商业地产没有30年固定利息,最多7年,重贷的时候如果利息比原来的利息高很多,估值又降低的话,房东会很惨。因为加息,原本最安全的公寓楼的价格也已经下降了 20% 至 30%。2021年低息期间买公寓楼的人现在都在水下,即使做了 value add 也没用,增值部分都被加息抵消了。
基本同意,只是补充一条。利息很低的时候,不能买入商业地产,因为一旦进入加息周期,商业地产贬值,等于买在了高点,而且,
所有跟帖:
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圭妈经验丰富!学习了,谢谢
-ZeroSumGame-
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11/17/2023 postreply
18:02:58
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现在新建公寓楼冷冻,我在想3-5年后会短缺,也就可能又会紧俏。21年有30年期公寓楼贷款,依稀记得贷款费用很高。
-守月-
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11/17/2023 postreply
18:34:15
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如果是指办公楼这个想法是对的,如果是指公寓楼这个想法错的.
-smlandlord-
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11/17/2023 postreply
19:25:03
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办公楼不是也收房租吗?办公楼房租也涨啊。。。跟公寓楼类似,请你再多说几句
-ZeroSumGame-
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11/17/2023 postreply
20:13:47
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他自己连基本的概念都没搞清楚,还有什么可说的?
-圭妈-
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11/17/2023 postreply
20:18:32
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办公楼的问题, 是因为大量的空置, 而导致房租下降。
-smlandlord-
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11/17/2023 postreply
21:40:35
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原来您连概念还没搞清楚
-圭妈-
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11/17/2023 postreply
20:14:09
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你这个就是为争论而争论了。CAP = NOI(before debt service)/ market value
-smlandlord-
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11/17/2023 postreply
21:28:23
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唉,真想给您解释什么是 cap rate。您不会 OM 也没看过吧? 知道OM上面的 cap rate 是怎么来的吗?
-圭妈-
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11/17/2023 postreply
21:38:58
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难道你算的CAP, 是包括了利息?
-smlandlord-
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11/17/2023 postreply
21:41:55
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当然不包括利息,我的意思是决定 cap rate 的因素里包括利息,再说的具体一点是十年期国债收益率,所以
-圭妈-
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11/17/2023 postreply
21:48:49
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市场的cap,从来都是浮动的,当地市场决定.
-smlandlord-
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11/17/2023 postreply
22:05:34
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您这是不面对现实。公寓楼价格在跌,这是事实。覆巢之下,焉有完卵? 谁能独善其身?
-圭妈-
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11/17/2023 postreply
22:28:03
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这样的讨论很好。我感觉你们各自想表达的重点不同。圭妈在说现在的市场和原因,JY在说原因和结果之间的不必然性。
-守月-
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11/18/2023 postreply
05:33:09