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精华区 问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 从美国地产经纪协会被迫妥协说起 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (3777 bytes) () 03/15/2024  13:53:53

• 哈哈，邪恶组织! - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  14:36:54

• 说的有道理 - 逍.遥.游. - ♀ 给 逍.遥.游. 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  14:37:07

• 谢谢解释 - greenfinger - ♂ 给 greenfinger 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  14:49:48

• 也许以后会大范围里出现恶性竞争？就像湾区的华人中介群体一样 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  14:59:22

• 你的发帖及时，有新闻的感觉 - 吃货99 - ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  15:04:47

• NAR就是蚂蝗。早该被捏瘪了。 - LoveBBJr - ♀ 给 LoveBBJr 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  15:16:14

• 地产中介的油水变少了 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  15:23:24

• 若中介费大幅下降，就没有吸引力了，谁还愿意干中介啊？ - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (174 bytes) () 03/15/2024  15:26:27

• 本来中介那点服务就不值那个价钱。买卖过程中买家和买家经纪的利益是不一致的。小白买家往往被买家经纪为了多收1个点的经纪费 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (349 bytes) () 03/15/2024  15:43:03

• 不是每个AGENT都这样的， - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (121 bytes) () 03/15/2024  16:27:25

• 这个行业人很杂，好经纪确实打着灯笼也难找。有朋友推荐可能会好一点。 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  16:55:38

• 我们这里房市买卖需求一直很旺盛，房价越来越高，当经纪越来越好赚，入经纪行的人越来越多。。。 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  17:04:59

• 。 - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  17:11:21

• 这个得顺应社会发展，AI的出现，很多资深程序员，画师，甚至律师都没有工作了 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (193 bytes) () 03/15/2024  17:18:20

• 也是哈。不管行业怎么变，能留下的都是真金不怕火炼，嘿嘿 - 大年 - ♀ 给 大年 发送悄悄话 大年 的博客首页 (233 bytes) () 03/15/2024  17:21:01

• . - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  05:26:00

• 也觉得经纪人挺不容易的，得了解房源和买家需求，有时开车带人看房折腾几十次都不见得能成。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (536 bytes) () 03/15/2024  17:58:51

• 大家看见经纪人赚钱，没看到他们积累经验背后付出的努力和很多没成的DEAL。 - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  17:11:28

• 关键是，得让市场定价，而不是靠垄断完全控制价格。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  18:50:21

• 对 不能完全垄断 - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  05:21:00

• 现在本来就已经是买家自己看房源了。认真的买家哪个不看zillow redfin？ - 惨白的天使 - ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  15:49:15

• 自从有了zillow redfin以后，买家都是自己看吧？ - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  16:01:07

• 网上信息多得很，不会自己看吗！ - ilovefriday - ♀ 给 ilovefriday 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  21:45:25

• 长期来说，commission必定会大幅度下降、特别是房价高昂的地方，也有可能变成固定费用 - 玻璃坊 - ♂ 给 玻璃坊 发送悄悄话 玻璃坊 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  16:00:39

• Purplebricks刚开始的时候好像是$3200的固定listing fee。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/15/2024  16:45:30

• 哈哈。不用15年，十年内就应该会有翻天覆地的变化，买房流程都可能改变。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  16:13:08

• Zillow Redfin 稍微改动一下就不需要经纪人了吧？ AI 取代经纪人 比取代程序员容易 - 圆老扁 - ♂ 给 圆老扁 发送悄悄话 圆老扁 的博客首页 (172 bytes) () 03/15/2024  16:41:13

• 事实上没有任何理由任何房地产交易需要6%佣金然后另加成交费用. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (93 bytes) () 03/15/2024  17:14:08

• 这是个低技术门槛的行业却如此暴利，可说是邪恶 - 青山白水 - ♂ 给 青山白水 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/15/2024  17:33:17

• +10000 跟贩毒似的 - ilovefriday - ♀ 给 ilovefriday 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  21:48:36

• 不同房子i个别对待 有经验的Realtor 给客户省下的钱比佣金多 - 栀子花白兰花 - ♀ 给 栀子花白兰花 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  05:26:00

• 问题是由于垄断整个行业收费太高，如果整个行业收费下降，消费者不是更好吗？ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  12:30:14

• I don't understand why we need realtors - wujiandao - 给 wujiandao 发送悄悄话 (77 bytes) () 03/16/2024  14:13:04

• 房屋经纪人比建筑师挣得多，只有美国才有这个奇怪的事。 - 凤梨酥 - ♂ 给 凤梨酥 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  17:42:43

• I bet Canada doing the same - Lucky_man - ♂ 给 Lucky_man 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/17/2024  05:29:57

• 喜大普奔，同庆同庆！ - Q22 - ♂ 给 Q22 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  18:55:47

• 看来大家对这些经纪人都憋了一肚子气 - ilovefriday - ♀ 给 ilovefriday 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  21:49:43

• 网上啥都有，纠察队看房有人陪，都是自己找房源的 - 非同凡响001 - ♀ 给 非同凡响001 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/19/2024  01:25:00

• 请教各位：美国南方有的房子有天井，就是房子中间有个露天空间，是什么用途？是做日光浴用的吗？谢谢。 - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/07/2024  19:45:34

• 自然光照明。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 03/07/2024  20:49:54

• 恍然大悟，看房的时候就觉得房子特别亮敞，原来是天井的缘故。谢谢！ - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/07/2024  21:15:22

• 贴一个照片看看，挺有意思。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (282 bytes) () 03/08/2024  07:19:35

• 类似，只是没有这么大。 - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  11:56:24

• 你有照片吗？我很好奇。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 03/08/2024  12:11:10

• court yard没风，暖和，有些地方很实用 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (138 bytes) () 03/07/2024  23:15:29

• 对，没风很重要。日光浴也有100%隐私。 - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  11:57:12

• 沿袭欧洲城市沿街老房子的做法，一是停马车，二是有privacy，三是隔音 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/08/2024  04:52:19

• 隔音？ - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  11:57:37

• 通常主人都住在天井后面的楼里，有天井的阻隔噪音确实小了 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 03/08/2024  12:04:31

• 这个空间就是内院，有这样的院子不好吗？拥有绝对隐私/阳光和新鲜空气。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  08:38:54

• 我就是喜欢这种天井的隐私性好。 - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  11:58:18

• 那不就是国内的四合院吗？ - 二胡一刀 - ♂ 给 二胡一刀 发送悄悄话 二胡一刀 的博客首页 (0 bytes) () 03/08/2024  08:50:44

• 天井小，四合院的院子大。好比把水井和池塘比。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 03/08/2024  11:22:59

• 国内的四合院很大，美国的这种天井很小。 - cristobal - ♀ 给 cristobal 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/08/2024  11:59:54

• 挺好的，可以散养母鸡。坐收有机蛋。 - Shanghaigirl98 - ♀ 给 Shanghaigirl98 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/09/2024  09:28:35

• 看看英国发生的事何时也会在美国发生 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (226 bytes) () 02/15/2024  05:13:14

• 不可能。美国人民有枪！ - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  05:46:21

• that's what they are working on... to take your guns away... - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  05:58:39

• 他们在浪费时间。Second Amendment，美国立国根基，拥枪权 - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  06:20:42

• 人家有办法限制你。我现在出门，99％的地方是不准带枪进去的。当然罪犯不管那个。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  06:24:34

• 新时代已经开始，是时候改变这一切了。不应该让坏人横行。 - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  06:35:25

• 不应该的事多了去了 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/15/2024  11:32:44

• 拥枪权反对暴政是枪械公司促销的童话。好比说结婚一定要买钻石一样，是广告。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (152 bytes) () 02/15/2024  07:40:29

• 那怎么反对暴政呢？用人肉躯体吗？ - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  08:01:36

• 推翻暴政，一个是选举，一个是州立民兵。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (1791 bytes) () 02/15/2024  08:29:54

• 枪杆子里出政权，啥时候你见过暴君是选举下去的。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/15/2024  10:29:43

• 暴君总是告诉人民，主要通过选举这条道路 :) - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  11:29:57

• 你们这些专政体制来的移民，总是把专政思维带到美国。 - 柠檬椰子汁 - ♂ 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  12:12:18

• 美国也专制，就是打着民主的口号而已。 - alpha123 - ♀ 给 alpha123 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/15/2024  12:33:19

• 补充两点：三权分立和军队不效忠于某个人，也是避免出现独裁暴政暴君的关键。 - W2_2023 - ♂ 给 W2_2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/15/2024  11:47:22

• 军队没有用，我有租客军队被强制疫苗，现在用我的胶银体内解毒 - NBA_19 - ♂ 给 NBA_19 发送悄悄话 NBA_19 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  12:17:10

• 这里应该常出去旅行比较多，有经验：俩美国夫妻准备搭Air China去中国，夫妻俩比较高大，咨询我： - 晚上静悄悄 - 给 晚上静悄悄 发送悄悄话 (912 bytes) () 02/13/2024  18:25:28

• 知不知道这两个座位的价钱差？3百之内还可以，超过不值！ - hhtt - ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 02/13/2024  19:23:11

• 改价钱了，多于2百块就不值了！前后只多了5英寸，宽度几乎没变！ - hhtt - ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (10280 bytes) () 02/13/2024  19:39:33

• 网上可以查绝大部分航司所有机型的的座位尺寸和编排 兩个很普及的网站 - goingplaces - ♀ 给 goingplaces 发送悄悄话 (509 bytes) () 02/13/2024  20:31:41

• Premium Economy好像还是要大不少的，不是Economy Plus - 一天到晚想吃鱼 - ♀ 给 一天到晚想吃鱼 发送悄悄话 一天到晚想吃鱼 的博客首页 (0 bytes) () 02/15/2024  11:29:47

• 美国出租房折旧需要注意的几个问题 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (8407 bytes) () 02/06/2024  09:55:51

• 看了一会儿，头就开始有些晕了，收藏了慢慢消化。为您的奉献而感动！：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  10:00:13

• 感谢好文，收藏了！ - 房利美 - ♂ 给 房利美 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:17:29

• 太感谢了，要跟我的CPA谈谈，她根本不知道这么多。 - 长生有容 - ♀ 给 长生有容 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  10:24:50

• 感谢。建议整理成ebook 还可以在亚麻上卖 - mobius - ♂ 给 mobius 发送悄悄话 (141 bytes) () 02/06/2024  11:57:28

• 谢谢建议。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  15:07:54

• 报税季到了，谢谢建宁大侠！ - 最爱荷花 - ♀ 给 最爱荷花 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:02:35

• 我去，还以为可以选择不折旧，已经亏了。 - ctrls - ♂ 给 ctrls 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  12:22:00

• 收藏了，慢慢学习理解。 - 北美翠花 - ♀ 给 北美翠花 发送悄悄话 北美翠花 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  12:47:00

• 请教5)是说未来替换房每年折旧2部分：旧房即使荬掉扔继续折光为止，新房减去旧房cost base后除27.5？ - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  13:01:03

• 是的，民居27.5，商业地产39 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  15:07:14

• 谢回复。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:39:38

• 我亏了，1031后忘了继续旧房的折旧，已经2年了，折旧的base还能改吗？ - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  14:19:39

• 你是否像选择2)那样已经把旧房的Basis包括进去了？ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (478 bytes) () 02/06/2024  15:22:19

• 以前没想到过换了以后还要考虑旧房的折旧，就直接按新房从头折旧了，如你的例子按50万base折旧了。 - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  18:39:42

• 那需要减去那5万折旧，Basis已经降低了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  19:11:12

• ohps，明白了！哈哈。多谢。 - windyLL - ♀ 给 windyLL 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  20:09:31

• 举手，提问。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (648 bytes) () 02/06/2024  15:18:17

• 关于1031 折旧，回答见内 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (861 bytes) () 02/06/2024  15:36:22

• 明白了，原来可以并驾齐驱，不是一死一生。turbotax上可以自己选择么？ - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (183 bytes) () 02/06/2024  16:38:23

• 可以并驾齐驱，也可以一死一生 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (128 bytes) () 02/06/2024  18:33:06

• 非常感谢 - dan - ♂ 给 dan 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  15:46:00

• 对于第一点，好像不正确 - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (406 bytes) () 02/06/2024  18:54:50

• 不知我说明白了没有 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (235 bytes) () 02/06/2024  19:09:21

• 不是这样的， 你每年那 一万， 一直累计在tax， 没用，到时候卖的时候互相抵消， =不用交recapture - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (8059 bytes) () 02/07/2024  01:01:05

• 我不知道你这些话的出处，最好能标明出处就好了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (2025 bytes) () 02/07/2024  08:08:05

• 谢谢， 我再研究一下哈 - laoen - ♂ 给 laoen 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  09:51:02

• 如果第一年报错了， 以后可以改过来吗？ 怎么改？ 谢了 - 想做大地主 - ♂ 给 想做大地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  20:48:57

• 我回答过前面的网友。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (605 bytes) () 02/06/2024  23:05:53

• thanks!!! - 想做大地主 - ♂ 给 想做大地主 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  19:22:45

• @Jenning 兄，在你的第5顼，你沒有考虑过Capital Gain Defered? - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/06/2024  21:21:00

• 你的问题提的好，我的例子用得不恰当，assume capital gain 是零了 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (930 bytes) () 02/06/2024  22:59:53

• 哎建宁，你的例子不错，只是在计算新购买的房子的初始折旧时，考虑Capital gain rollover应该就可以了。 - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  05:41:00

• 对，不能有boot - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  07:49:01

• 真是及时雨。多谢建宁！ - fengshen99 - ♀ 给 fengshen99 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/06/2024  21:40:36

• +1 - Lee5588 - ♂ 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  10:45:50

• 关于三个 Safe Harbours, 是不是在turbotax里一定要先选QBI eligible？ - dan - ♂ 给 dan 发送悄悄话 (0 bytes) () 02/07/2024  12:42:53

• No, Safe Harbours有很多种，至少关于repair的这三个Safe Harbours与QBI没半毛钱关系。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 02/07/2024  14:06:36

• 请问2022买的房子，improvement在2022年完成的，到了2023年才出租，improvement可以算进吗？ - Yukijing - ♀ 给 Yukijing 发送悄悄话 (137 bytes) () 03/26/2024  17:50:40

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