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问答区 版主： 老朽 守月 柠檬椰子汁 攀攀妈的房产经
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• 过去一年美国各都市区房价指数涨跌幅 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (195927 bytes) () 06/30/2024  14:29:43

• 谢谢分享。看上去中西部涨的多。 - laoshi48104 - ♀ 给 laoshi48104 发送悄悄话 laoshi48104 的博客首页 (0 bytes) () 06/30/2024  14:47:09

• 辛苦建宁为大家服务。这一年东北最好，FL最倒霉。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  15:04:34

• 赞详尽和漂亮的数据。美国的投资环境太好了。我真想尽快帮娃移民美国。 - sydneyfair1 - ♀ 给 sydneyfair1 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  15:10:02

• 前期没疯涨的价格洼地在补涨 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  15:28:19

• 前期疯涨的地方，都经历或正在经历一轮回调，时间先后不同罢。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  15:41:38

• 前几天有人说"佛州最近房价暴跌"，哈哈哈哈哈哈 - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (1010 bytes) () 06/30/2024  17:25:31

• 发现一个错误： Giansville is in FL, not GA - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (812 bytes) () 06/30/2024  17:30:12

• GA - 甜酒甜 - ♀ 给 甜酒甜 发送悄悄话 甜酒甜 的博客首页 (245 bytes) () 06/30/2024  17:42:05

• 在亚特兰大旁边？ - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (0 bytes) () 06/30/2024  18:55:06

• 北边， - 甜酒甜 - ♀ 给 甜酒甜 发送悄悄话 甜酒甜 的博客首页 (33 bytes) () 07/01/2024  03:42:23

• 没有错。这两个州都有Giansville.我早期去过FL的Giansville，大学城。后来看GA房子看到Giansvi - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  18:09:41

• 确实很多州有相同的小城市是有同样名字的。但是 - HenryLi - ♂ 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 (64 bytes) () 06/30/2024  18:54:40

• 挺不起眼的一个地方，当时到处看便宜房子，发现跟佛州的Giansville同名，就这么记住的。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  20:54:33

• 倒数的两个fl城区飓风直接登陆摧毁了部分房屋，需要大修或重建的房子易手会影响中值和买家心理。 - IEbird - ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  17:56:27

• BiggerPocket上一个Cape Coral的投资者说他$39.5万买, 加7万维修，现在38万卖不出去。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (212 bytes) () 06/30/2024  19:46:20

• 次贷危机，此两地亦是重灾区中的重灾区。后来涨幅拔尖，其实跟跌幅巨大有关。22年加息风声起时，我提过在观察此地，薄弱口。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/30/2024  21:18:03

• 美国的第三世界 - caizane - ♂ 给 caizane 发送悄悄话 caizane 的博客首页 (6764 bytes) () 06/28/2024  15:00:25

• 没事别去Oakland, 还敢车里放行李停路边？真是胆大 - greenfinger - ♂ 给 greenfinger 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/28/2024  15:25:55

• 美国者，全世界人民的美国也。您去的是。。。美国的非洲。。。 - borisg - ♂ 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 (0 bytes) () 06/28/2024  19:37:43

• 小老弟你敢去追？有命就不错了 - sneezy888 - ♂ 给 sneezy888 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/28/2024  20:16:16

• 加拿大和美国三十年住房价格比较 - 百里舟 - ♂ 给 百里舟 发送悄悄话 百里舟 的博客首页 (2269333 bytes) () 06/25/2024  15:05:03

• 美国好邻居 - mimangzhong - ♀ 给 mimangzhong 发送悄悄话 mimangzhong 的博客首页 (2191 bytes) () 06/24/2024  08:35:49

• 赞！ - 吃一堑长一智啊 - ♀ 给 吃一堑长一智啊 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/24/2024  09:24:32

• 对新房客首先告知的是水的开关在哪里，紧急情况下如何关掉。 - QinHwang - ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/24/2024  10:44:44

• 对新房客要告诉水电煤的总闸,AC换filter的位置，手动打开车库门的方法， - 花飞絮 - 给 花飞絮 发送悄悄话 (122 bytes) () 06/24/2024  11:46:42

• 感谢各位！ - mimangzhong - ♀ 给 mimangzhong 发送悄悄话 mimangzhong 的博客首页 (0 bytes) () 06/24/2024  12:11:13

• 高利率下美国公寓楼是一个投资机会 - 如山 - ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (5154 bytes) () 06/12/2024  09:54:03

• 是啊，总觉得老了手里有几个出租房比搂着一堆SPY要好些。 - 徒劳 - ♂ 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024  10:29:45

• 顶一下如大，我也感觉能负担得起的话，现在是机会！ - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024  10:36:34

• 技术性问题：新手去哪里找小型2-4户公寓楼的房源？买入后，还需要留多少资金储备？谢谢！ - HappyWed - ♀ 给 HappyWed 发送悄悄话 (27 bytes) () 06/12/2024  11:11:43

• 哀鸿遍地的美国公寓楼私募众筹业 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (10800 bytes) () 06/09/2024  20:34:15

• 8%商贷利率会抹掉绝大多数现金流，加上居高不下增加的运营成本。前者上吊绳收紧上提，后者踢凳。高杠杆入局者，危矣！ - 可口可言 - ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2024  20:49:33

• 倾巢之下，安有完卵？！ - 可口可言 - ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2024  20:51:38

• 确实不单是私募不私募，而是风险已肉眼可见的时期，私募还在大声募。当然，也有人不断地提醒风险，看21-22年投坦的贴可知。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (465 bytes) () 06/09/2024  20:57:52

• 私募众筹，尤其是一些大的公司，要保持员工一直营业，必须要不停地做项目 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (301 bytes) () 06/10/2024  09:52:14

• 今年 operation的压力很大， 其实主要不是利息的问题而是保险费用涨成天价. - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (302 bytes) () 06/09/2024  21:05:19

• 通胀之下，万物普涨，当然保险趁火打劫。房客租房预算也会压缩下调。 - 可口可言 - ♀ 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2024  21:29:44

• 老大的情况跟他们不一样 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (123 bytes) () 06/10/2024  09:54:34

• 2015-2016 or 2025-2026? - Xiaoxiaollll - ♂ 给 Xiaoxiaollll 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/09/2024  21:27:56

• 谢谢提醒，过晕了，改了。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2024  21:34:46

• 疫情期间利率那么低，为什么还会有人选择浮动利率贷款？ - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/09/2024  23:15:42

• 这题我会，因为我也问过自己好多次为什么没有选择30年固定利率 - 小小美羊羊 - ♀ 给 小小美羊羊 发送悄悄话 (117 bytes) () 06/09/2024  23:41:31

• 我也是，现在想狠抽自己 - happymom - 给 happymom 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/10/2024  09:47:16

• 大型公寓楼(四单元以上的)只能贷商业贷款，而商贷没有三十年固定利率，只有五年或七年固定，很少的小银行可锁十年，但利率较高。 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/10/2024  00:01:00

• 公寓楼也有30年期（费用很高）。众筹若是开发楼盘的贷款是bridge loan /construction loan - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (223 bytes) () 06/10/2024  06:59:51

• 谢谢建宁的分享！众多的小地主们应该都很庆幸将自家的投资物业全锁在三十年固定的低利率。 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/09/2024  23:55:00

• 但疫情前买的都涨了多少了 - Lisland_2013 - ♂ 给 Lisland_2013 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/10/2024  05:41:00

• 不懂就问，你的这个例子，300万 - jonjon - 给 jonjon 发送悄悄话 (72 bytes) () 06/10/2024  05:47:13

• 严格地说你说的是对的，但是这么说应当是方便计算，毕竟五年还不了多少本金，主要都在还利息。 - 惨白的天使 - ♂ 给 惨白的天使 发送悄悄话 惨白的天使 的博客首页 (0 bytes) () 06/10/2024  06:07:16

• 做私募众筹的为了提高现金流，以便能保证分红 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (71 bytes) () 06/10/2024  09:56:30

• BP 快听不下去了。你有好的podcast 推荐吗？ - 不声不响 - ♂ 给 不声不响 发送悄悄话 不声不响 的博客首页 (0 bytes) () 06/10/2024  07:09:00

• 我已经很久不听BP的podcast了，我最近听的几个你不会感兴趣 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (519 bytes) () 06/10/2024  10:06:21

• thanks for sharing! very informative! - Firefly2023 - ♀ 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/10/2024  08:09:00

• 2024 在美国各州买房，年薪各自需要多少（ZT） - WenWen. - ♀ 给 WenWen. 发送悄悄话 WenWen. 的博客首页 (14197 bytes) () 04/03/2024  18:24:52

• 加州比德州佛州要多一倍，房价不止贵一倍吧 - start2020 - ♀ 给 start2020 发送悄悄话 start2020 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  19:23:55

• 是转帖。主要是看各州需要年薪多少才能买房 - WenWen. - ♀ 给 WenWen. 发送悄悄话 WenWen. 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  20:39:12

• 麻州还有40万的房吗？ - 吃货99 - ♀ 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/03/2024  20:26:38

• 那只是一个例子吧 - WenWen. - ♀ 给 WenWen. 发送悄悄话 WenWen. 的博客首页 (0 bytes) () 04/03/2024  20:40:55

• 肯定有， 还不少， 那些差的town - 螺丝螺帽 - ♀ 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (0 bytes) () 04/04/2024  17:17:23

• 给， 6睡房， 2.5bath， 16.64万 - 螺丝螺帽 - ♀ 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (190 bytes) () 04/04/2024  17:19:52

• in Lowell， MA， 29.99万 - 螺丝螺帽 - ♀ 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 (188 bytes) () 04/04/2024  17:26:06

• 乔州还不如南卡？不太合理吧。 - 大阿牛 - ♂ 给 大阿牛 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/04/2024  08:30:13

• 都是亚特兰大的房价太太太太高了 - happylittlewoman - ♀ 给 happylittlewoman 发送悄悄话 happylittlewoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/04/2024  09:36:41

• 我明天去看一个900万左右的房子，链接见内（60张照片）。老婆说让我看了以后自我检讨自己是多么的无能和贫穷。 - 大阿牛 - ♂ 给 大阿牛 发送悄悄话 (70 bytes) () 04/04/2024  10:27:05

• 这房子是不是那个中了乐透，自建的？看上去像。以前放过出来的 - happylittlewoman - ♀ 给 happylittlewoman 发送悄悄话 happylittlewoman 的博客首页 (0 bytes) () 04/04/2024  12:35:43

• Why $402k ? - elfie - ♀ 给 elfie 发送悄悄话 (150 bytes) () 04/04/2024  15:24:43

• 美国自住房和1031 Exchange - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (4991 bytes) () 03/31/2024  12:12:40

• 赞！写得清楚明了 - DJGO_SF1996 - ♀ 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  13:27:00

• 1031 Exchange后，从新房中Cashout Refinance -- 这个也要注意 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (76 bytes) () 03/31/2024  13:38:39

• 你是对的，税法对前后的要求都是一样的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (173 bytes) () 03/31/2024  13:45:59

• 当然有。 有refinance 要报税的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (59 bytes) () 03/31/2024  13:58:45

• 对，至少费用需要Amortization,还有利息的增加 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:05:12

• cashout应该要汇报。turbotax上每个房子都要问有没有refi这个问题。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:15:01

• 你们俩说得对，cashout那部分与主题无关，我删掉了。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/31/2024  14:19:10

• 唉，删了可惜了，其实有用，就是说在1031之前一年做cashout，对资金运作最有利。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:23:36

• 绣球花开说的对，其实IRS对前后Cashout Refinance 的要求是相同的 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (60 bytes) () 03/31/2024  14:30:27

• 谢谢建宁！融会贯通，一文在手，策划起来就方便了。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/31/2024  14:20:57

• 多谢多谢，学习了， 请教几个option - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1927 bytes) () 04/01/2024  11:20:46

• 对，只补充一点 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (398 bytes) () 04/01/2024  13:31:26

• 谢谢补充。 - 眉豆角 - ♀ 给 眉豆角 发送悄悄话 (1010 bytes) () 04/01/2024  13:48:48

• 我觉得第4不行。可以1031置换，但50万的免税额不成立了。置换时有个结算，basis是多少就带多少到置换产业上。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 04/01/2024  19:29:51

• 对，就像完全是出租房从未自住过一样。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 04/01/2024  19:48:34

• 美国地产经纪市场的未来蓝图 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (3350 bytes) () 03/18/2024  15:51:37

• 建宁你多关注这个话题啊，我们等着听你的分析呢。 - brrrr - ♂ 给 brrrr 发送悄悄话 (87 bytes) () 03/18/2024  16:06:02

• 我是瞎掰，但未来除了经纪，消费者肯定是赢家，因为交易费用会降低。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  18:58:40

• 中介公司并不像实体公司，价格弹性很大 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (210 bytes) () 03/18/2024  16:15:25

• 打破垄断肯定长期来说对市场有正面影响。 - smlandlord - ♂ 给 smlandlord 发送悄悄话 smlandlord 的博客首页 (1368 bytes) () 03/18/2024  17:05:34

• JY 您有工夫撸卡没功夫整个地产执照，这也忒说不过去吧 ：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (140 bytes) () 03/18/2024  18:34:46

• listing agent 活也不少的 - 绣球花开 - ♀ 给 绣球花开 发送悄悄话 绣球花开 的博客首页 (418 bytes) () 03/18/2024  21:37:42

• Redfin不是一直在这样做吗？每次一打开就是listing fee 1% - 叮咚 - ♀ 给 叮咚 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  17:19:50

• 话说Redfin买房卖房都是一个team在做，比单独的agent方便多了。 - 叮咚 - ♀ 给 叮咚 发送悄悄话 (370 bytes) () 03/18/2024  17:24:50

• 对，Redfin的模式不错，总起来说，就像JY老大说的一样，Listing Agent比较容易高效化 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (168 bytes) () 03/18/2024  18:56:30

• 可以scale一下，基本费，加看一次房子多少钱 - G&G妈 - ♀ 给 G&G妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:35:43

• Redfin真的可以借着这个机会好好发展一下 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:42:57

• 我提到过一条龙服务，如zillow已有的模式（买/卖/贷款等），还有open doors模，但是目前它们都经营得不太好。 - 守月 - ♀ 给 守月 发送悄悄话 (785 bytes) () 03/18/2024  18:34:35

• 粥少僧多、肯定不可以持续，以后中介队伍会大大的缩小。 - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (191 bytes) () 03/18/2024  18:38:24

• 建宁可以考虑马上成立个A公司，一不小心被收购或者上市就抱个大元宝回家，再也不用烦恼房事了。 ：） - tiejiangye - ♂ 给 tiejiangye 发送悄悄话 tiejiangye 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  18:41:03

• 哈哈，我没那本事 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:00:09

• “Listing fee, 每个房子5千到1万“，每位给发多少工资，能养得起这么庞大员工队伍吗？ - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (234 bytes) () 03/18/2024  19:05:21

• 价格得看市场，员工不需要realtor，小学毕业的就可以，不需要付太高的工资。 - jenning - ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:10:14

• 网上有帮忙在mlsli上list房子的，$300。 - Lisland_2013 - ♂ 给 Lisland_2013 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  19:41:57

• 关键是A公司还得负责找买家，带人看房 和完成整个交易过程。 - pickshell - ♀ 给 pickshell 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  20:01:22

• 这种中介早就应该取缔，连开锁的作用都没有啦 - Iwanttofly - ♀ 给 Iwanttofly 发送悄悄话 Iwanttofly 的博客首页 (0 bytes) () 03/18/2024  19:44:10

• 对于大多数买家卖家来说，其实大家只需要一个 streamline process，跟 turbotax报税差不多 - Wei_PDX - ♂ 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/18/2024  21:57:38

• 美国的房地产经纪人会都失业吗？ - caizane - ♂ 给 caizane 发送悄悄话 caizane 的博客首页 (4984 bytes) () 03/16/2024  05:47:29

• 其实经纪人没那么重要。我没license的时候都是直接找listing agent买房 - 宇哥 - ♂ 给 宇哥 发送悄悄话 宇哥 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:11:24

• 但 list agent都要你有buy agent，你没有，他高兴，说介绍他的朋友给你。。。。。 - lovecat08 - ♀ 给 lovecat08 发送悄悄话 lovecat08 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:17:19

• 通常都是让listing agent做dual agent - 宇哥 - ♂ 给 宇哥 发送悄悄话 宇哥 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:28:00

• 下面帖子有个ID说澳洲买卖房子只有一个中介，以前6%佣金是可以养两个中介，以后1-2%怎么够分还不如一个全拿。 - haomahaoma99 - ♀ 给 haomahaoma99 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  07:52:04

• 加拿大买方经纪比卖力经纪人拿更多报酬 - 有风景的房间 - ♀ 给 有风景的房间 发送悄悄话 有风景的房间 的博客首页 (0 bytes) () 03/16/2024  07:52:00

• 其实买方经纪比卖方经纪辛苦的多。买家只看到了经纪买一个房拿那么多佣金，没有看到一个经纪带人看50个房都不一定成交一个。 - 大阿牛 - ♂ 给 大阿牛 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/16/2024  09:06:52

• 不是吧？这个没有加拿大全国标准，由各省自定。在BC省买卖经纪分成是 45%：55%（买方经纪拿的少一些）。 见下 - 最西边的岛上 - ♀ 给 最西边的岛上 发送悄悄话 最西边的岛上 的博客首页 (3252 bytes) () 03/16/2024  09:24:47

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