房地产经

精华区 问答区 版主： 老朽 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 出租房回报率的计算 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (5541 bytes) () 10/12/2024  14:49:24

• 手工点赞科普知识! - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  16:06:15

• 支持科普， 房地产需要长期拥有才能体现其潜力. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  16:31:48

• 好文！ROE不仅能知道自己投资的好坏，还能知道投资环境的好坏。它的另一意义是，现金流和增值都能投，只要符合投资回报。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (200 bytes) () 10/12/2024  18:09:34

• 这不是要点。 它的意义在于： 如果ROE低于国债回报率标杆，说明持有这个物业是没有意义的。这是重贷和cash out理论 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (70 bytes) () 10/12/2024  21:27:31

• cashout能赚到利率差以上的钱才是refi的意义。ROE更多的意义在“当下”，像一个继往开来的“点”。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (392 bytes) () 10/13/2024  08:40:27

• Cash on cash return 是最易操作的。 很简单，至少要高于CD利率。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  09:01:25

• 赞一下宁家ROE，这个算法好 - 投资好好 - ♂ 给 投资好好 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  19:20:00

• 赞建宁兄， 我纠结cash out如何算，空手套了白狼，还没意思到，也常常糊涂付出的本金如何算入回报，宁家ROE不错 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  20:15:59

• 赞！ 我几年前曾提出一个概念： 投资回报率是一个动态的变量。回报率随着净值增加而降低。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  21:09:08

• 热烈欢迎宁家算法随着时间流失，维修也许会增多。但偿还本金也增多。考虑增值。地主日子只会越来越好 - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  12:42:46

• 谢谢大家捧场和点评！ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  13:33:55

• 我有点不太懂。没有贷款的怎么算？Net Operating Income 是租金减去地税，HOA费和维修费用？ - 白猫妈妈 - ♀ 给 白猫妈妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024  08:12:56

• 对，Net Operating Income跟贷款无关，但需要减去地税，HOA费和维修费用等各种费用 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024  19:44:52

• 还是没有贷款的例子：如果房子增值，那分母大了，不是回报率更低了？ - 白猫妈妈 - ♀ 给 白猫妈妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/31/2024  08:17:59

• 是的，如果房子增值了，Equity多了，若利润不变的话，回报率就降低了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 10/31/2024  19:46:26

• learning. thanks. - 卢一拍 - ♂ 给 卢一拍 发送悄悄话 卢一拍 的博客首页 (0 bytes) () 11/24/2024  16:38:34

• 新手问： 如何独立再run一遍背景调查 - tequila_sunrise - ♀ 给 tequila_sunrise 发送悄悄话 tequila_sunrise 的博客首页 (280 bytes) () 10/12/2024  14:41:47

• Yes, run again, tenant pays. - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  14:49:00

• 必须二审，今天遇到之前申请过我另一个房子的骗子，现在来申请不同的房子，不能信Zillow的申请 - FL330 - ♀ 给 FL330 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:08:03

• 哪里做比较全面的background check呢 ？ - tequila_sunrise - ♀ 给 tequila_sunrise 发送悄悄话 tequila_sunrise 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  16:49:03

• 问个低级问题，出租回报率，有贷款，分母是按首付算吗？如果做了cash out refin, 分母是什么？ - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  11:15:04

• 拿回全部投入且还留有价值或正现金流就是所谓“空手套白狼”。哈哈。但这只表示过去的投资成果。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  12:02:06

• 跟其他投资比较多话，分母是卖掉房子能拿到手再投资的钱 - 投资好好 - ♂ 给 投资好好 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  13:38:00

• 分子算cash flow 的时候要减掉每个月付的本金吗，一直不太清楚 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  14:10:59

• 那就是卖的房子的钱减去贷款的数目，做分母 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  14:38:01

• google "cash on cash & ROI" - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (60 bytes) () 10/12/2024  15:02:05

• 谢谢。CAP和ROI都还可以，但cash on cash 好差啊，利率太高了！希望不久的将来可以refin - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:45:15

• 出租回报率，英文叫啥啊？自己怎么算都可以，关键是怎么和别人比较。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (231 bytes) () 10/12/2024  14:51:10

• cash on cash? - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:45:42

• 出租房出租合同和出租房保险 - ILOVEMI - ♂ 给 ILOVEMI 发送悄悄话 (153 bytes) () 10/12/2024  10:59:47

• 出租房合同到网上找当地的版本，各州法律不一样，比如纽约只能收一个月的押金，有的州没任何限制 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  11:08:56

• 好的，谢谢 - ILOVEMI - ♂ 给 ILOVEMI 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  12:41:18

• Zillow has one as free if you list your rental house on it. - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  20:12:41

• 撸卡确实不错，可以试一下这个西南航空公司的，85,000 点，史上最高，最后几天了 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (790 bytes) () 10/12/2024  09:58:28

• 据我所知这里不能放个人的referal link - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  10:09:00

• 是吗？版主，如果他说的是真的，麻烦您帮我删了吧。由于有回帖，我现在删不了了 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  10:32:51

• 没关系，不是做广告推销自己。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  10:34:28

• 朽哥，楼主放了自己的referral link，我记得在文学城是不允许的 - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  10:41:55

• 感谢朽哥。其实，这个是为了大家好，别的地方已经找不到 85,000 Miles 的了，我自己其实无所谓，早就满了 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (123 bytes) () 10/12/2024  10:46:07

• 明白了，多谢！ - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  11:55:11

• 就这一次吧 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  11:29:46

• 大家好 - 甜甜最棒 - ♀ 给 甜甜最棒 发送悄悄话 甜甜最棒 的博客首页 (93 bytes) () 10/12/2024  11:31:27

• 谢谢，有没有business版本？ - xebbk - ♀ 给 xebbk 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  08:07:14

• 对不起，没有哦 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  09:02:20

• 撸卡人生：AMEX to Flyingblue 20% transfer bonus. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (803 bytes) () 10/12/2024  09:05:52

• 谢谢分享，确实不错 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  09:58:56

• 我有了个人的Amex 白金卡，再申请biz platinum, 不给我了 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  11:10:56

• 老大一张卡留几年啊？我这两年弄了好几张，不知该不该取消一些 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  10:49:30

• 【千奇百怪】的房客（31）：卖保险的骗子 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (2606 bytes) () 10/12/2024  06:27:43

• 所有的错误，都犯了。。。。。。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (688 bytes) () 10/12/2024  06:57:56

• 懒房东-看来房东确实不能懒呀 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  16:50:21

• 查房客，不能省啊！ - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  09:06:41

• 莫名其妙的租客 - 小驴妈 - ♀ 给 小驴妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  20:40:37

• 她很会骗霸房啊！ - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  09:07:50

• 出租房回报率，大家帮忙看下我的算法对不对 - cherrybaby18 - ♀ 给 cherrybaby18 发送悄悄话 (649 bytes) () 10/12/2024  06:14:45

• 对的，付清的房回报不高，除非有大涨的可能。要不然再贷款，再买几套 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  06:46:01

• 对。再减空置和维修，纯现金流约2万/年vs50万，回报率4%(管理上的主动收入包括其中)，若无增值预期，这投资就不好了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (725 bytes) () 10/12/2024  08:53:55

• 卖掉到手的钱得去掉手续费和增值税 - 投资好好 - ♂ 给 投资好好 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  09:32:00

• 这就是为何投坦的理论是：至死不卖，死人不交税。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  09:46:24

• 还要考虑其它因素：1银行利率会下降，房租会上升；2卖房要交税；3房产占家庭投资的比重；4卖房后的资金是消费还是继续投资/ - 少小离家大难归 - ♂ 给 少小离家大难归 发送悄悄话 少小离家大难归 的博客首页 (141 bytes) () 10/12/2024  18:27:48

• 请问守月: 至死不卖，死人不交税, 是什么意思? 是指遗产税不交吗(在一定额度内)? 最好不卖(不是至死不卖)好理解 - jeany88 - ♀ 给 jeany88 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  19:57:06

• 房地产买卖交易费用高，应该长期持有，不要轻易买卖，卖时要交增值税和回收折旧费。但作为遗产就无需交税了--即“死而后已”。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  08:49:13

• 没有杠杆当然汇报不高了 - OnStrike - ♂ 给 OnStrike 发送悄悄话 OnStrike 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  20:25:00

• 房子如果不增值，出租的回报率就太低，不划算 - GuoLuke2 - ♂ 给 GuoLuke2 发送悄悄话 GuoLuke2 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  21:38:04

• 笑话：报REP的后果。。。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (572 bytes) () 10/11/2024  17:35:58

• 请问什么是 REP? - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  18:55:50

• 是指real estate professional - Progressive - ♀ 给 Progressive 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  21:57:01

• 感谢 Progressive! - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  09:27:49

• 你老公可以填这个表。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (286 bytes) () 10/11/2024  19:28:52

• 有这个表格，责任分明就没有连带罪责了。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  17:06:48

• 干业余地主和做REP, 某种程度上就像谈朋友和结婚。前者随便怎么干，社会不给什么保证，反正你们是闹着玩；后者社会要支持，有各种法 - 家教 - ♂ 给 家教 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  19:58:00

• 种法律支持，哪你就不能乱来，该领证的就要领证 - 家教 - ♂ 给 家教 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  20:00:00

• 比喻很形象！ - 小油菜 - ♀ 给 小油菜 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  20:32:52

• 哈哈，很形象！ - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  17:09:36

• 刚刚看了你下面的REP贴回你了。好像你还是没有明白问题出在哪，纠结的没对路结果是不claim对了。看看link - Progressive - ♀ 给 Progressive 发送悄悄话 (223 bytes) () 10/11/2024  21:43:51

• 门外汉瞎问一下，如果可以claim的话，用什么表格？QBI 8995？ - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  07:07:47

• CPA一手操办，不知道什么表格，网上可以查到吧。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  17:08:40

• 不想要和你争论。你有RE license给自己买房子不需要挂靠在broker上签买卖合同吗？是不是有RE license - Progressive - ♀ 给 Progressive 发送悄悄话 (353 bytes) () 10/12/2024  18:25:04

• 你可能误解了，如果我冒犯你，我真诚道歉。你的信息非常有用，感谢分享！ - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  09:57:50

• 我不是专家，但我看了一下觉得REP是给有active RE income（包括作为realtor的佣金）的人用的呀 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  17:09:12

• REP也有很大缺点， any profits你需要付SS tax. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (48 bytes) () 10/12/2024  07:06:48

• times two.. - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  09:42:59

• 估计大概率是没有盈利， 账面亏本的把 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  14:40:59

• 看到你们都说不是好主意，幸亏没有报。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  17:11:18

• 上来更新--感谢各位建议：听柠檬大侠的话，决定不报REP了。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (1877 bytes) () 10/11/2024  17:27:45

• 不报REP是对的。这十几万loss 是肯定可以报回来的。有时候比你现在报更划算。比如， - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (2026 bytes) () 10/12/2024  09:49:08

• All your loss becomes allowance loss in schedule E and then - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (182 bytes) () 10/12/2024  09:52:24

• 感谢分析，如果买房遥遥无期，10年20年后同样的钱value不一样了吧。好在我们明年计划卖两个房。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  17:17:25

• 不是这样算的。 - Progressive - ♀ 给 Progressive 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  21:27:17

• 好奇你怎么算的，能详细说说吗？ - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  01:16:31

• 找地产经纪 - sunan - ♀ 给 sunan 发送悄悄话 (246 bytes) () 10/11/2024  14:37:08

• 现在买方经纪没有commission fee 了吧？ - 恰好 - ♀ 给 恰好 发送悄悄话 恰好 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  16:24:54

• 还要向你反要service fee呢，自己去考个执照吧两个月足够了不笨英语灵光的话。 - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  22:46:33

• 楼主逗你玩呢. 不付service fee， 还想有找 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  23:40:00

• 不付service fee，还想要回扣？醒醒， 现如今是买家要付买方代理费了。 - Happy_Woman - ♀ 给 Happy_Woman 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  00:43:59

• 我们这里还是seller付所有的commission Fee的 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  08:31:30

• 现在还是卖方付费给buyer agent，和以前没啥区别！不信去随便找个agent问问。 - sunan - ♀ 给 sunan 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  20:32:24

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