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (434 bytes) () 01/24/2026  10:23:26

• 我昨晚就被朋友叫过去喝酒，讨论投资啥。。。 - Morning3evening4 - ♂ 给 Morning3evening4 发送悄悄话 Morning3evening4 的博客首页 (181 bytes) () 01/24/2026  10:06:35

• 你的意思是年轻十来岁的可以玩JEPI/JEPQ，而近60的还是传统投资法？ - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  10:15:43

• 反了。我要退休了，投资保守一些，也要考虑现金流。 - Morning3evening4 - ♂ 给 Morning3evening4 发送悄悄话 Morning3evening4 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  10:18:14

• 所以是你玩JEPI/JEPQ？具体讲讲，为啥我查看的是这么说的？ - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (208 bytes) () 01/24/2026  10:26:04

• 说得不错啊。。。在微跌或微涨环境里最好。大跌保护作用不大，因为不能卖（借出去了）。 - Morning3evening4 - ♂ 给 Morning3evening4 发送悄悄话 Morning3evening4 的博客首页 (301 bytes) () 01/24/2026  10:48:51

• 赞！合适自己的就是最好的。 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  10:50:00

• GE洗碗机发傻更新。诊断及救治病历 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (2291 bytes) () 01/24/2026  08:41:13

• 断电治疗法 - peanutworm - ♂ 给 peanutworm 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  08:54:38

• 系统“零点漂移”？想起来有些电器也可以停电治愈。谢分享。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:03:16

• 不懂零点漂移。大概属地球板块漂移说，破碎的板块漂到一起，凑巧对了。哈哈 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:14:40

• 哈哈reset是这个理儿。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:25:50

• 祝贺成功挽救了洗碗机 - 青萝 - ♀ 给 青萝 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  13:47:58

• 醋蒸汽跑到电路板上去了 - chinomango - ♂ 给 chinomango 发送悄悄话 chinomango 的博客首页 (0 bytes) () 01/25/2026  16:11:09

• 极可能是。不过，我洗碗设置慢洗，用了蒸汽功能，金属的细小颗粒也有进入主板的可能性。总之，从此戒醋断金，不予其任何机会了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/25/2026  21:28:09

• 房客要开幼儿园，三居室，一直是好房客，夫妻有一孩子，男的弟弟住一个卧室，都是巴西人，男的做屋顶的，女的准备开幼儿园，房子 - 枣核 - ♀ 给 枣核 发送悄悄话 (157 bytes) () 01/24/2026  07:29:16

• Check zoning - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  08:29:41

• 是condo还是自己的多单位？他们保险cover多少？ - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (68 bytes) () 01/24/2026  09:56:41

• 是三家庭的二单元，我问她要一下insurance copy 和license copy.现在的zoning 是住宅 - 枣核 - ♀ 给 枣核 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  12:42:40

• 加州规定租客可以在住宅开home care， 房东如果阻止房客开的话，会被告。开幼儿园的话，万一小孩受伤，出了什么问题 - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (168 bytes) () 01/24/2026  13:15:36

• 我们这里的家庭托儿所，需要这些 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (467 bytes) () 01/24/2026  15:59:20

• 有关1031交换请教 - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (171 bytes) () 01/24/2026  06:32:13

• 不需要。买房地。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  07:16:12

• 谢谢 - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (60 bytes) () 01/24/2026  10:51:25

• 不需要。买房地和卖房地都可以。我的常规的1031是卖房地QI做的，可惜他们不做Reverse就给推荐了一个买房地的QI。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  09:32:58

• 谢谢。 - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (34 bytes) () 01/24/2026  10:52:47

• 我当时的情况是那样。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/25/2026  05:08:51

• 买房地100%没问题。我在卖房地两个州都不做，一个中介说要替我在买房地找QI，一个律师直接说，不做。买房地也有QI不做某 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (123 bytes) () 01/24/2026  10:55:08

• 所以还得提前找好呀 - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (190 bytes) () 01/24/2026  11:12:05

• 一换二报税比较麻烦。但QI不做是因为有的州法律很严苛。在签下买卖房合同后，QI才能开始工作（因为要置换地址），之前只需问 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (180 bytes) () 01/24/2026  11:57:58

• 西岸三州比较严吧？ - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (39 bytes) () 01/24/2026  12:32:59

• 不了解，我在东岸。不用太担心这个，它只是简单得不能再简单的步骤，把你的心思重点放在交换房产上，尽量做对做到最好。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  12:36:55

• 好的，谢谢 - Heeheehaha - ♀ 给 Heeheehaha 发送悄悄话 Heeheehaha 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  12:55:24

• 我只做过一次1931。非常容易。私信我，可以把我用过的QI介绍给你。 - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 01/29/2026  10:04:00

• 房租房价实例 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (1998 bytes) () 01/23/2026  18:44:58

• 疫情初期买了个3家庭首付加其它大概11 万，每年付完利息杂费大概剩3 万，就恨自己那时胆小老想找便宜房子。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  19:10:55

• 你那个不就是摇钱树嘛！ - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  19:18:00

• 【疫情初期】看TV，到处都在抬尸体，都不知道轮不轮到自己的头上。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (374 bytes) () 01/23/2026  19:22:49

• 本来不敢，看这框框发钱的架势，怕钱毛了，感觉揪两房子保底。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  19:25:17

• 发钱就是印钞票，直接造成通货膨胀。房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，不是之一。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  19:43:18

• “四重魔力“ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  08:10:28

• 利息大涨前，0.5%都有得赚 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  19:16:00

• 这么低利率我也忽略了，10％降到6％我就偷笑了。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  19:19:40

• 我有2个房客 就是在利率最低时买房，搬走了。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  06:06:59

• 运气+眼尖。。。。。。。。。。。。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (682 bytes) () 01/23/2026  19:19:32

• 没那么夸张。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  19:20:35

• 啥富可敌国？确实用词有点挺夸张。您要说是思想和情趣上倒还有些这个意思。 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  06:02:28

• 对poor的人，就是富可敌国，他能住豪华hotel，你只能睡街边。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  06:28:52

• 08年之后的几年进去的都捡到宝了，我最好的成绩是用13万买到现在年尽收入6万的物业。 - 贝城 - ♂ 给 贝城 发送悄悄话 贝城 的博客首页 (196 bytes) () 01/23/2026  19:42:11

• 空手套白狼案例！ - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  19:44:46

• 都是【猛龙过江】啊。。。。。。。。。。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (329 bytes) () 01/23/2026  20:00:27

• 你能不能别每个都发那么多点点，头好晕。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  06:08:17

• 哈哈哈，提醒你，里面的菜，更好吃！ - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  06:26:20

• 北上广深现在呢 - inet-fan - ♂ 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  12:21:50

• 赞朽哥无私分享！是的，房地产没那么复杂，抓住最基本的干就是了；不然所有经济学教授博士都能买几十几百套房子了 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  06:09:05

• 感谢朽哥分享！有时候直觉挺重要的，当然必须不能破基本算法。 - maryh20189 - ♀ 给 maryh20189 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  09:01:18

• 谢无私数据分享！30年年化增幅租金4.9，房价7.6；16年租金4.9，房价7.8。抓住机遇长持+“四重魔力“成功秘籍。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  09:20:22

• 记住收入再投资，复利威力太大 - inet-fan - ♂ 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  12:10:01

• 谢谢大家阅读留言，周末愉快。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  12:39:45

• 不过section 8 的钱，也得像朽哥一样有对付的团队才能搞得定这些穷人，不然 - karenkn - ♀ 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 (111 bytes) () 01/24/2026  13:51:00

• 冰冷的冬天，冰冷的数据 - hgwzx - ♂ 给 hgwzx 发送悄悄话 hgwzx 的博客首页 (3486 bytes) () 01/23/2026  17:31:16

• 我让AI列举了房价收入比超过10年城市。供大家参考。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (76305 bytes) () 01/23/2026  18:16:09

• 为什么现在还不买？另一个更加确定的原因是2026年公寓新房交付量将会比2025年更多。 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  05:38:45

• 听说多伦多时兴买楼花有几年了。若拿地开始到楼建好算5年吧。这样可算出高峰期。这两年市场完全冷却，那么4-5年后又会缺房。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (141 bytes) () 01/24/2026  07:35:56

• 是的。但也会有一大批出租类公寓和政府廉租公寓建好了投入市场。 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (386 bytes) () 01/24/2026  09:09:58

• build to rent新楼多，除房价跌，租金也会跌。公寓类受影响大，SFH的抗跌性在此时就能体现出来。泡泡大还会被挤 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  15:01:37

• 嗯，这次是慢撒气 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  15:25:12

• 加国楼花预付15%-25%，美国1-5%如果市场下行资本损失风险高些。已开工项目考虑开发商是否有较大价格优惠或其它刺激。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:19:41

• 市政狮子大张口，对开发商加大征收税费, 导致新公寓价钱根本无法负担。不是开发商给一点小优惠就能弥补的。期房比现房贵太多了 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (272 bytes) () 01/24/2026  11:01:30

• 同意，学习了。投资一定要谨慎。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  11:39:38

• 不敢当，益鸟姐姐。多伦多房东这几年是比较辛苦的。 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  12:09:39

• 抱抱。加国金融系统相对美国还是安全。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  15:50:29

• 抱抱～～ - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  16:18:33

• 今年上半年很有可能通过立法将自住房出售增值免税额从夫妻 50 万美元提高到 100 万美元 - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (3016 bytes) () 01/23/2026  15:48:33

• 希望立法成功 - 小油菜 - ♀ 给 小油菜 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  17:44:03

• 有没有 home sale inventory 网站 - LexusOnly - ♂ 给 LexusOnly 发送悄悄话 LexusOnly 的博客首页 (52 bytes) () 01/23/2026  12:20:50

• 问AI。AI最厉害的就是查找资料和数据。AI判断可能只是跟随人的说辞，也无法判断人。有些数据不是免费的，AI就查不到。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  12:32:17

• 又有人找我了。。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (270 bytes) () 01/23/2026  09:06:47

• 波大确实是大好人。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  09:31:23

• 我就等着有人找我，可惜没有。房屋空空，无墨点点。再等一周，月底月初，找房的人又会多一些。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (270 bytes) () 01/23/2026  10:11:22

• 波哥你真要金盆洗手了？其实带房客也可以卖的 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/24/2026  10:32:00

• 大泡沫不除中国经济稳定发展无望（十一） - 骥千里 - ♂ 给 骥千里 发送悄悄话 骥千里 的博客首页 (7672 bytes) () 01/23/2026  08:56:32

• 错失良机，代价更甚。 如今的惨烈，不忍睹。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (275 bytes) () 01/23/2026  10:01:59

• 好像通货紧缩了 - inet-fan - ♂ 给 inet-fan 发送悄悄话 inet-fan 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  13:07:49

• 房地产巨大泡沫的始作俑者是中南海里的皇帝，皇帝在位一天，捅破泡沫的事就不会发生。 - 三河匹夫 - ♂ 给 三河匹夫 发送悄悄话 三河匹夫 的博客首页 (0 bytes) () 01/24/2026  23:56:47

• 他不是说过住房是用来居住的，不是用来炒的吗? 设了三条红线也是他! - futufutu - ♂ 给 futufutu 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/27/2026  17:28:32

• 专业厨房的地砖用的是黑色的grout，这是正常的吗？ - cnrhm2017 - ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (250 bytes) () 01/23/2026  08:32:45

• 正常。我看着黄地砖不正常，主人喜欢也正常。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  08:35:13

• 这是餐馆的标准瓷砖，上白色grout 也会变成黑的，一般用深灰色的多一点。 - c和a - ♀ 给 c和a 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  08:48:18

• +1餐馆地砖得防滑耐磨，grout深灰色不显脏 ：） - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  11:41:22

• 正常。你这个地砖颜色也深，配黑色不突兀 - sac - ♀ 给 sac 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  08:45:53

• 白地砖赔黑色也不突兀，也谐调，看着也干净。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/23/2026  08:48:55

• 多谢大家的答复，我就不一一答谢了 - cnrhm2017 - ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 01/23/2026  14:17:48

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