房地产经

精华区 问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 再请教：昨天问了如何修漏水的浴缸开关，handyman 用Value seat wrench把芯子弄出来了，但是但是！ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (514 bytes) () 09/25/2025  21:06:07

• 是莲蓬头漏水吗？换个莲蓬头试试，多拍几个照片别就个局部的 - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  22:46:28

• 不是蓬蓬头，是下面的开关 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:30:34

• 这个应该并不难，可能他还是没经验或parts也不对。到yelp上找几个人，发照片，比价，要求做不好不能收费 - 黑熊觅食 - ♂ 给 黑熊觅食 发送悄悄话 黑熊觅食 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  22:58:34

• 他找了好几个店，可能parts太老了，没有完全一样的parts了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:31:15

• Are u sure this is the source of leakage? What is the behavi - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  04:08:26

• 就开关的那里漏水呢，我提醒他一下 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:32:14

• plumber 也不贵啊，干什么这么麻烦？ - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  05:50:52

• 所以就是找Plumber是吧，好的 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:32:36

• 实在配不到零件就要整体换新龙头。如浴缸体上有开门简单，如附近也没有墙就要切浴缸开口更换。建议请有经验管工。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  07:53:17

• 如上一张全局相对位置图片可更好判断解决问题的办法。猜图龙头是在浴缸体上。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  08:36:02

• 是的龙头是在浴缸体上，我到时去那拍几张相片。 现在打算全换新的，旧的太老了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  12:33:29

• 昨天我给你找的视频看了吗？里面有一步一步教你怎么换芯子的。如果还不行就是里面的铜底座磨损了，就得整体换了。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/26/2025  12:39:10

• 今天整体换掉了，太旧了，一劳永逸得了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  22:49:43

• 在美国，除非自己能动手修，只要是请人做，能换新就尽量换新。不改变思路，会付更多冤枉钱。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2025  11:16:38

• 就像古董汽车，有人喜欢整旧如新，把里面所有零件全翻新一边，所花的钱远超过新车的价钱 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2025  07:05:27

• 明白，我的handyman的程序其实没错的，开始是局部全换新的，后来还不行，就一大件都换新的了 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2025  13:20:25

• 对的，换个新的就好了 - 恰好 - ♀ 给 恰好 发送悄悄话 恰好 的博客首页 (0 bytes) () 09/28/2025  18:12:46

• 请问应该用传统的用煤气的空调还是用电空调heat pump - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (391 bytes) () 09/25/2025  09:33:44

• heat pump在巨冷的北方加热可能不太给劲，但是在加州冬天是足够了。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (442 bytes) () 09/25/2025  10:54:10

• 我喜欢heat-pump. 缺点是如果零度以下，加热效果不好。加州应该没问题。 - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:38:04

• 能说说为什么喜欢吗？跟传统空调机比，有什么优点？噪音小吗？ - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:50:32

• 与传统的电空调比，heat pump 省电，与气相比，非常方便，安全 - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:55:08

• Heat pump 与空调是同一个机器, 安装应该容易一些. - 千万里 - ♂ 给 千万里 发送悄悄话 (110 bytes) () 09/25/2025  20:50:15

• 我的都是一个外机（在室外），一个内机（在室内） - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  20:45:42

• 假定您讲的“空调”是暖气加制冷，地点不是很极端。 - 上海大男人 - ♂ 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 (705 bytes) () 09/26/2025  02:09:55

• 说的太对了，我知道有人用了heat pump两年就不工作了维修费用非常贵，而且这样的维修工人也不多 - Kay007 - ♀ 给 Kay007 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  13:00:32

• 太感谢了，那就不考虑heat pump了。 - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  14:53:33

• heat pump 也是elon musk 在制造的 - cnrhm2017 - ♂ 给 cnrhm2017 发送悄悄话 cnrhm2017 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2025  14:11:53

• Yes. heat pump technology is very efficient. My pool heater - Girlsmom92 - ♀ 给 Girlsmom92 发送悄悄话 (42 bytes) () 09/27/2025  16:57:38

• 我用过，很喜欢，效率高噪音小。太冷的时候烧油，五六年没出过问题。后来房子卖了 - 新年好运 - ♀ 给 新年好运 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/27/2025  18:06:05

• PM doen't let me contact tenant. any problems this PM? - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (647 bytes) () 09/24/2025  20:03:07

• What's the problem with you? - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (204 bytes) () 09/24/2025  20:04:43

• The PM needs repair house every month. I'm tired for that. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (663 bytes) () 09/24/2025  20:13:59

• PM is reasonable. 你要么自己管，要么把房子卖了。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (158 bytes) () 09/25/2025  06:15:51

• By the way, this is first time contact tenant. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:05:04

• 正规管理公司和你签的合同里应该明确提到了这点，你不能越过PM联系房客。听上去应该是你违反了合同。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:10:44

• Is this really need repair? See picture. - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (155 bytes) () 09/24/2025  20:18:52

• Yes, @ least for the 2nd pic, it's a safety issue!! - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  06:22:55

• No. 锤子一敲钉子就进去了，这是因为长期暴露在太阳下所造成的 - 冲锋 - ♀ 给 冲锋 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  08:22:20

• 非常感谢！(现在可以打中文了） - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:53:55

• 敲钉子也是repair 呀，租客可以要求修理的 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  19:43:03

• if you don't know how to fix this you should not own a house - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  08:54:01

• 说得对。是远程房。就一个房子。有考虑卖了。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:56:17

• 锤子敲一下出头的钉子，再加几颗钉子就可以了。第一张图片如果是在阳台的木板，确实加固一下比较好。 - samma1 - ♀ 给 samma1 发送悄悄话 (250 bytes) () 09/25/2025  09:39:42

• 非常感谢你的好见意！ - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:58:02

• 你的问题是租客该不该要求这种修理？还是PM该怎么处理这种事？ - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (92 bytes) () 09/26/2025  10:37:32

• you really have problem, should appreciate that other told - Sugargrove - ♀ 给 Sugargrove 发送悄悄话 (22 bytes) () 09/24/2025  21:23:34

• Thank so much! - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  04:21:10

• 有时候不一定全部是PM问题。因为有时候房子旧了很多问题不同时间出来租客不是一次汇报。PM只会头疼治头，脚痛治脚 - Sunbury - ♀ 给 Sunbury 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  05:10:45

• 如果每个月都要花费些维修费，换成我可能心里也会有疑虑。有没有想过建议PM做一个全面的检查，之后归纳出所有重点必修的项目， - 心虹 - ♀ 给 心虹 发送悄悄话 (358 bytes) () 09/25/2025  11:18:31

• 一般來説PM只處理房客要求的修理，全面檢查一般在換房客時進行 - jwhzzj - ♂ 给 jwhzzj 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:57:29

• 每个月都有提出修不同的问题。这个月说是 deck,下个月不知道又是什么。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (72 bytes) () 09/25/2025  12:02:33

• 其实自己也不想连联租户。主要是想知道有没有这回事。 - Day2022 - ♀ 给 Day2022 发送悄悄话 (128 bytes) () 09/25/2025  12:10:21

• 你实地看过房子吗？感觉这种远程出租房很不适合你 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/26/2025  10:39:32

• 我理解你，我现在也有同样问题，差不多三分之一的房租都用来修东西了。现在pm同意每个work order都先发给我过目，然后我买了 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:30:00

• 买了home warranty，试试看吧 - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:31:00

• 这种和PM的agency problem很难避免，要么自己直接管理，要么在合同里面说法所有的维修给你来找人 - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  13:54:48

• 我的租约有租客每一次 copay - 偷油老鼠 - ♂ 给 偷油老鼠 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  15:32:10

• 看政府规定。我们州你写了修理有copay是违法行为。租客不找没事。又事情很麻烦。 - Sunbury - ♀ 给 Sunbury 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/28/2025  11:22:58

• 加州驱逐房客汇报更新 - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (1160 bytes) () 09/24/2025  19:53:00

• 警察来时，你只需事先约好locksmith来开锁就是了。 - OrangeBread - ♀ 给 OrangeBread 发送悄悄话 OrangeBread 的博客首页 (0 bytes) () 09/24/2025  22:37:48

• 我自己有钥匙，为啥还要请锁匠来开锁呀？ - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  04:47:00

• 驱逐以后房客不能再进来，所以要换锁。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  06:16:50

• 如果到时候他们还不在那对，我岂不是很麻烦，他们一大堆房子东西我还要处理，还有车 - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  07:58:00

• 谁也没有说驱逐不麻烦。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (503 bytes) () 09/25/2025  11:28:06

• 上面说的对，约好locksmith。如果你不能确定房客是否回来，lock out之前你开门违法，又好奇，当次间谍吧 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (276 bytes) () 09/25/2025  00:46:32

• 多谢，我今天就过去试一试 - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  04:48:00

• 如果你确定房客没换锁，你有钥匙，可以不约locksmith，法警来后你立即换锁，前题是你确定。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  09:13:32

• 不规范的前房产交易 - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (300 bytes) () 09/24/2025  18:12:52

• title company查出就表示欠税跟房子，你若申请贷款，lender不会同意。若全现金买房Lien将来得由你付， - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (212 bytes) () 09/24/2025  18:29:59

• 不规范的前房产交易 - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (329 bytes) () 09/24/2025  18:50:45

• 除非有lien，没有lien的话，卖家有责任，法律上没法把卖家的责任算到你头上。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (693 bytes) () 09/24/2025  19:37:21

• 拜读过您的很多贴子，谢谢回复。我的agent长期为这套房做PM,她知道前卖家，但她之前没意识到上比是私下交易 - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (256 bytes) () 09/25/2025  04:29:18

• 什么叫私下交易？即使不用title company，交易也要在法院登记啊。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (60 bytes) () 09/25/2025  05:58:43

• 您看这才几万的房子，就知道我是墨迹的新地主了 - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:32:36

• 别碰 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:17:41

• 谢谢您的回复，可以多一些指点吗？ - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:33:52

• 被追税是小概率事件，但一旦碰上挺麻烦。将来卖也会有额外的麻烦。除非你特别喜欢这个房才值得额外的风险 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  14:29:44

• 谢谢指教。深知IRS难沟通。 - Memorial - ♀ 给 Memorial 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  19:14:04

• 美国各州收取和退还security deposit的限制和规定 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (226 bytes) () 09/24/2025  17:30:34

• 急问：（图片）浴室冷水开关还在漏水，如何修？这个工具叫什么？ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (607 bytes) () 09/24/2025  16:48:38

• 你得贴个照片上来别人才能回答吧 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 09/24/2025  17:11:13

• 加上图了，哪位能指导一下？谢谢 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (81 bytes) () 09/24/2025  18:43:59

• Search "shower faucet cartridge kit" - Fox1228 - ♀ 给 Fox1228 发送悄悄话 (118 bytes) () 09/24/2025  19:30:04

• 你这可能是Delta的，让汗滴蛮确认一下，如果是的话这里有个视频 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (430 bytes) () 09/24/2025  19:42:10

• 好的，我让他看看，谢谢 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:33:21

• 我看了录像，觉得取出芯子的那个工具叫，尖嘴钳 （needlenose plier) - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  21:02:41

• 要看里面芯子的结构，这个视频里用的是valve seat wrench - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (251 bytes) () 09/24/2025  22:07:40

• 好，我让handyman看看 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:57:47

• 估计里面CARTRIDGE要换掉，里面打开后可以看到原来CARTRIDGE牌子和型号。 - Feiyu - ♀ 给 Feiyu 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  19:52:15

• 打开里面的工具叫什么？Needlenose plier？ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:25:09

• metal clip needs removed then out the cartridge - leslieking - ♂ 给 leslieking 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  20:48:00

• Metal clip就是套在墨盒外面的那层金属吗？ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  21:00:42

• 你在哪里，我可以修 - hnnydx - ♂ 给 hnnydx 发送悄悄话 hnnydx 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  01:43:00

• 哈哈，你真好，在南部呢 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:58:12

• 用烤枪，或者camping用的小气炉子烧烤一会儿。。。 - coach1960 - ♂ 给 coach1960 发送悄悄话 coach1960 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  01:44:30

• 教练这是啥意思？烧烤一会儿能松动？ - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  06:59:09

• 千万别试，很容易把房子烧了. 切记 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 09/27/2025  21:30:00

• Simons cartridge 有ring 老化要换，不知道别的品牌，估计差不多吧 - 青山白水 - ♂ 给 青山白水 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  11:05:51

• check out this posting - RomaVacation - ♂ 给 RomaVacation 发送悄悄话 (464 bytes) () 09/25/2025  11:06:24

• 好的，谢谢 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/25/2025  12:05:42

• 聊聊我个人对目前房地产市场的看法 - 好心态 - ♀ 给 好心态 发送悄悄话 (732 bytes) () 09/24/2025  09:15:17

• 既然房地产市场转冷主要因为一而再再而三的加息，那 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (67 bytes) () 09/24/2025  11:13:05

• 今发布8月新房销售比7月增20.5%，2022年以来最大单月增幅。价格同比增1.9%。俺这里建商打横幅利率3.99%。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 09/24/2025  11:28:39

• 不提地域范围没法讨论。任何时候，都会有地域跌，有地域涨，有地域横盘。就像发帖说今天我的某股票横盘了，就是不说是哪支 - HappyWed - ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (303 bytes) () 09/24/2025  12:24:23

• 能够说一下你所在的大概位置,是佛州德州之类的地方吗? - bingze - ♂ 给 bingze 发送悄悄话 bingze 的博客首页 (0 bytes) () 09/24/2025  13:11:57

• 卖家应该比买家更耗不起吧，毕竟房子如果租不出去，是有持有成本的。 - 发帖要长 - ♀ 给 发帖要长 发送悄悄话 (232 bytes) () 09/24/2025  17:53:09

• 买家也要有租房成本， 也许更高。 - keeplooking - ♂ 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的博客首页 (0 bytes) () 09/25/2025  08:26:07

• 克林顿的财政部长Robert Rubin只干了一届，他帮克林顿成功的躲过了一场大家都预计会发生的经济危机，盛名之下，他选 - 雾蒙蒙雨霏霏 - ♀ 给 雾蒙蒙雨霏霏 发送悄悄话 雾蒙蒙雨霏霏 的博客首页 (452 bytes) () 09/26/2025  20:41:06

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