商业地产的估值,一般来说和利息是没啥真正关联,CAP rate和occupancy rate有关,但是和房租更相关.
当然你可以说利息高走,所以买家的CAP也是需要高过利息,但是房租更重要,过去3年,房租涨了70-80%,以这个为基础,公寓楼的价钱是很难回去以前的,除非有大量的空置.
我今天和一个agent谈了一个物业的上市可能,我2年前买入的2.3 millions ,大量翻修涨租后,估计市场价4.35米,这个物业我们投入了80万,其他的贷款,加上翻修大概1.1米,如果卖掉估计能到手1米多,2年超过100+%的回报.