市场不长了怎么办？- 也谈房地产投资

来源: cultuslake 于 2006-12-13 15:37:12 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1572 bytes)

看了几位关于房地产投资的帖子，咱也来献一记。

如果你已经投资房地产，积累了一些资金，现在市场不长了，处于平稳或微跌的情况怎么办？

我用一个现在还在实际运行的一个项目来说明：下面是一个三层的楼房，总共有45套CONDO。我和我的合伙人在今年6月份从一个人手里买下其中的24套。价格总共一百零五万。



我的策略是赚批发和零售的差价，这样不需要市场上升(当然上升更好)。从七月一日开始上市卖。到今天为止共卖掉了八套，外加一 ACCEPTED OFFER。价格从6万4千到6万9千5百。MORTGAGE借了70万(30% down payment)，现在已经降低到了23万。现在卖到的所有收入都被银行拿去。还需要卖掉4套就可将MORTGAGE降低到零。

去掉所有费用，每套 大概能赚1万多，所以项目完成希望能有30万的毛利。当然，不到卖完不算数。

看上去简单？其实不然。首先，要花很多时间找合适的项目。其次，银行对大项目要求比PRIMARY RESIDENCE 或单个CONDO 要严很多。在卖的过程中，每天要鞭策AGENT。

再就是，This is one million dollar risk. 心理压力很大。所以GUTS 很重要。小时候读毛选，说是要“敢于胜利，善于胜利”，老是对“敢于胜利”不太理解。现在切身感受到了：给你一个大项目，你有能力做，也看得到利润，还是大部份人不敢做。

很多朋友，只要卖自住房有几年时间的，没有没有购买力的。

我怎么开始的，和一些八十年代末九十年代初拿几百美元来北美的一样。先上学，再工作。99年买自己住的房，之后每年都大大小小买一个。最后突然发现有了规模效应。五月份卖掉第一个投资房，用赚到的钱买现在这个BUILDING。对大项目来说，刚刚新手上路，愿得到各方高人真言。

























所有跟帖： 

• 回复：市场不长了怎么办？- 也谈房地产投资 -表情符号- ♀ 给 表情符号 发送悄悄话 (50 bytes) () 12/13/2006 postreply 15:46:17

• 互相学习。买时就是有租客的，现在是满租。 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (164 bytes) () 12/13/2006 postreply 15:54:51

• 回复：互相学习。买时就是有租客的，现在是满租。 -表情符号- ♀ 给 表情符号 发送悄悄话 (60 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:02:10

• 哇，又来一高人 -谷米- ♀ 给 谷米 发送悄悄话 (18 bytes) () 12/13/2006 postreply 15:48:23

• 高人都出马了 -表情符号- ♀ 给 表情符号 发送悄悄话 (82 bytes) () 12/13/2006 postreply 15:53:41

• cheap job would not make money? -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 15:56:45

• 回复：cheap job would not make money? -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (372 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:09:50

• 没说不好,只是看到这价,也太便宜了,天下还有这样便宜的买卖. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:15:09

• 回复：您还真别说， -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (62 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:22:59

• 十万以下的COMDO肯定不会亏,算都不用算. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:49:38

• 回复：回复：cheap job would not make money? -表情符号- ♀ 给 表情符号 发送悄悄话 (40 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:18:24

• 回复：Try one or two hours away from San Francisco? -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (33 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:32:23

• 听说过,说是离CBD一二小时车程的地方都不贵, -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:51:07

• 这样的好DEAL要花多长时间找到？ -ilovenyc- ♂ 给 ilovenyc 发送悄悄话 (10 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:01:35

• 回复：No answer there. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (72 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:35:47

• 租金回报可以,长期还是会有问题的,维修保养等等. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:05:11

• 回复：长期还是会有问题的,维修保养等等. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (582 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:30:56

• 回复：市场不长了怎么办？- 也谈房地产投资 -muchomoney- ♂ 给 muchomoney 发送悄悄话 (205 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:05:33

• 回复：No pain no gain. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (257 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:26:26

• 有点儿没明白，假如这么快就卖掉房子，银行的罚款要多少？ -好吃狗- ♀ 给 好吃狗 发送悄悄话 (146 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:05:47

• 觉得是CANADA? 那里的房子一直不贵,去年今年有些地方长. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:09:33

• 回复：高人。我这儿离西雅图很近， -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (151 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:15:34

• 假如在温哥华或多伦多，200万以内24套我马上接。呵呵 -好吃狗- ♀ 给 好吃狗 发送悄悄话 (19 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:16:59

• 回复：好吃狗你要请我吃早茶就告诉你什么地方。 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:47:56

• 银行不罚款。 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (506 bytes) () 12/13/2006 postreply 19:57:11

• 你这项目是不是由APARTMENT转CONDO的. -LWL- ♀ 给 LWL 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:14:38

• 回复：是。但不是我转的。 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (69 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:18:33

• 你有没有跟你会计师商量过税的问题. -LWL- ♀ 给 LWL 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:26:28

• 回复：I will worry about that later. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:34:45

• Why did the previous owner pass the big profit? -greyBunny- ♀ 给 greyBunny 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 21:28:28

• It is all relative -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (784 bytes) () 12/13/2006 postreply 23:15:29

• 不管在哪里,只要有想法,实现自己想法的人,都是值得佩服的. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:20:32

• 回复：不管在哪里,只要有想法,实现自己想法的人,都是值得佩服的. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (153 bytes) () 12/13/2006 postreply 17:23:43

• 那时出来的人,经历都是差不多的. -shn888- ♂ 给 shn888 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 20:12:40

• 可不是。人人都有一本血泪账。 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (0 bytes) () 12/13/2006 postreply 21:02:58

• I am more interested in converting -my_river- ♀ 给 my_river 发送悄悄话 (109 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:46:23

• 回复：This depends on city. -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (295 bytes) () 12/13/2006 postreply 16:51:35

• 可以问是哪一家银行借的MORTGAGE吗？ -思无涯- ♀ 给 思无涯 发送悄悄话 (104 bytes) () 12/13/2006 postreply 21:08:54

• I used a local credit union -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (1959 bytes) () 12/13/2006 postreply 22:57:43

• 我朋友在commercial bank做事，他告诉我 -嘉年华- ♀ 给 嘉年华 发送悄悄话 (179 bytes) () 12/13/2006 postreply 21:29:21

• I am paying prime plus 0.6 -cultuslake- ♂ 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (161 bytes) () 12/13/2006 postreply 23:00:26

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