基本同意，只是补充一条。利息很低的时候，不能买入商业地产，因为一旦进入加息周期，商业地产贬值，等于买在了高点，而且，

商业地产没有30年固定利息，最多7年，重贷的时候如果利息比原来的利息高很多，估值又降低的话，房东会很惨。因为加息，原本最安全的公寓楼的价格也已经下降了 20% 至 30%。2021年低息期间买公寓楼的人现在都在水下，即使做了 value add 也没用，增值部分都被加息抵消了。

所有跟帖： 

• 圭妈经验丰富！学习了，谢谢 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/17/2023 postreply 18:02:58

• 现在新建公寓楼冷冻，我在想3-5年后会短缺，也就可能又会紧俏。21年有30年期公寓楼贷款，依稀记得贷款费用很高。 -守月- ♀ (36 bytes) () 11/17/2023 postreply 18:34:15

• 如果是指办公楼这个想法是对的，如果是指公寓楼这个想法错的. -smlandlord- ♂ (676 bytes) () 11/17/2023 postreply 19:25:03

• 办公楼不是也收房租吗？办公楼房租也涨啊。。。跟公寓楼类似，请你再多说几句 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:13:47

• 他自己连基本的概念都没搞清楚，还有什么可说的? -圭妈- ♀ (0 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:18:32

• 办公楼的问题， 是因为大量的空置， 而导致房租下降。 -smlandlord- ♂ (51 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:40:35

• 原来您连概念还没搞清楚 -圭妈- ♀ (1075 bytes) () 11/17/2023 postreply 20:14:09

• 你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI（before debt service）/ market value -smlandlord- ♂ (827 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:28:23

• 唉，真想给您解释什么是 cap rate。您不会 OM 也没看过吧? 知道OM上面的 cap rate 是怎么来的吗？ -圭妈- ♀ (349 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:38:58

• 难道你算的CAP， 是包括了利息？ -smlandlord- ♂ (33 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:41:55

• 当然不包括利息，我的意思是决定 cap rate 的因素里包括利息，再说的具体一点是十年期国债收益率，所以 -圭妈- ♀ (220161 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:48:49

• 市场的cap,从来都是浮动的，当地市场决定. -smlandlord- ♂ (898 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:05:34

• 您这是不面对现实。公寓楼价格在跌，这是事实。覆巢之下，焉有完卵? 谁能独善其身？ -圭妈- ♀ (292 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:28:03

• 这样的讨论很好。我感觉你们各自想表达的重点不同。圭妈在说现在的市场和原因，JY在说原因和结果之间的不必然性。 -守月- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 05:33:09