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精华区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 请问electric water heater 缓慢漏水，是修还是装新的。 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (311 bytes) () 10/13/2024  15:00:58

• 换新的，12年寿命已尽了。HD有提供安装服务，大约7-800，自己找人安装大约5-600. - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:20:31

• 刚一个plumber 报价1850给我装一个，太黑了吧。一个water heater 我看HD大概五六百能买到。 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:22:09

• 不一定，1个tank可以在500-1000，寿命可以低至6年，高至12年，还有牌子不同价钱不同。加零件，安装，如果要pe - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (160 bytes) () 10/13/2024  15:33:36

• 谢谢守月。这个是一定要找plumber来装吗。 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  16:02:59

• 要。牵涉水和电，最好避免一出事就再也找不到的人。5-600人工能找到保修一年，有经验的个人或小公司，最好有保险。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:41:11

• 你多问两个plumber选个便宜的 - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:38:00

• 可以找handyman来装吗。 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  16:02:17

• 要问保险公司，水火无情。 - 上海大男人 - ♂ 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  16:38:58

• 我的几个Water Heater都是一 个Handyman装的。 - 屋顶花园 - ♂ 给 屋顶花园 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  16:49:33

• try home depot installation. It was something like 200 here - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (43 bytes) () 10/13/2024  17:27:26

• no way, 200, I found a chinese contractor, 500 labor only, - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:30:16

• TR miller, a big chain, quoted 2100 including material - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:30:43

• Thanks. I will call HD to find out. - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:39:32

• 不可能。HD都是外包，不过是HD对质量负责，安装都正规。两三年前人工+permit（气）也要800+。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:46:09

• 都这样。我家的20年了，还可以用但是大楼管理让我们换，刚问了要$1700。家里的在油管看换起来很简单但是怕麻烦还是让专业人去做。 - Mililani - ♀ 给 Mililani 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  17:33:00

• Getting it done asap. $500 difference is nothing compared - RomaVacation - ♂ 给 RomaVacation 发送悄悄话 (54 bytes) () 10/13/2024  17:44:09

• Okay, thanks. The water heater is located in garage. So I - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (56 bytes) () 10/13/2024  17:46:35

• Need to watch closely. I had one in the garage but there is - RomaVacation - ♂ 给 RomaVacation 发送悄悄话 (94 bytes) () 10/13/2024  21:29:07

• 2012年的热水器该坏了，大多数也就六七年的寿命。如果自己有点力气可以自己换，用电的不难换。 - 二胡一刀 - ♂ 给 二胡一刀 发送悄悄话 二胡一刀 的博客首页 (0 bytes) () 10/14/2024  13:01:12

• real estate professional 可以买 roth ira 吗？ - rainbow1950 - ♀ 给 rainbow1950 发送悄悄话 rainbow1950 的博客首页 (236 bytes) () 10/13/2024  13:08:09

• Yes. - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (198 bytes) () 10/13/2024  13:18:39

• 谢谢。报税算self employment 收入的话就要交自雇税15%, 这样是不是还不如不买roth ira 了？ - rainbow1950 - ♀ 给 rainbow1950 发送悄悄话 rainbow1950 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  13:35:28

• ROTH IRA 也就6500，蚊子肉啊。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (129 bytes) () 10/13/2024  13:55:50

• 这个很赞 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:58:52

• 如果现在的tax bracket is 12% 的话，退休后也是，是不是不用self employment 401K了？ - rainbow1950 - ♀ 给 rainbow1950 发送悄悄话 rainbow1950 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  17:21:44

• SE 401K - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (2758 bytes) () 10/13/2024  20:51:12

• 谢谢建议。我研究一下。 如果要交SE tax ，在现在税率12%的情况下也觉得不值得做了。 - rainbow1950 - ♀ 给 rainbow1950 发送悄悄话 rainbow1950 的博客首页 (0 bytes) () 10/14/2024  19:16:28

• 何时可以qualify for real estate professional status？ - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (516 bytes) () 10/13/2024  08:24:15

• 没错吧，她的意思也是和你一样啊，没有其他W2，REP没问题，如果有其他W2 ，比较容易招来IRS的audit - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (45 bytes) () 10/13/2024  09:09:58

• 看到你们经常提起查税， 一般是电脑自动抽查，还是人工核对了税表 再发出来？ - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (36 bytes) () 10/13/2024  09:49:07

• 从来没有被audit过，没经验啊，不过应该是你交的税和你的收入相对比例超出正常范围肯定容易被抓出来查 - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (81 bytes) () 10/13/2024  10:06:17

• 对，那个绝对很容易出发被查 - 老实8交 - ♀ 给 老实8交 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  13:17:23

• 谢谢，我就是想确认下如果全职工作就是realtor，是否可以reps，一方reps（没有其他w2），另一方w2，挺好的 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:57:13

• 有一份全职工作，一年工作2080小时，很难证明地产工作能超过2080. - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (153 bytes) () 10/13/2024  13:21:11

• 请教柠檬，如果拿W2的工作就是建筑设计和建造类的呢？那应该算是real estate professional了吧？ - 巨峰葡萄 - ♀ 给 巨峰葡萄 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  13:38:15

• nope. real estate是地皮，不是地上的结构。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  14:14:41

• 谢谢柠檬 - 巨峰葡萄 - ♀ 给 巨峰葡萄 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  14:44:54

• 谢谢柠檬，就是说如果全职工作就是realtor，是完全可以claim reps - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  15:54:58

• 还有报cost 得有1099, 这个就很限制人。没有多少会给你 SSN. - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  13:45:10

• 确实，reps本质上要求是一个full time active business in RE - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  16:00:22

• 潜在租客单亲五孩妈， 能租吗？ - mostsunnywinred - ♀ 给 mostsunnywinred 发送悄悄话 (288 bytes) () 10/12/2024  17:54:10

• 前台，5个孩子，最小的只有2岁。你得有多大的能耐和他们打交道呀 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  19:39:15

• 孩子太多的都不租。太毁房了 - donot1 - ♀ 给 donot1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  06:22:03

• 不能! - proz - ♂ 给 proz 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  08:01:39

• 在出租法里，这属歧视。当然，我知道你来问是因为你不懂，不是真歧视。哈哈。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (313 bytes) () 10/13/2024  09:04:37

• 是啊，出租这事，有些事不可说不可做，有些可说不可做，更多的是有些可做不可说。前台收入未必够。 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  10:44:54

• 谢谢各位的建议，学习了。就不考虑这个租客了 - mostsunnywinred - ♀ 给 mostsunnywinred 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/13/2024  19:05:48

• 对! - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/13/2024  19:42:36

• 新手问： 如何独立再run一遍背景调查 - tequila_sunrise - ♀ 给 tequila_sunrise 发送悄悄话 tequila_sunrise 的博客首页 (280 bytes) () 10/12/2024  14:41:47

• Yes, run again, tenant pays. - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  14:49:00

• 必须二审，今天遇到之前申请过我另一个房子的骗子，现在来申请不同的房子，不能信Zillow的申请 - FL330 - ♀ 给 FL330 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:08:03

• 哪里做比较全面的background check呢 ？ - tequila_sunrise - ♀ 给 tequila_sunrise 发送悄悄话 tequila_sunrise 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  16:49:03

• 问个低级问题，出租回报率，有贷款，分母是按首付算吗？如果做了cash out refin, 分母是什么？ - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  11:15:04

• 跟其他投资比较多话，分母是卖掉房子能拿到手再投资的钱 - 投资好好 - ♂ 给 投资好好 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  13:38:00

• 分子算cash flow 的时候要减掉每个月付的本金吗，一直不太清楚 - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  14:10:59

• 那就是卖的房子的钱减去贷款的数目，做分母 - dogmom2019 - ♀ 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  14:38:01

• google "cash on cash & ROI" - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (60 bytes) () 10/12/2024  15:02:05

• 谢谢。CAP和ROI都还可以，但cash on cash 好差啊，利率太高了！希望不久的将来可以refin - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:45:15

• 出租回报率，英文叫啥啊？自己怎么算都可以，关键是怎么和别人比较。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (231 bytes) () 10/12/2024  14:51:10

• cash on cash? - BaoBeiLiang - ♀ 给 BaoBeiLiang 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  15:45:42

• 这个房客可以租吗 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (1400 bytes) () 10/11/2024  12:52:39

• 是个雷，别租 - 恰好 - ♀ 给 恰好 发送悄悄话 恰好 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  13:24:09

• 稀奇古怪的房客是不能出租的。他知道没有机会，所以不去看房。 - 魅力野花 - ♀ 给 魅力野花 发送悄悄话 魅力野花 的博客首页 (107 bytes) () 10/11/2024  13:46:05

• 同意 - Bluelight涨停突击队 - ♂ 给 Bluelight涨停突击队 发送悄悄话 Bluelight涨停突击队 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  14:13:16

• 绝对不能 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  13:46:24

• 没看房就交申请，非常不合理。你想想你自己去租房子，会不看直接申请么？ - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  13:54:00

• 按理2个飓风刚过风灾水灾会增加出租房需求。再等等看？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  14:45:31

• 有道理！谢谢提醒 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  15:59:00

• 为啥我所有在Zillow上不看房就直接申请的100%都是骗子，刚又收到一个，假信用报告721！但有人却说他们遇到的不看房 - summerrui - ♀ 给 summerrui 发送悄悄话 (69 bytes) () 10/11/2024  15:36:36

• 我是找了管理公司招租的，信用报告应该倒是真的 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  16:01:00

• 我二月入住的老莫一家三口是没看房就睇了applications的他们还有rental 经纪，至今还行每月一号准时付钱 - karenkn - ♀ 给 karenkn 发送悄悄话 karenkn 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  15:50:30

• 谢谢分享成功经验 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  16:00:00

• 直觉不行，pass - tiger_beibei - 给 tiger_beibei 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  17:24:03

• 主要是几项重要指标都不太好，又没有额外的加分项来弥补一下，双份押金也没有。风险比较高。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (443 bytes) () 10/11/2024  18:34:05

• 谢谢守月，pm说让我自己决定，这个地段是黑人区，买的时候没想到这么难招租，感觉是投资失败 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  19:44:00

• 我觉得既然在黑人区，你可把信用分标准降低到580+，要2或1.5倍押金，似乎也凑合。4个月唯一的申请，估计租客群就这样了 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  19:59:41

• 谢谢啊，那我跟他说要多交点押金，不过也担心“不好搞” - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  10:40:00

• 房子所在地的居住群体，就是租房群体，这无法改变，除非卖。这申请人每月6千多收入，信用600左右，不算混混也不算很穷了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (797 bytes) () 10/12/2024  11:53:27

• 这个pm完全不给建议，汗。环境没有那么糟糕，我们去看过，如果马路上没人走路的话看不出是黑人区，我当时决定买是因为附近到处都在盖新 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  13:27:00

• 都在盖新房，以为会很快增值呢，我现在骑虎难下，卖掉的话估计得亏本 55 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  13:28:00

• 确实有风险。你不愿意接受就拒。再降一次价，招到有稳定收入和家庭成员，付租史不差，行事不离谱，风险就小些。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (261 bytes) () 10/12/2024  14:42:42

• 30-40的穷黑白最难搞，如果是老墨这个条件就租了。土生土长混在底层，会让你头痛不已。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 10/12/2024  00:32:24

• 这么说我又犹豫了，老大这里说的“老莫”是一代移民吧？二代是不是就跟其他人一样不好搞了 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/12/2024  10:35:00

• 二代老墨走两条路，努力的成为白领。还有些二代老墨，混在社会底层，破罐破摔，成年后本事没有，学到的 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (57 bytes) () 10/12/2024  18:38:42

• 有人询问租我的房子，他要出资改造为短租房，能答应吗？ - mostsunnywinred - ♀ 给 mostsunnywinred 发送悄悄话 (333 bytes) () 10/11/2024  12:03:16

• NO - 米奇的厨房 - ♂ 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 (0 bytes) () 10/11/2024  12:10:46

• 我以前回答过别人的，他们的维修和保险需要他们自己负责。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (370 bytes) () 10/11/2024  12:21:24

• 谢谢柠檬椰子汁和米奇的厨房的建议， 那就不答应了，太麻烦 - mostsunnywinred - ♀ 给 mostsunnywinred 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/11/2024  12:48:46

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