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精华区 问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 美国自住房和1031 Exchange - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (4991 bytes) () 03/31/2024  12:12:40

• 赞！写得清楚明了 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  13:27:00

• 1031 Exchange后，从新房中Cashout Refinance -- 这个也要注意 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (76 bytes) () 03/31/2024  13:38:39

• 你是对的，税法对前后的要求都是一样的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (173 bytes) () 03/31/2024  13:45:59

• 当然有。 有refinance 要报税的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (59 bytes) () 03/31/2024  13:58:45

• 对，至少费用需要Amortization,还有利息的增加 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:05:12

• cashout应该要汇报。turbotax上每个房子都要问有没有refi这个问题。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:15:01

• 你们俩说得对，cashout那部分与主题无关，我删掉了。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:19:10

• 唉，删了可惜了，其实有用，就是说在1031之前一年做cashout，对资金运作最有利。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:23:36

• 绣球花开说的对，其实IRS对前后Cashout Refinance 的要求是相同的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (60 bytes) () 03/31/2024  14:30:27

• 谢谢建宁！融会贯通，一文在手，策划起来就方便了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:20:57

• 多谢多谢，学习了， 请教几个option - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1927 bytes) () 04/01/2024  11:20:46

• 对，只补充一点 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (398 bytes) () 04/01/2024  13:31:26

• 谢谢补充。 - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1010 bytes) () 04/01/2024  13:48:48

• 我觉得第4不行。可以1031置换，但50万的免税额不成立了。置换时有个结算，basis是多少就带多少到置换产业上。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  19:29:51

• 对，就像完全是出租房从未自住过一样。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  19:48:34

• 请问,卖掉出租房, 然后要多快必须买另一个出租房以避免交capital gain? 过去是180天. 现在是一年? 另外 - jeany88 - ♀ 给 jeany88 发送悄悄话 (70 bytes) () 04/02/2024  13:19:24

• 1031的规则没变，还是180天。 Section 121是必须要自住过。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/02/2024  18:22:27

• 自住转租可以不是primary residence 吗？ - wanderlustnyer - ♂ 给 wanderlustnyer 发送悄悄话 wanderlustnyer 的博客首页 (128 bytes) () 04/02/2024  21:40:10

• 当然应该可以， 只是无法用 Section 121 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  08:48:34

• 据我所知： 1031 exchange 后买入的房永远不能再转为自住房 - 3bunnies - ♀ 给 3bunnies 发送悄悄话 (413 bytes) () 04/02/2024  22:26:43

• IRC section 121(d)(6) - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (1709 bytes) () 04/03/2024  09:03:53

• 没说必须要持有5年，比如自住2年后马上卖掉也可以。--- 这个可能有误， 必要持有 五年。 - 遍野无尘 - 给 遍野无尘 发送悄悄话 遍野无尘 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  11:46:48

• 这个我可以非常确定地说，不是1031的超了2年就可以 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (164 bytes) () 04/03/2024  13:22:31

• 房价和收入的差距越来越大，美国梦已经很难实现了 - 蓬莱阁21 - ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (587 bytes) () 03/27/2024  20:02:19

• 美国梦难实现，地主的游轮梦也难实现了。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/27/2024  20:39:07

• new American dream is to leave America - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/27/2024  21:25:34

• 始作俑者是人口大幅增长供需失衡。推波助澜者是花街。仅最近一波涨幅21年机构购买了29%加州独立屋。原文link- - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (238 bytes) () 03/28/2024  09:12:40

• 现在这种市场，进场的大概还是机构买家。股市赚了转房市。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024  13:04:34

• 入市房首次购房家庭也不少：低首付政府合作或直接补贴建商补贴听着也五花八门。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024  14:30:20

• 孩子们好难 - goodhouse99 - ♀ 给 goodhouse99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024  13:36:04

• 还有那些paycheck by paycheck的房客，不工作了住哪 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/28/2024  13:58:04

• 也说说Squatter's Rights，所谓的'非法移民合法占领美国’ - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (2677 bytes) () 03/23/2024  08:29:44

• 哈哈哈。典型的书生无用。。你贴个NO TRESPASSING 人家就不来撬你的门了？ - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:34:16

• 你这是treaspassing，警察可以管。我说的是squatting，所谓的’合法占有房子‘。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:40:43

• 你没经历过。我经历过，警察现在不管抓这种TRESPASS的了。房东自己找法庭，几个月才能赶走。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:56:55

• 奥八马以后美国已经变天了，以前有这样的我一叫警察就来，把手铐抖得哗啦哗啦的，让马上滚蛋不然就铐起来，现在警察来了说明了我 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (217 bytes) () 03/23/2024  09:00:13

• 深表同情。我相信这是个别地方吧。这种情况下就不能让房子空着，或者一卖了之。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  09:03:28

• 以后会越来越多。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  09:09:41

• 不一定。纽约在立法堵住这个漏洞呢。估计麻州会跟上。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (214 bytes) () 03/23/2024  09:28:00

• long way to pass, not sure will realize in this political - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (20 bytes) () 03/23/2024  10:48:19

• 麻州刚出了海地非法移民强奸15岁小姑娘的时，罪孽啊 - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  14:40:00

• 我感觉波大过于悲观了。财产权是西方文明的基石，这种非法占领不大可能成为普遍现象 - 玻璃坊 - ♂ 给 玻璃坊 发送悄悄话 玻璃坊 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  15:29:34

• 法律跟锁只能锁君子不能锁小人一样。你总想着有小人会撬锁，如何把小人从人世间清理干净，也是书生意气自寻烦恼。哈哈 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  08:51:36

• 警察都不想多管闲事，30天与否，不管，一律建议你上法庭。小半年白住 - 蓬莱阁21 - ♂ 给 蓬莱阁21 发送悄悄话 蓬莱阁21 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:40:00

• 那你还是搬家吧 :D - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:42:00

• 你回国仨月，回来发现自住房被他人占了，行吗？ - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  08:51:00

• 30天法则。离开几个月，得让朋友或邻居每隔一段时间去看上一眼。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  08:55:09

• 请亲戚朋友邻居每星期去看看，不行的话或者找个PM。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  08:55:51

• 要按远程室内外监控。发现立刻远程报警请家人朋友邻居现场协助 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  09:22:20

• 因房客“朋友“非法滞留报警。警察建议先自己或通过律师查加州法律，超时限要走正常驱逐。纽约case坏人显然熟知州法钻空子。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  09:09:27

• 一例被警察赶走回来勒索钱财，另一例两青少年冲突中杀死房东开房东车出逃。地主一定要高度警惕自身和财产安全。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  09:16:22

• 是的。Location location location，不要在警察不给力的地方投资房子。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/23/2024  09:25:31

• 现在双方都知道30天的法律规定（过去不知道的现在知道了），那就斗智斗勇吧。 - 上海大男人 - ♂ 给 上海大男人 发送悄悄话 上海大男人 的博客首页 (216 bytes) () 03/23/2024  11:59:07

• "贴个No Treasepass的牌子"on windows is an invition for squatters! - D- - ♂ 给 D- 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/23/2024  16:51:37

• 30 天是纽约，加州法律不允许 - F-U - ♂ 给 F-U 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/24/2024  08:41:49

• 美国地产经纪市场的未来蓝图 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (3350 bytes) () 03/18/2024  15:51:37

• 建宁你多关注这个话题啊，我们等着听你的分析呢。 - brrrr - ♂ 给 brrrr 发送悄悄话 (87 bytes) () 03/18/2024  16:06:02

• 我是瞎掰，但未来除了经纪，消费者肯定是赢家，因为交易费用会降低。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  18:58:40

• 中介公司并不像实体公司，价格弹性很大 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (210 bytes) () 03/18/2024  16:15:25

• 打破垄断肯定长期来说对市场有正面影响。 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (1368 bytes) () 03/18/2024  17:05:34

• JY 您有工夫撸卡没功夫整个地产执照，这也忒说不过去吧 ：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (140 bytes) () 03/18/2024  18:34:46

• listing agent 活也不少的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (418 bytes) () 03/18/2024  21:37:42

• Redfin不是一直在这样做吗？每次一打开就是listing fee 1% - 叮咚 - ♀ 给 叮咚 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  17:19:50

• 话说Redfin买房卖房都是一个team在做，比单独的agent方便多了。 - 叮咚 - ♀ 给 叮咚 发送悄悄话 (370 bytes) () 03/18/2024  17:24:50

• 对，Redfin的模式不错，总起来说，就像JY老大说的一样，Listing Agent比较容易高效化 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (168 bytes) () 03/18/2024  18:56:30

• 可以scale一下，基本费，加看一次房子多少钱 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:35:43

• Redfin真的可以借着这个机会好好发展一下 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:42:57

• 我提到过一条龙服务，如zillow已有的模式（买/卖/贷款等），还有open doors模，但是目前它们都经营得不太好。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (785 bytes) () 03/18/2024  18:34:35

• 粥少僧多、肯定不可以持续，以后中介队伍会大大的缩小。 - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (191 bytes) () 03/18/2024  18:38:24

• 建宁可以考虑马上成立个A公司，一不小心被收购或者上市就抱个大元宝回家，再也不用烦恼房事了。 ：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  18:41:03

• 哈哈，我没那本事 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:00:09

• “Listing fee, 每个房子5千到1万“，每位给发多少工资，能养得起这么庞大员工队伍吗？ - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (234 bytes) () 03/18/2024  19:05:21

• 价格得看市场，员工不需要realtor，小学毕业的就可以，不需要付太高的工资。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:10:14

• 网上有帮忙在mlsli上list房子的，$300。 - Lisland_2013 - ♂ 给 Lisland_2013 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  19:41:57

• 关键是A公司还得负责找买家，带人看房 和完成整个交易过程。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:01:22

• 这种中介早就应该取缔，连开锁的作用都没有啦 - Iwanttofly - ♀ 给 Iwanttofly 发送悄悄话 Iwanttofly 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:44:10

• 对于大多数买家卖家来说，其实大家只需要一个 streamline process，跟 turbotax报税差不多 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  21:57:38

• 美国的房地产经纪人会都失业吗？ - caizane - ♂ 给 caizane 发送悄悄话 caizane 的博客首页 (4984 bytes) () 03/16/2024  05:47:29

• 其实经纪人没那么重要。我没license的时候都是直接找listing agent买房 - 宇哥 - ♂ 给 宇哥 发送悄悄话 宇哥 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:11:24

• 但 list agent都要你有buy agent，你没有，他高兴，说介绍他的朋友给你。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:17:19

• 通常都是让listing agent做dual agent - 宇哥 - ♂ 给 宇哥 发送悄悄话 宇哥 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:28:00

• 下面帖子有个ID说澳洲买卖房子只有一个中介，以前6%佣金是可以养两个中介，以后1-2%怎么够分还不如一个全拿。 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  07:52:04

• 加拿大买方经纪比卖力经纪人拿更多报酬 - 有风景的房间 - ♀ 给 有风景的房间 发送悄悄话 有风景的房间 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:52:00

• 其实买方经纪比卖方经纪辛苦的多。买家只看到了经纪买一个房拿那么多佣金，没有看到一个经纪带人看50个房都不一定成交一个。 - 大阿牛 - ♂ 给 大阿牛 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  09:06:52

• 不是吧？这个没有加拿大全国标准，由各省自定。在BC省买卖经纪分成是 45%：55%（买方经纪拿的少一些）。 见下 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (3252 bytes) () 03/16/2024  09:24:47

• 房产经纪经纪应该统统取消，没有存在的必要。经纪的存在推高了房产，增加了老百姓的负担 - Eastgate - ♂ 给 Eastgate 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  09:51:10

• +100！ - Q22 - ♂ 给 Q22 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  18:46:31

• +1000 - ilovefriday - ♀ 给 ilovefriday 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  21:41:06

• 国会议员有什么用？增加百姓的负担而已 - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  09:58:00

• 每次买房都直接找listing agent的飘过。现在买房网上啥信息都有，根本不需要买家的agent。 - flyingdust11 - ♀ 给 flyingdust11 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  10:09:25

• 你买房又不出钱，为啥不找经纪人。 - yangcen - ♂ 给 yangcen 发送悄悄话 yangcen 的博客首页 (71 bytes) () 03/16/2024  14:18:40

• 卖家的钱哪儿来的？买家付的！ - 小油菜 - ♀ 给 小油菜 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/19/2024  06:25:16

• 完全同意 - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  10:11:26

• 我个人从来不觉得房产中介费贵，因为在我眼里这些都是 costs of operations. 但是NAR过去几十年控制 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (471 bytes) () 03/16/2024  10:57:43

• 就你聪明，当买房子的都是傻子？ - Smile4ever - ♂ 给 Smile4ever 发送悄悄话 Smile4ever 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  11:14:51

• 就是，我们自己没长眼睛，房子好坏，区域好坏难道看不出来，好要你们帮着看？！ - ilovefriday - ♀ 给 ilovefriday 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  21:40:47

• 不会都，但会有很大比例！ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  12:41:29

• 现在确实是垄断，Redfin和Zillow及其他公司一只想做网上房屋交易，但MLS一直不让他们得逞。很多agent很普通 - 一抹阳光 - ♂ 给 一抹阳光 发送悄悄话 (224 bytes) () 03/16/2024  14:01:23

• 很多大公司都盯着这块大蛋糕，肯定早晚可以网上买房卖房 - 一抹阳光 - ♂ 给 一抹阳光 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  14:05:15

• Why we need realtors? - wujiandao - 给 wujiandao 发送悄悄话 (180 bytes) () 03/16/2024  14:18:00

• 很同意最后一句话：很多只拿个执照，只懂买卖房屋法定程序的房产经纪人会失业。有知识的房产经纪人根本不用担心失业, 因为一 - 思想的自由 - ♀ 给 思想的自由 发送悄悄话 (353 bytes) () 03/16/2024  14:49:44

• 我看到网上说，80%的市场被20%的经纪人赚走了，剩下的80%经纪人就是捡漏而已，我相信这个数据。 - Erin123 - ♀ 给 Erin123 发送悄悄话 Erin123 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  16:43:04

• 现在很多经纪人根本没有专业房屋知识也不真心为顾客。 没有经纪人还不被忽悠。 - kankanwo - 给 kankanwo 发送悄悄话 kankanwo 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  18:39:12

• 现在很多买房卖房经纪人都不值这个价 - 竹野 - ♀ 给 竹野 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  19:51:11

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