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精华区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 白玉汤耗子现出租。想装修主卧卫生间提高resale value. 请教大家哪个方案好。图有点粗糙，见谅。谢谢。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (208 bytes) () 09/29/2025  07:52:48

• 不值得折腾。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  07:56:49

• 现在的淋浴房没法看， 地板也是。图见内。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (221 bytes) () 09/29/2025  08:09:34

• 即使全换，也不要动管道。可以把现有的器材都换一遍。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (99 bytes) () 09/29/2025  08:34:53

• 谢谢。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  09:00:09

• 同意。我会保留现在的layout节省成本. 做最contemporary 的设计。把tub换成freestanding。 - 古来万事 - 给 古来万事 发送悄悄话 (241 bytes) () 09/29/2025  10:33:02

• 感谢。上次装修差不多10年前，现在材料，款式，风格完全不同。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  11:11:56

• 我觉得可以做些简单的，比如换掉顶上的风扇，重做caulking - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  10:47:31

• 最简单就是shower 清理一下，地板换成tile-不知道上个房主咋想的， 卫生间用实木地板。现在卖房慢下来了， - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (70 bytes) () 09/29/2025  11:17:44

• 这个就难说了。要看买家怎么想。最有效的还是降价 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  12:20:31

• 由奢入俭？房子共有几个全浴？主人想泡澡可方便？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  08:48:13

• 方案二好，马桶对不对着门，上厕所都得关着门吧。是个不小的工程。 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  09:20:28

• 谢谢 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  09:22:07

• 按柠檬说的会简单不少，省些钱。出租的话这样可以了，不用大装。卖的话得确保花一万能卖出 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (77 bytes) () 09/29/2025  10:20:03

• 装修钱可能回不来， 就是好卖些。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  11:18:50

• 你这是要卖房子吗？要不是就不值得动，等要卖的时候再说。花大价钱修了过几年又旧了。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  09:25:03

• 另外方案2不好。通常马桶后面是主下水道，马桶搬远后容易堵塞。当然你要卖房就另说了:D - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  09:28:56

• 关键是下水粗管子在哪里 - 京男 - ♂ 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 (51 bytes) () 09/29/2025  09:36:44

• 谢谢。这个要再问一下. - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  09:44:36

• +1， 搞清楚在哪里很重要。这么小的卫生间，管子远点近点倒无所谓 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  10:28:43

• 自己住怎么高兴怎么来，卖房租房不值得伤筋动骨的 - 招风耳朵 - ♂ 给 招风耳朵 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  10:46:09

• 谢谢。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  11:09:08

• 再次感谢大家宝贵意见。需要再想一下要不要装修。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  13:09:35

• 便宜两万还不好卖？跟装修了花一样的钱。要知道等你装修完房子说不定更不好卖了，冬天了。 - 晓青 - ♀ 给 晓青 发送悄悄话 晓青 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  13:47:30

• 有道理。谢谢。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  15:47:01

• 方案3，不要tub，换成closet，我反正从来不泡澡，有小娃娃的另一个可以用 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  17:47:10

• tub 上面有窗户。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  07:22:20

• 我选方案一。管子改动简单，空间看着大，简洁，方便 - 咖啡 - ♀ 给 咖啡 发送悄悄话 咖啡 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  20:14:53

• 是的 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  07:23:45

• 方案4，shower改成closet，tub改shower， 改动少，听说现在主卧经常不要tub - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  22:19:02

• 这个可行。谢谢 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  07:24:57

• 主卫，还是要有浴缸，有shower 或者没有浴缸，有浴缸或者没shower - 甜酒甜 - ♀ 给 甜酒甜 发送悄悄话 甜酒甜 的博客首页 (130 bytes) () 09/30/2025  06:58:41

• 这个没想过。好建议。谢谢 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  07:27:35

• 你图一那个位置加Linen shelves 合适：） - 甜酒甜 - ♀ 给 甜酒甜 发送悄悄话 甜酒甜 的博客首页 (0 bytes) () 09/30/2025  10:15:29

• 这个每个地方说法不一样。有的地方如果一个大shower可以算full bath - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  23:45:07

• 对。以前只有淋浴，是3/4.现在好多人把浴盆改成淋浴，中介也说是full bath了。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 10/01/2025  09:30:06

• 一并谢谢各位建议。 - sj1993 - ♀ 给 sj1993 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  07:16:38

• 为什么它老是【翘裂】？ - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (1464 bytes) () 09/28/2025  20:46:36

• Water damage, 我的房也有，房客用湿拖把拖地，你可以换下这片查油管 - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (29 bytes) () 09/28/2025  22:59:59

• laminate怕水泡，要想一劳永逸，可以换成LVP - 海边散人 - ♂ 给 海边散人 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/29/2025  10:08:57

• 谢谢 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  11:50:38

• 这片抠出来，放一块进去，用胶粘住就可以了，要小心行事。过几年 - logyliang2002 - 给 logyliang2002 发送悄悄话 (105 bytes) () 09/29/2025  10:23:08

• 多谢，当初，贪它便宜，好看，没想到，不防水啊！ - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 09/29/2025  11:51:54

• 请问办pre-approval letter, 是找自己的银行做, 还是网上的 lender, 或开发商指定的贷款经纪 - cvmm - ♀ 给 cvmm 发送悄悄话 (138 bytes) () 09/28/2025  09:20:14

• 若是大开发商，不用pre-approval letter，他们有贷款提供，而且会很努力很愿意提供帮助让你通过，就是手续 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (798 bytes) () 09/28/2025  12:09:12

• 非常感谢守月分享你的知识和经验! - cvmm - ♀ 给 cvmm 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2025  14:14:53

• 我不会找网上的，一般谁提供就给谁一个机会 - 招风耳朵 - ♂ 给 招风耳朵 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2025  17:50:33

• 谢谢你的意见! - cvmm - ♀ 给 cvmm 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  18:20:54

• 有执照的都有NMLS#，就是正常的。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (700 bytes) () 09/28/2025  19:49:06

• 谢谢柠檬的解释! - cvmm - ♀ 给 cvmm 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/30/2025  18:21:21

• 再请教：昨天问了如何修漏水的浴缸开关，handyman 用Value seat wrench把芯子弄出来了，但是但是！ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (514 bytes) () 09/25/2025  21:06:07

• 是莲蓬头漏水吗？换个莲蓬头试试，多拍几个照片别就个局部的 - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  22:46:28

• 不是蓬蓬头，是下面的开关 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:30:34

• 这个应该并不难，可能他还是没经验或parts也不对。到yelp上找几个人，发照片，比价，要求做不好不能收费 - 黑熊觅食 - ♂ 给 黑熊觅食 发送悄悄话 黑熊觅食 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  22:58:34

• Are u sure this is the source of leakage? What is the behavi - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  04:08:26

• 就开关的那里漏水呢，我提醒他一下 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:32:14

• plumber 也不贵啊，干什么这么麻烦？ - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  05:50:52

• 所以就是找Plumber是吧，好的 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:32:36

• 昨天我给你找的视频看了吗？里面有一步一步教你怎么换芯子的。如果还不行就是里面的铜底座磨损了，就得整体换了。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  12:39:10

• 今天整体换掉了，太旧了，一劳永逸得了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  22:49:43

• 在美国，除非自己能动手修，只要是请人做，能换新就尽量换新。不改变思路，会付更多冤枉钱。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2025  11:16:38

• 就像古董汽车，有人喜欢整旧如新，把里面所有零件全翻新一边，所花的钱远超过新车的价钱 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2025  07:05:27

• 对的，换个新的就好了 - 恰好 - ♀ 给 恰好 发送悄悄话 恰好 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2025  18:12:46

• 请问应该用传统的用煤气的空调还是用电空调heat pump - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (391 bytes) () 09/25/2025  09:33:44

• 我喜欢heat-pump. 缺点是如果零度以下，加热效果不好。加州应该没问题。 - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:38:04

• 能说说为什么喜欢吗？跟传统空调机比，有什么优点？噪音小吗？ - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:50:32

• Heat pump 与空调是同一个机器, 安装应该容易一些. - 千万里 - ♂ 给 千万里 发送悄悄话 (110 bytes) () 09/25/2025  20:50:15

• 我的都是一个外机（在室外），一个内机（在室内） - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  20:45:42

• 假定您讲的“空调”是暖气加制冷，地点不是很极端。 - 上海大男人 - ♂ 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 (705 bytes) () 09/26/2025  02:09:55

• 说的太对了，我知道有人用了heat pump两年就不工作了维修费用非常贵，而且这样的维修工人也不多 - Kay007 - ♀ 给 Kay007 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  13:00:32

• 太感谢了，那就不考虑heat pump了。 - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  14:53:33

• heat pump 也是elon musk 在制造的 - cnrhm2017 - ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2025  14:11:53

• Yes. heat pump technology is very efficient. My pool heater - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (42 bytes) () 09/27/2025  16:57:38

• 我用过，很喜欢，效率高噪音小。太冷的时候烧油，五六年没出过问题。后来房子卖了 - 新年好运 - ♀ 给 新年好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2025  18:06:05

• PM doen't let me contact tenant. any problems this PM? - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (647 bytes) () 09/24/2025  20:03:07

• What's the problem with you? - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (204 bytes) () 09/24/2025  20:04:43

• The PM needs repair house every month. I'm tired for that. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (663 bytes) () 09/24/2025  20:13:59

• PM is reasonable. 你要么自己管，要么把房子卖了。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (158 bytes) () 09/25/2025  06:15:51

• By the way, this is first time contact tenant. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:05:04

• 正规管理公司和你签的合同里应该明确提到了这点，你不能越过PM联系房客。听上去应该是你违反了合同。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:10:44

• Is this really need repair? See picture. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (155 bytes) () 09/24/2025  20:18:52

• No. 锤子一敲钉子就进去了，这是因为长期暴露在太阳下所造成的 - 冲锋 - ♀ 给 冲锋 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  08:22:20

• 非常感谢！(现在可以打中文了） - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:53:55

• 敲钉子也是repair 呀，租客可以要求修理的 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  19:43:03

• if you don't know how to fix this you should not own a house - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  08:54:01

• 说得对。是远程房。就一个房子。有考虑卖了。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:56:17

• 锤子敲一下出头的钉子，再加几颗钉子就可以了。第一张图片如果是在阳台的木板，确实加固一下比较好。 - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (250 bytes) () 09/25/2025  09:39:42

• 非常感谢你的好见意！ - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:58:02

• 你的问题是租客该不该要求这种修理？还是PM该怎么处理这种事？ - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (92 bytes) () 09/26/2025  10:37:32

• you really have problem, should appreciate that other told - Sugargrove - ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (22 bytes) () 09/24/2025  21:23:34

• Thank so much! - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  04:21:10

• 有时候不一定全部是PM问题。因为有时候房子旧了很多问题不同时间出来租客不是一次汇报。PM只会头疼治头，脚痛治脚 - Sunbury - ♀ 给 Sunbury 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  05:10:45

• 如果每个月都要花费些维修费，换成我可能心里也会有疑虑。有没有想过建议PM做一个全面的检查，之后归纳出所有重点必修的项目， - 心虹 - ♀ 给 心虹 发送悄悄话 (358 bytes) () 09/25/2025  11:18:31

• 一般來説PM只處理房客要求的修理，全面檢查一般在換房客時進行 - jwhzzj - ♂ 给 jwhzzj 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:57:29

• 每个月都有提出修不同的问题。这个月说是 deck,下个月不知道又是什么。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (72 bytes) () 09/25/2025  12:02:33

• 其实自己也不想连联租户。主要是想知道有没有这回事。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (128 bytes) () 09/25/2025  12:10:21

• 你实地看过房子吗？感觉这种远程出租房很不适合你 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  10:39:32

• 我理解你，我现在也有同样问题，差不多三分之一的房租都用来修东西了。现在pm同意每个work order都先发给我过目，然后我买了 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:30:00

• 买了home warranty，试试看吧 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:31:00

• 这种和PM的agency problem很难避免，要么自己直接管理，要么在合同里面说法所有的维修给你来找人 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  13:54:48

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