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问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 韬奋日记： eviction story. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (1069 bytes) () 04/02/2024  21:36:27

• 以前一个女法警搞定的活，现在来四个大老爷们。给你补充两图，看我这里的暴力执法。那天我带人去了，就给15分钟，换锁。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (298 bytes) () 04/03/2024  00:27:41

• Lol,我们这里挺爽的。警察叔叔赶人时会让房东退后，他们把里头 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (312 bytes) () 04/03/2024  03:45:09

• 我去年eviction，来了5辆警车6个警察，我雇了10个壮丁，将屋里的东西仍到大街上。 - 大阿牛 - ♂ 给 大阿牛 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  05:19:47

• 我们这一般就2个叔叔。不过里头的东东需要被保存7天，期间房客可以安排来取。。所以一般是 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (40 bytes) () 04/03/2024  06:45:37

• 你们在哪个州啊，这么爽？ - happymom - 给 happymom 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  06:19:23

• New Hampshire. 不过我觉得一般州州都差不多吧。只要按 - MrsKwok - ♀ 给 MrsKwok 发送悄悄话 (24 bytes) () 04/03/2024  06:46:53

• 我这儿是房东最友好的州之一，正在走驱逐程序，估计这几天会有结果。是我第一次驱逐，看究竟如何友好，有结果再来坦里汇报。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  06:54:39

• 祝顺利 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  09:09:34

• 别忘了上照片。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  11:19:58

• 地主这碗饭越来越难吃了。感觉50往上的房客要好打交道些。 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  07:04:43

• 我弄过两三回，每次来一个退休警察，帮我和我带的伙计把东西搬路边，路边的东西一两天没人收拾，我就可以让伙计去处理了 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  09:07:44

• 已经一年没上过庭了，希望好运继续 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  09:09:11

• 喜欢听大佬讲故事 - little.me - ♀ 给 little.me 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  09:30:28

• 好故事呀 - red_flower - ♀ 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  11:20:54

• 确实。驱赶是家常便饭，生意的一部分。每个月看看rent collection，总能发觉有些人要晚交，然后开始决定是否开始 - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  11:36:40

• 带只铁球去看房 - caizane - ♂ 给 caizane 发送悄悄话 caizane 的博客首页 (9374 bytes) () 04/02/2024  12:31:47

• 我卖过的一个出租房的前世今生 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (2486 bytes) () 04/02/2024  09:54:36

• 第一个房子就租给Section 8? 两任租客都是单亲妈妈？这是什么区的？难怪坚持不下去了。我11年了都没选过这样的租客 - thankful - ♀ 给 thankful 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  10:15:51

• Maybe in Hialeah, probably not in Little Havana or Little - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (14 bytes) () 04/02/2024  10:30:43

• 那时候第一次做地主太小心翼翼了，觉得S8付租准时，却不知道租客破坏力和扰邻副作用。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  10:48:13

• 老莫为主的蓝领城市，发展很快，越来越好了。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  10:52:26

• 太好了！4万现金5年投资回报接近6倍，年增约42%。没算房租净收入和中介费。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  10:32:08

• 谢谢鼓励，就是看着回报的份上才坚持下来的，后来调整心态了就好多了。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  10:51:22

• 说说我的投资房 - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (9614 bytes) () 04/02/2024  06:24:09

• 好deal！ 看到好多地方的房产都是这样 - 可能10 年不涨 - JerseyBird - ♀ 给 JerseyBird 发送悄悄话 JerseyBird 的博客首页 (133 bytes) () 04/02/2024  07:11:07

• 2012要是在菲尼克斯买投资房可能更好，现金流好、房子涨幅更高 - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (57 bytes) () 04/02/2024  08:14:26

• 不错的投资房，买在价格低点，而且hoa费用也算便宜。现在在迈阿密的中心能买到这么价格好的condo也很不容易了，买家估计 - Lydia0108 - ♀ 给 Lydia0108 发送悄悄话 Lydia0108 的博客首页 (42 bytes) () 04/02/2024  08:07:35

• 是。因为楼层高，海景一览无余，买家很痛快 - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (27 bytes) () 04/02/2024  08:16:05

• 好文好故事！5万闲钱带来旅游佳话10年黄金海岸情结丰厚的投资回报！ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  08:11:07

• 谢谢；2013年初加元比美元还贵，不过是昙花一现 - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (279 bytes) () 04/02/2024  08:19:48

• 投房投股都抓住好机会。最羡慕的是汇率差产生的更好回报。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  08:30:02

• 差不多时间在Orlando买的房子，现在增加150%多，还以为迈亚密会更多点 - north168 - ♂ 给 north168 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  09:20:17

• Orlando好租吗？ - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (145 bytes) () 04/02/2024  09:45:03

• 就是价格问题，也看地区吧。 - north168 - ♂ 给 north168 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/02/2024  10:00:51

• 连玩带投资加上汇率赶在好时机点，这样的钱赚的挺舒畅。 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  09:29:41

• 谢朽兄鼓励。小打小闹，比朽兄大手笔差远了 - 巴黎到罗马 - ♂ 给 巴黎到罗马 发送悄悄话 巴黎到罗马 的博客首页 (206 bytes) () 04/02/2024  09:46:37

• 这房子真心说不错 - cowwoman - ♀ 给 cowwoman 发送悄悄话 cowwoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  09:45:00

• 现在美元值钱，利率上你也赚不少呢！ - cowwoman - ♀ 给 cowwoman 发送悄悄话 cowwoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  09:46:00

• 卖了多可惜啊， 提款机一个 - 硅谷码工头 - ♂ 给 硅谷码工头 发送悄悄话 硅谷码工头 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  10:58:41

• 赞你太太的审美眼光！ - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  11:12:31

• 新港越柬泰 邮轮自助行 - 老朽 - ♂ 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (11848 bytes) () 04/01/2024  16:14:43

• 点赞这么细致的分享，朽哥辛苦了！ - 黑熊觅食 - ♂ 给 黑熊觅食 发送悄悄话 黑熊觅食 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  17:47:14

• DDD！下龙湾非常值得。 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (84 bytes) () 04/01/2024  20:06:29

• 好多贴士(tips), 用心了。吃的住的飞的都很奢华，但也帮安排小地主的省钱玩法。 - 吃货99 - ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  20:08:27

• 谈谈磨人的房地产投资 - learner4ever - ♂ 给 learner4ever 发送悄悄话 learner4ever 的博客首页 (5247 bytes) () 04/01/2024  10:32:35

• 北美房产投资真磨练人，您处理各种棘手问题很有策略。磨着磨着炼成金刚了 - Vanspring1-28 - ♂ 给 Vanspring1-28 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  12:00:54

• 从好的角度来讲，房地产投资有很多折腾的空间，越折腾越有经验收获也越好，丰富人生经历和预防老年痴呆，哈哈 - 8523 - ♀ 给 8523 发送悄悄话 8523 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  12:17:39

• 能人 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  12:51:38

• 你的文章和朽哥的应该搭配着看，中和一下 - ljty1 - ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  14:13:00

• 赞遇事冷静处理得当 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  15:08:55

• 真能干！ - 2008VGirl - ♀ 给 2008VGirl 发送悄悄话 2008VGirl 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  16:01:34

• 这是买了个大爷来伺候。人不可能次次都看准，总有走眼的时候，这也是生意的一部分。心态不错，应该能赚大钱 - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  19:28:03

• 老地主和精英晚年的比较 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (3351 bytes) () 04/01/2024  10:22:22

• 老地主这个好·很有启发 - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  11:02:05

• 本质上这不是精英和地主的较量，而是有产阶级和无产阶级的斗争。只靠一份手停口停的收入，不管做多高还是无产阶级 - 家教 - ♂ 给 家教 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  13:42:00

• 谢谢分享，退休越早越好，越早规划越好 - 新手地主刚上路 - ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  15:12:30

• 确实很有启发，我最近一直考虑我的问题 - learner4ever - ♂ 给 learner4ever 发送悄悄话 learner4ever 的博客首页 (1274 bytes) () 04/01/2024  16:12:40

• 家里人靠不住，房客也靠不住。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  18:17:53

• 我分析一般解决问题的最有效动力是利益，家庭护理如果能就近挣钱为什么要往远跑？ - learner4ever - ♂ 给 learner4ever 发送悄悄话 learner4ever 的博客首页 (201 bytes) () 04/01/2024  18:57:44

• 你这是考虑太长远了，你现在干得热火朝天的，离需要家庭护理还有好多好多年啊，说不定这个家庭护理的护士比你早退休呢？ - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  11:12:55

• 这个精英很聪明，但是财商一般。不过钱确实生不带来死不带去。能刚好在死的时候花完，也算好事。 - tallcuterich - ♂ 给 tallcuterich 发送悄悄话 tallcuterich 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  19:32:51

• 能住5米房卖了还有4米随便花， 这个比99%的人好太多了. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (67 bytes) () 04/01/2024  20:38:45

• 还是地主们强，有被动收入晚年无忧。4米是死钱，不容易拿出来花。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  09:58:42

• 精英退休后的晚年财务 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (2952 bytes) () 03/31/2024  15:30:15

• 如果这对精英夫妇早年投资有几个出租房的话，现在不会有钱紧张的情况吧。 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  15:51:00

• 这岁数了，还管得了出租房么。就是活得太长了。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (173 bytes) () 03/31/2024  16:06:11

• 对啊，年纪大了，出租房也管不了的。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  16:22:51

• 主要我们没这么花钱大手大脚 - 吃货99 - ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  16:23:14

• 开源节流，占了一头，一般就衣食无忧，两头都占了，就过得滋润了。 - 雾蒙蒙雨霏霏 - ♀ 给 雾蒙蒙雨霏霏 发送悄悄话 雾蒙蒙雨霏霏 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  22:19:23

• 好文谢分享！进入退休近30年了资金出问题是警醒。提前规划开源节流非常重要。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  16:35:42

• 如401K还有很多余额按建宁可计入收入refi，或加大提取补贴家用或换房。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  16:43:32

• 老太太说，把一些钱放CD账户，看来闲钱没有很好利用，没有高回报的投资。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  16:47:10

• 他们可以把自助海景房卖了拿到4百万买两套fourplex出租，每个月收租金两万多美元，自己住在其中一套里面 - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  17:41:00

• 我的fourplex隔壁owner就是一个80多岁的退休老教授，我们share的fence坏了，他不让我请人修，一定要他自己修说 - 绿园紫竹 - ♂ 给 绿园紫竹 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  17:43:00

• 风烛残年的年纪，不可能折腾。由奢入俭难，换小房子没有考虑过。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  17:45:39

• 把房子卖了租房子不更好？ - pennycomp - ♀ 给 pennycomp 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  19:49:36

• 他们的痛苦是没有文学城来显摆 - 弯刀月 - ♂ 给 弯刀月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  17:57:00

• 不要贩卖焦虑，老中是相反的问题：按老中的花法根本花不完，因为老中只花利息 - andy99 - ♂ 给 andy99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  18:13:49

• 他们的情况经济上容易解决，但是估计情感上有个坎要迈过去 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (115 bytes) () 03/31/2024  19:02:31

• 他们没有把年开销定在投资的4%以内，老中不会吧 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  19:22:16

• 你还真替人家富人操心 - 夜的第七章 - 给 夜的第七章 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  02:20:56

• 一慈二俭三不敢为天下先，这对成功夫妇做到了几条？ - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  07:00:00

• Interesting. 不知他们当年退休的时候有多少米。如果 - JerseyBird - ♀ 给 JerseyBird 发送悄悄话 JerseyBird 的博客首页 (258 bytes) () 04/01/2024  07:32:12

• 谢谢大家出谋划策，可惜人家根本没考虑downsize，不会除掉厨师，清洁工，园丁，护工服务，他们就是计划HELOC而已。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  08:00:38

• 入不敷出，这个大公司顶层副总裁理财能力有点差LOL - 玻璃坊 - ♂ 给 玻璃坊 发送悄悄话 玻璃坊 的博客首页 (450 bytes) () 04/01/2024  08:30:10

• 能住5米房的人就估计不需要我这种穷人去担忧了 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  20:22:15

• 美国自住房和1031 Exchange - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (4991 bytes) () 03/31/2024  12:12:40

• 赞！写得清楚明了 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  13:27:00

• 1031 Exchange后，从新房中Cashout Refinance -- 这个也要注意 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (76 bytes) () 03/31/2024  13:38:39

• 你是对的，税法对前后的要求都是一样的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (173 bytes) () 03/31/2024  13:45:59

• 当然有。 有refinance 要报税的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (59 bytes) () 03/31/2024  13:58:45

• 对，至少费用需要Amortization,还有利息的增加 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:05:12

• cashout应该要汇报。turbotax上每个房子都要问有没有refi这个问题。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:15:01

• 你们俩说得对，cashout那部分与主题无关，我删掉了。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:19:10

• 唉，删了可惜了，其实有用，就是说在1031之前一年做cashout，对资金运作最有利。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:23:36

• 绣球花开说的对，其实IRS对前后Cashout Refinance 的要求是相同的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (60 bytes) () 03/31/2024  14:30:27

• 谢谢建宁！融会贯通，一文在手，策划起来就方便了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:20:57

• 多谢多谢，学习了， 请教几个option - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1927 bytes) () 04/01/2024  11:20:46

• 对，只补充一点 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (398 bytes) () 04/01/2024  13:31:26

• 谢谢补充。 - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1010 bytes) () 04/01/2024  13:48:48

• 我觉得第4不行。可以1031置换，但50万的免税额不成立了。置换时有个结算，basis是多少就带多少到置换产业上。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  19:29:51

• 对，就像完全是出租房从未自住过一样。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  19:48:34

• 看“老地主的故事1”，谈点我对税的感想。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (2167 bytes) () 03/30/2024  09:39:45

• 老人若没现金或不情愿支付1m税，假定finance80%30年，可有近22万年收入小部分赋税。这个note应可传承转卖？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  10:38:01

• 确实美丽，却并不现实。人在70岁以后，如何管得了出租房？这一二十年，才是逃不过的现实。要用真金白银，去维持房子。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (395 bytes) () 03/30/2024  11:03:59

• 故事中的老人已经年过8寻，40多岁停止扩大投资，一生平静富足满足的生活。令人思考。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:12:27

• 这是投资房产的结果，我们一直都肯定它。但对房产中延税的事实，我们也应该正视它，我想不少人对此的理解是模糊的。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:17:18

• 不是这个故事都没有想过未来的税务负担。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:22:04

• 首付部分算capital gain? 也许应早点规划避免只顾埋头拉车不抬头看路跌坑里。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:05:14

• 不，首付不是。增值部分才需交税。自住房和死人有优待。所以，只有自住房增值，才真能让活人能花，非借，不交税。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:13:39

• 没有说清楚，finance时接受的买家首付，是要当年上capital gain 税？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:17:54

• 我的理解是按比例分，首付部分的比例不用交税。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:21:51

• 比如把数字简单化，400万卖，20%首付，80万到手，当初20万买下。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (430 bytes) () 03/30/2024  11:45:34

• 有点开窍谢谢守月。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/30/2024  11:48:18

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