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精华区 问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 租客说hot water heater working，但是unit里没有热水 - ChurchDoris - ♀ 给 ChurchDoris 发送悄悄话 (71 bytes) () 04/17/2025  16:37:39

• 租客说water is actually slightly warm - ChurchDoris - ♀ 给 ChurchDoris 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  16:45:33

• 控温调节，先调到最大。 - 唐山故乡 - ♂ 给 唐山故乡 发送悄悄话 唐山故乡 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  17:06:18

• 你买的产品有寿命（最便宜的6年，中档9-12年），寿命到了一出问题，自己会修才修，不会就换新的。个人经验，这钱很难省，多 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (36 bytes) () 04/17/2025  17:48:56

• 热水炉子为了节能在进出口有heat trap来防止回流，其实就是个单向阀，时间久了就堵住了热水出不来了，见视频 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (214 bytes) () 04/17/2025  20:45:44

• electric？ - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 04/18/2025  02:20:03

• 谢谢楼上各位。hot water heater几个月前才换的全新的，会是什么问题呢？ - ChurchDoris - ♀ 给 ChurchDoris 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2025  07:13:23

• 新房降价了，南加 - mobius - ♂ 给 mobius 发送悄悄话 (140 bytes) () 04/17/2025  16:08:55

• 大约在半年一年前，我就发现建商们的恐惧了，他们是市场的先锋。他们不敢建房，通常是感觉赚不到钱或担心不远的未来市场不好。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  17:54:25

• 7%降不少 起价就高 - abc1967 - ♀ 给 abc1967 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  20:55:59

• 正常回落？没办法，利息高 - HappyWed - ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2025  08:53:37

• 欧洲的岩板做屋顶 - 京男 - ♂ 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 (15351 bytes) () 04/17/2025  00:28:33

• 这个早年威尔士大量生产，现在剩得不多了。城里老房子如教堂有，住家用太贵了。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  03:09:14

• 波大早安，我睡觉去也！ - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  03:21:42

• 像麒麟一样！ - 安小爱 - ♀ 给 安小爱 发送悄悄话 (18 bytes) () 04/17/2025  05:09:02

• 一地震就全部晃下来了，砸到人头上就能砸死人。这不是哪里都能用的。 - 咲媱 - ♀ 给 咲媱 发送悄悄话 咲媱 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  12:29:33

• 开眼界了，谢谢分享！ - pali - ♀ 给 pali 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  14:03:20

• Can I do a cash-out refinance on a rental property that has been - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (105 bytes) () 04/16/2025  22:50:00

• The question is on a paid off rental property. - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  22:52:00

• 1，可以。2，出租房申请heloc比较难。3，如果利率低，市场稳步增长，应该立马30年贷款cash out 再投资。4， - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (295 bytes) () 04/17/2025  00:36:03

• heloc is better, a lot credit union offer good deal now. - Sugargrove - ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (82 bytes) () 04/17/2025  07:01:28

• 我认为取决于你打算用cashout的钱做什么。救急（短期用）还是长期（拿到钱就不打算还回去--比如再买房）。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (230 bytes) () 04/17/2025  08:24:05

• Thanks everyone for your kind responses. - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  12:02:00

• I don’t have an urgent need for cash. As I expect I won’t have - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  12:04:00

• Expect no loss carryover next year. - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  12:07:00

• I was wondering if there is a better way to use the home equity. - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  12:09:00

• 简单地说，拿出的钱能赚更多钱就该拿。比如，付7%的利息，用它赚10%的年回报，赚3%，这显而易见。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (335 bytes) () 04/17/2025  13:54:49

• Looks like now is not a good time. - ZM5500 - ♂ 给 ZM5500 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  12:11:00

• 唉，微波炉彻底坏了，老了自己装不了了。。。 - slow_quick - ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (254 bytes) () 04/16/2025  12:43:09

• 找个千斤顶。。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  13:08:56

• 我从前就是这么做的，现在有些不敢了，晃晃悠悠的 - slow_quick - ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (48 bytes) () 04/16/2025  13:24:43

• 一直想买个这个。。。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (388 bytes) () 04/16/2025  14:06:19

• 升降range不够啊 - slow_quick - ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  20:49:31

• Costco买个吧，带安装的 - 佛州葛老 - ♂ 给 佛州葛老 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  13:16:56

• 我早就对GE家电敬而远之了 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:03:47

• 微波炉对人体有危害。用烘箱 oven - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:04:32

• Home depot 买一个200刀新式的，100刀找个handyman装一下。上次我出租房的人家送货的转只花了10分钟 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:07:02

• 是不是那种带抽油烟的，的确不好装卸。 - 老九不能走 - ♂ 给 老九不能走 发送悄悄话 老九不能走 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:52:52

• 微博炉老了找人换个微波炉，人老了没法换个人，只能认了。哈哈 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  15:22:33

• 都自己干，把别人都饿死:-) - 晓青 - ♀ 给 晓青 发送悄悄话 晓青 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  17:17:15

• 自己家吗？干脆趁这装个抽油烟机，另买个小点的countertop微波炉。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (136 bytes) () 04/16/2025  17:26:48

• 可惜都是内循环，没有到外面的管道 - slow_quick - ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  20:46:09

• 哦，若炉灶位置不接近外墙/窗户就不好办。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  06:06:27

• 稍微花点钱做管道，大不了开天花板走，自住房没有抽油烟机怎么活。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  06:13:12

• 有的地方HOA管得严 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  06:49:14

• LZ住纽约大楼，比较难。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  08:29:20

• 刚刚装完，花了150，来的人大概用了十几分钟。我第一次看人装，感觉不难，但是要有力气 - 最爱荷花 - ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/18/2025  08:13:39

• 我自己装过多次，内循环的很简单。。。 - slow_quick - ♂ 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 (106 bytes) () 04/18/2025  12:53:57

• 请问通过什么渠道找管理出租房的agent？ 一般他们怎么收费？ 谢谢 - Siriuc - ♂ 给 Siriuc 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  11:12:50

• 朋友推荐比较靠谱。每个地方价钱不同 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  11:14:00

• 找房客从几百块到一个月房租，然后每个月收房租5-10% - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  11:16:00

• 修理有的会mark up - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  11:17:00

• 朋友介绍最好，或上网查当地的租房管理公司。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  11:24:33

• 直接在google map 上找rental management 能找到很多本地的公司或者agent，找3个 - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (384 bytes) () 04/16/2025  12:25:52

• 还是找代理比较好吧 - abc1967 - ♀ 给 abc1967 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  21:03:36

• 火灾后房子复原和保险理赔的报税 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (111110 bytes) () 04/16/2025  10:09:03

• 建宁说税法就是捣糨糊，我自己报了三年税，也体会到了。原因是税法说得并不清楚，报税人或会计师自己去解读，只要解读得不违背税 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (1215 bytes) () 04/16/2025  11:21:24

• 我的感觉是IRS里的明白人也不多，有也没空管我们这些小地主 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:08:50

• 你这是“赌”IRS不查，查到认栽，哈哈。其实只要知道内中逻辑，报税时心中已知如何解释，或IRS辩不过你，就“不怕查“了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  15:05:29

• 守月说得对，抓住精髓，具体操作细节的一般来讲对纳税金额影响不大的话，也不用担心 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  14:25:39

• 我想应该这样。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (393 bytes) () 04/16/2025  12:05:28

• 我觉得不对，这样你多交税了。因为修复的钱若要加在basis里，那么，先要在basis里减去这个数字，所以，加减后应该=0 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  12:11:48

• 没有多交税啊。举例: - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (472 bytes) () 04/16/2025  12:19:25

• 我明白你的意思了。那么IRS吃亏了，在卖房时的课税盈利=卖价（包括费用）-basis, 所以，我按逻辑推理，简单增加 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (206 bytes) () 04/16/2025  12:38:15

• 修房子的钱加到basis没错，但是灾害造成的损失也降低了basis，如果修复后房子恢复原样，修复后的basis不变，但是 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (103 bytes) () 04/16/2025  14:27:32

• 这思路大有问题，不可实施。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (715 bytes) () 04/16/2025  17:55:38

• 我觉得你的思路不对。在投资过程中，所有损失都在当年或分期做了税务处理，不在其中的投入才能增加basis. - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (555 bytes) () 04/16/2025  18:54:17

• 波大，你说的例子里烧掉一个厨房，理论上减掉这个厨房在15万里面所占的比例（假设2万），如果建回新的厨房市值5万， - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (323 bytes) () 04/16/2025  20:15:18

• 所以，如果要让这3万加到basis里，就要报3万收入（假设保险赔的是5万）。自找麻烦，不如两不报，当它还是2万basis - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (417 bytes) () 04/16/2025  20:52:51

• 赞同这个做法 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/17/2025  10:28:27

• 我找到IRS的解释，看完这个你就全明白了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (3798 bytes) () 04/17/2025  07:52:06

• 所以不能减免资本啊，因为自己家着个火不能算官方宣布的自然灾害。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  08:12:40

• 即使不是官方的，灾害比如火灾或者偷窃造成的损失当然也可以从basis减掉（特别金额大的话），读一下IRS - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (131875 bytes) () 04/17/2025  10:24:50

• 我的CPA就是这么操作的 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  20:27:00

• Adjusted basis - 建宁文章结尾有个例子没看懂 - 又见新月 - ♀ 给 又见新月 发送悄悄话 又见新月 的博客首页 (478 bytes) () 04/17/2025  10:23:15

• 哇，你看的真仔细，我也赞同adjusted basis和市场价无关，详见IRS的解释： - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (134263 bytes) () 04/17/2025  10:31:18

• 主要是我有房子被毁，今年报税很头疼了一阵。和她讲的这个例子差不多。 - 又见新月 - ♀ 给 又见新月 发送悄悄话 又见新月 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  10:40:47

• 你问的那个问题我还记得。以我目前对IRS规则的理解，你的情况今年不用报，等卖掉房子后，明年统一报。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (277 bytes) () 04/17/2025  10:54:37

• 守月好记性！是的，我报了出租收入,折旧还是全年的，可能不对，不管了。 - 又见新月 - ♀ 给 又见新月 发送悄悄话 又见新月 的博客首页 (96 bytes) () 04/17/2025  11:04:19

• 即使查到也没事，最多一个月的depreciation，将来还要还，这种事IRS不会追究。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (195 bytes) () 04/17/2025  11:34:25

• 好专业啊 要是我就一路捣浆糊了 - 惨白的天使 - ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (0 bytes) () 04/17/2025  13:36:21

• 急问卖房sale by owner, 自己在mls上list可行吗？ - leappad - ♀ 给 leappad 发送悄悄话 leappad 的博客首页 (90 bytes) () 04/16/2025  07:34:07

• Zillow 也可以的吧。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  08:41:40

• 自己卖平均比agent卖要低15% - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  09:21:00

• 这个有统计吗？感觉有点off. 是不是写信，电话廉价买卖房的也算sale by owner 了？ - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/16/2025  20:18:40

• 买可以自己买，卖最好是找agent 卖 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  14:07:53

• 其实不一定的。绝大部分的代理，都是考虑自己的利益为先。我自己卖过房，也找代理卖过。没觉得代理就比一定比自己卖得好。要看对 - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (81 bytes) () 04/16/2025  20:16:00

• 看看德国的房子： 瓦 - 京男 - ♂ 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 (6362 bytes) () 04/16/2025  02:13:07

• 感谢分享，长知识。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  04:12:32

• 老看你贡献了 - 京男 - ♂ 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 (185 bytes) () 04/16/2025  04:14:52

• 请问房群朋友有类似情况吗，如何解决 facebook marketplace listed got suspended - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (878 bytes) () 04/15/2025  19:26:05

• appeal again in a few days...we waited a month or so and - nh97 - ♀ 给 nh97 发送悄悄话 (72 bytes) () 04/15/2025  19:40:08

• 谢谢你，facebook 的market place 服务真的有问题。蛮不讲理 - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 04/15/2025  19:43:44

• 现在把我整个block了，想删除listing都不可以了。 - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 04/15/2025  19:44:41

• 我在Facebook的listing根本没有人问，所以现在只用Zillow，Avail也一个lead都没有。 - 北美翠花 - ♀ 给 北美翠花 发送悄悄话 北美翠花 的博客首页 (0 bytes) () 04/15/2025  20:56:00

• 别用fb的marketplace，每次广告立刻被偷走，好的lead太少，产出比不行 - 攀攀妈的房产经 - ♀ 给 攀攀妈的房产经 发送悄悄话 攀攀妈的房产经 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  04:34:00

• 谢谢北美翠花，和攀攀妈， next door上你们贴吗 - xiaofengjiayuan - ♀ 给 xiaofengjiayuan 发送悄悄话 xiaofengjiayuan 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  05:16:57

• 问一下万能的群： - poconodog - ♀ 给 poconodog 发送悄悄话 poconodog 的博客首页 (498 bytes) () 04/15/2025  18:52:36

• 非NJ居民州政府收售房价2%的印花税。拿不回来，作为costs报税时少交这2%（假如为100块），100X24%（假设你 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (71 bytes) () 04/15/2025  19:03:16

• 谢谢。那我就不费那个脑筋了 - poconodog - ♀ 给 poconodog 发送悄悄话 poconodog 的博客首页 (0 bytes) () 04/16/2025  07:56:51

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