你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI（before debt service）/ market value

CAP RATE的算法， 和利息是毫无关系的。

CAP = NOI（before debt service）/ market value

同样， market value = NOI（before debt service) / CAP.

注意， before debt service, so it has nothing to do with interest rate.

房租涨， 就是涨 NOI， 空置高， 就是减少 NOI.

在同一市场的CAP rate， 房租越高， 房价越高。

办公室的问题， 是因为现在大量的空置， 而不是房租的问题。

the only reason people think the interest rate has anything to do with market value is because they want to buy the property at a higher cap than the interest rate.

但是， 市场上， Class A/A-/B+ properties, always sell at lower CAP than the interest rate.

 

 

所有跟帖： 

• 唉，真想给您解释什么是 cap rate。您不会 OM 也没看过吧? 知道OM上面的 cap rate 是怎么来的吗？ -圭妈- ♀ (349 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:38:58

• 难道你算的CAP， 是包括了利息？ -smlandlord- ♂ (33 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:41:55

• 当然不包括利息，我的意思是决定 cap rate 的因素里包括利息，再说的具体一点是十年期国债收益率，所以 -圭妈- ♀ (220161 bytes) () 11/17/2023 postreply 21:48:49

• 市场的cap,从来都是浮动的，当地市场决定. -smlandlord- ♂ (898 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:05:34

• 您这是不面对现实。公寓楼价格在跌，这是事实。覆巢之下，焉有完卵? 谁能独善其身？ -圭妈- ♀ (292 bytes) () 11/17/2023 postreply 22:28:03