大家知道， 美国自住房有25万（夫妻两人50万）的免税额，这是根据税法Section 121的规定。Section 121的具体要求是卖前的5年内，至少有两年要是自住。
而Section 1031 Exchange，却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investment properties。 要满足Investment Property的要求，除了必须要是Investment外，还要满足Holding Period的要求。税法并没有对Holding Period有具体的规定，但通常认为，只要超过1年，也就是1年加1天，就可以了。
对小地主来说，买个出租房，只要持有超过1年加1天，就可以做1031 Exchange了。
Section 1031和Section 121是相互独立的，但并不是相互排斥的，不是说用了Section 1031，就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange， 如果Section 121的条件仍满足，那么仍然可以用Section 121。
Section 1031和Section 121都是房东避税的利器，如果合理运用，双剑合璧，威力会更加巨大！
下面说几个两者双剑合璧的例子。
1．旧房是自住和商业混用
以下都是自住和商业混用的例子:
- 买个Duplex，一单元自住，另一单元出租。
- 买个100亩的农场，其中96亩用作农田，自家住地占4亩。
- 经营小Motel，自家住一部分，其它用作旅店。
这都可以做1031 Exchange，同时也可以利用Section 121。
当然Section 121部分要用实际自住比例，比如Duplex自住的一单元，农场自家住的4亩，Motel中自住的部分，可以用Section 121。其它商用部分用1031 延税。
2．旧房由自住转出租
如果房子的前两年是自住，两年后转为出租房出租三年，这时做1031 Exchange，就仍然满足Section 121 的要求。
比如房子卖掉时的Capital Gain 是20万，另外出租3年的depreciation 是5万（自住期间没有depreciation）。这时如果卖掉做1031 Exchange，20万的Capital Gain可以免税（低于50万），而5万的depreciation 是商用不能免，所以1031实际上只是把5万的depreciation 给延后了。
如果房子卖掉时的Capital Gain 是120万，另外出租3年的depreciation 是15万。这时如果卖掉做1031 Exchange，可以免税50万，另外延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。
3．新房由出租转自住
1031 Exchange后买的新房，未来可不可以转为自住房呢？这个绝对是可以的。不过最好满足Holding Period的要求，也就是出租1年加1天后，再转为自住，就应该没有问题了。
不过， 2004年的税法对1031 Exchange买的新房利用Section 121 免税上，加了限制条件。
一般的Section 121是说5年内，只要自住2年以上就可以的，没说必须要持有5年，比如自住2年后马上卖掉也可以。
而1031 Exchange后的自住房，要满足Section 121，必须要持有5年以上（我的理解是持有5年，而不是自住5年）。
4. 旧房由出租转自住
这个尽管有些书上说也可以，但我觉得不可以做1031 Exchange，因为卖的时候是自住，不满足Investment的条件，我觉得要做1031 Exchange 的话，最好先出租1年以上，不过这样也许就无法满足Section 121 的要求了。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 2024/3/31
