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精华区 问答区 版主： 老朽 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 请教：2024年换了两个出租房的Asphalt shingles屋顶，怎么报税？ - SunnyCreeks - ♀ 给 SunnyCreeks 发送悄悄话 (252 bytes) () 01/13/2025  07:29:50

• 如果roof是换(not repair)，应该算作房屋成本，按27年折旧。 - lin13590 - 给 lin13590 发送悄悄话 lin13590 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  08:02:46

• 27.5年；需要回吐 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  10:25:00

• 折旧27.5年，需要depreciation recapture，但是换屋顶的成本还是算在房屋成本里面，从总增值里面减。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (30 bytes) () 01/13/2025  11:13:45

• 如果是按real estate professional报税的话，换roof成本应该可以一次性抵扣吧？ - bayview2021 - ♂ 给 bayview2021 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  13:44:00

• 不能，REP仅仅是说每年passive loss能够给配偶的工资收入减税。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  20:13:00

• 就是说换屋顶花了2万卖房子的时候房子涨了10万，可以减掉2万，变成涨8万？ - SunnyCreeks - ♀ 给 SunnyCreeks 发送悄悄话 (127 bytes) () 01/14/2025  08:30:26

• reply - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (1892 bytes) () 01/14/2025  13:54:02

• 我自费换的成本价是市价的1/2， 打算以修理一次性减掉. - SleepMed - ♀ 给 SleepMed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  19:02:00

• 非常感谢各位！ 清楚啦。 - SunnyCreeks - ♀ 给 SunnyCreeks 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/14/2025  08:25:09

• 自住房变出租房之前开个HELOC，开了HELOC后，会不会影响其他房子的refinance？ - 恰好 - ♀ 给 恰好 发送悄悄话 恰好 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  06:26:39

• 不会。 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  06:49:00

• 大多数Lender会将HELOC额度算成你的Debt, 进而会影响你的DTI - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  15:28:00

• 是的会算，但是也看用了多少 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/14/2025  05:58:00

• 加州refinance的利率现在是多少？ - 春树 - ♀ 给 春树 发送悄悄话 (57 bytes) () 01/13/2025  04:04:00

• 7.25% - lin13590 - 给 lin13590 发送悄悄话 lin13590 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  08:07:23

• 谢谢 - 春树 - ♀ 给 春树 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  22:30:00

• 现在可以考虑一些ARM的选项，利率降低的趋势还是在的；之后再refi - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  10:20:00

• 7年ARM？是不是7年之后必须再refinance一下？ - 春树 - ♀ 给 春树 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  22:30:00

• 谢谢 - 春树 - ♀ 给 春树 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  22:30:00

• 7年ARM？是不是7年之后必须再refinance一下？ - 春树 - ♀ 给 春树 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  22:30:00

• 房客挑选 - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (253 bytes) () 01/12/2025  19:39:43

• 信用分700太高了。收入3x是硬性指标，其他的可以宽容。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:41:04

• 收入2.6x. 而且... - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (145 bytes) () 01/12/2025  20:25:56

• 信用分Good（680？+）和700+感觉是一个效果，很多地主可能650或者600就可以，加上具体的信用报告来判断 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  20:09:28

• 这个实在太低了 - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (84 bytes) () 01/12/2025  20:28:38

• 我觉得信用比收入重要，但是底线两者都要达到，你这个500多的申请者别管收入了，直接pass吧 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  20:36:17

• 准备pass - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (63 bytes) () 01/12/2025  20:41:46

• 要沉得住气，差房客住进去你的租金损失是几个月，而且要花精力驱逐。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  20:47:19

• 有道理 - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  20:49:55

• 才几天，急个啥？找房客就4个字，宁缺毋滥。我多年经验，一个差房客都没碰到过 - 梦想当地主 - ♀ 给 梦想当地主 发送悄悄话 梦想当地主 的博客首页 (0 bytes) () 01/13/2025  13:29:00

• 650起 + 3倍收入 + 固定收入来源 + 无驱赶和犯罪记录 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  20:30:23

• same here - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  21:20:00

• 请问 Zillow 付费广告 - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (183 bytes) () 01/12/2025  20:46:20

• 房子俏，房租高人家也会来看，没人看的原因是地点不好或者状态不亮，被人直接飘过。自己反省一下。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (86 bytes) () 01/12/2025  20:52:20

• 我的经验够了 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  21:20:00

• 非常感谢以上各位前辈。努力学习中... - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  22:30:01

• 信用分一般要求680以上。如果房子一般或者淡季，低一点可以。需要了解的是这个人是不是乱花钱的主 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (161 bytes) () 01/13/2025  00:06:05

• 信用分680以上吧，关键无eviction history, income 2.5X - HappyWed - ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  08:56:50

• 如何decline application - baiyuan - ♀ 给 baiyuan 发送悄悄话 (331 bytes) () 01/13/2025  19:08:04

• 保持1%的家庭Networth看起来不那么难 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (5989 bytes) () 01/12/2025  17:05:12

• 对年轻人你这个要求太高了 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  18:29:43

• 硅谷high tech工作25岁左右入职，赶上最近几年的股市和房市，35岁不到5mil以上的不少 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  19:19:47

• 要求太高啊，需要在这个年龄，必须是在硅谷，必须是High tech，又是在这几年股市和房市里面有资金并且积极参与的人 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (96 bytes) () 01/13/2025  05:58:20

• 40岁以前要达到每年都是1%比较难，以后如果收入不错，投资合理应该还可以的。 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  18:34:35

• 就是感慨下复利的威力真的大，尽早达到percentile的目标，然后不折腾保持就行 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  19:15:29

• 都1%了，也都不是躺平的主儿。咱聊点努力进取，跨越阶层的行不 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  18:37:00

• 惭愧惭愧，可能burnout了，天天想着躺平了lol - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  19:13:39

• 如果房地产净值和SP500股值相同，哪个会更容易保持1%? - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:25:20

• 这要看房子在哪个地区。加州差不多的区肯定能啊。 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:30:52

• 投资房子可以比较短的时间内通过主动的劳动积累财富，达到percentile的目标后可以选择不折腾，回报率可能不如大盘 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (393 bytes) () 01/12/2025  20:06:10

• 我不懂为什么要纠集那个百分点，要是落在了1.1%又如何 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:37:42

• 就是一个example，沿用投坛里大家都用的标准lol - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  19:57:48

• 躺平哪里来的12%的回报，还不都是自己折腾，不管是炒股还是做VC - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:40:14

• 如果活到70+，平均每年5%，35岁之前赚的钱放在大盘里不动就可以了，其他赚的钱不需要继续投资，只用于生活~ - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  19:58:48

• 所以40多岁的12%什么意思? 就是说维持40岁在1%很累，需要12%，但是躺平到70多岁到达1%很容易，只要5%？ - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (36 bytes) () 01/12/2025  20:50:11

• 就是你说的。。看什么时间节点来看；如果要一直保持1%，开始比较难，后面越来越容易；但我个人觉得没必要一直1% - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  21:04:32

• 今天刚买的豆腐看来吃不上了 - 惨白的天使 - ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  21:30:51

• 我有第一个百万（人民币）时，不到30岁，那时国内人均收入不过两三百/月，觉得一世够用了。也”读“懂了复利的“道理”， - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (941 bytes) () 01/13/2025  06:44:16

• 如果父母直接给第一笔钱会如何？ - HappyWed - ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  08:59:20

• 不知道，我只知道如果我父母给我一笔钱我肯定也一股脑败光了，还不比败自己挣来的钱那么心疼。哈哈 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (356 bytes) () 01/13/2025  09:33:34

• 月黑杀人夜，风高放火天:放火的故事。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (1554 bytes) () 01/12/2025  16:34:49

• 谢谢波大分享案例~看来火灾调查员很有经验，是否纵火一看便知（我觉得好难看出来。。） - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  16:46:10

• 警察不是吃素的，一审就乖乖招了，说是坐在那里等当地电视台来可以露个脸。。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  16:54:35

• 哈哈原来如此 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  17:05:27

• 哈哈。“别玩火，玩火者自焚”的演绎。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  06:51:53

• 听说evacuation房门不能锁，让消防员进。所以有人故意纵火然后抢劫 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  16:32:00

• 加州好多房子建在山坡上。 - nalinali - ♂ 给 nalinali 发送悄悄话 (123 bytes) () 01/12/2025  15:12:00

• 防火的几个要素：金属屋顶，水泥/砖墙，游泳池（水源），自备发电机和水泵。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  17:48:06

• 主要是西岸夏天没雨 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  16:34:00

• 人多地少 - daloon - ♂ 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 (0 bytes) () 01/14/2025  12:40:00

• 如何算cost basis？FMV哪儿找？【1031+8824】 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (990 bytes) () 01/12/2025  08:24:38

• 这个建议找个CPA吧 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  16:50:00

• 有啊，但先要填表。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  20:52:03

• 我记得FMV 来自政府的assessment - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  17:40:10

• 多谢 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  20:52:46

• 加州山火闲聊几句 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (8475 bytes) () 01/12/2025  07:35:50

• 不看广告看疗效 - 大号蚂蚁 - ♂ 给 大号蚂蚁 发送悄悄话 大号蚂蚁 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  09:06:00

• 这得赔多少？我怀疑保险公司能赚钱吗？ - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  10:02:11

• 这次山火，估计破产了都，赚啥钱。最后要政府兜底的 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  10:54:00

• 保险业赔钱，建筑业，家电家具业赚钱 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  17:50:54

• 我觉得山火可以推论到其他所有的自然灾害，比如飓风，地震，都是瞬间樯橹灰飞烟灭，个人能做的很少 - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (66 bytes) () 01/12/2025  11:48:53

• 如果整个洛杉矶都烧了，保险公司早就破产了 - 越王剑 - ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (158 bytes) () 01/12/2025  12:43:51

• 也不会自认倒霉吧。地值钱，就算800万的豪宅，地面建筑1-2百万也就重建了 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  12:53:00

• 都烧平的地方就不值八百万了 - 越王剑 - ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (171 bytes) () 01/12/2025  13:17:28

• 地如果一火灾降价了，房主就糟了。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  13:21:40

• 富人肯定会去找一个更好的地方 - 越王剑 - ♂ 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 (81 bytes) () 01/12/2025  15:09:51

• 就是说即使比原来更好的房子建起来，也不值原来房子的钱了。房主要按原贷款数量付利息，不甘心啊。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  19:21:55

• 有保险的保险公司应该会赔的，保险公司也有保险的 - gccard - 给 gccard 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  13:12:41

• 我们也被烧过，所幸不是很严重，但理赔索赔清理装修也够烦的，只能安慰自己火烧旺地越烧越旺。 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  13:31:48

• 八百万的房子建筑成本不超过三百万，对于住得起的房主就算是一次股灾，能承受。可怜的是Altadena中低收入的人群，相当长的一段时 - 家教 - ♂ 给 家教 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  13:39:00

• 间如何在LA再安身立命是个大问题 - 家教 - ♂ 给 家教 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  13:40:00

• 亡羊补牢，不如政府和科技方面多想想办法，如何防患未然和灭火方面下手吧。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/12/2025  13:58:33

• 买俺家上一个自住房的couple就是加州Napa着大火搬出加州，他们说着火时警察告诉他们只有20分钟收拾东西，后来保险公 - CastlePines - ♀ 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的博客首页 (189 bytes) () 01/12/2025  17:11:35

• 也可以理解吧，重建确实要花太多经历，自住房确实会太糟心了 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  21:22:00

• 老百姓择安而居，敬畏大自然，山啊海啊不可常伴，偶尔为之 - 偷油老鼠 - ♂ 给 偷油老鼠 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/13/2025  08:49:12

• 请教一下，有出租房要注册个 LLC吗？有什么好处和坏处呢？ - 桃花好运 - ♀ 给 桃花好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/11/2025  17:12:50

• 如果出租房有个人房贷，你注册ＬＬＣ没有任何保护作用。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (467 bytes) () 01/11/2025  17:18:26

• 谢谢回复。要是没有LLC，出事后的责任会不会把我搞破产？ - 桃花好运 - ♀ 给 桃花好运 发送悄悄话 (21 bytes) () 01/11/2025  17:33:33

• 有LLC就不会把你搞破产吗？出了大事情LLC也会被击穿，稳妥的办法是买够保险。一两百万liability 加上 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (287 bytes) () 01/11/2025  19:15:17

• 出了大事人家不计代价地打官司，对于家庭业主来说，除了保险，什么样的公司组成都挡不住。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 01/12/2025  10:30:37

• 我之前刚写过一篇文章，详见内 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (24101 bytes) () 01/12/2025  07:24:45

• 谢谢攀攀妈回复 - 桃花好运 - ♀ 给 桃花好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/15/2025  12:55:50

• LLC objective is to protect from outside, not from inside - Westeros - ♂ 给 Westeros 发送悄悄话 Westeros 的博客首页 (310 bytes) () 01/12/2025  13:07:38

• 我有二米伞险 - 桃花好运 - ♀ 给 桃花好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/15/2025  12:56:45

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