关于sun belt地区投资房的一点思考

来源: 2022-01-13 21:31:18 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (47706 bytes)

在sun belt有些地方即使现在房价已经涨到高点,现金流还是不错,算了一下居然可以是正数。 例如以下四个随便挑的四个SFH都有正现金流,算上principal,cash on cash至少都有5%以上。如果假设每年房价升值4%,则总回报率可到20%以上。

Offer $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Asking price $299,900 $429,000 $469,500 $385,000
Monthly Rent $1,883 $2,400 $2,495 $2,053
Equity $74,975 $107,250 $117,375 $96,250
Loan Amount $224,925 $321,750 $352,125 $288,750
Loan Duration 360 360 360 360
Loan Interest % 3.88% 3.88% 3.88% 3.88%
Monthly Mortgage $1,058 $1,513 $1,656 $1,358
1st Month Principal Portion $331 $474 $519 $425
1st Month Interest Portion $726 $1,039 $1,137 $932
Property Tax Rate 1.0103% 1.1600% 1.1600% 1.1600%
Monthly Property tax $253 $415 $454 $372
Monthly Insurance $68 $68 $68 $68
Monthly HOA $0 $0 $0 $0
Reserve $94 $120 $125 $103
Management Fee $132 $168 $175 $144
Monthly Total Expense $1,604 $2,284 $2,477 $2,045
Free cash flow $279 $116 $18 $8
Free cash flow + principal $610 $590 $536 $434
Cash on cash wo principal 4.46% 1.30% 0.18% 0.10%
Cash on cash + principal 9.76% 6.60% 5.48% 5.41%
Home Price Appreciation 4% 4% 4% 4%
Total Annual Return 25.76% 22.60% 21.48% 21.41%
Cap Rate 5.35% 4.56% 4.28% 4.26%
Annual rent / offer price 7.53% 6.71% 6.38% 6.40%

 

但是,但是,但是,它们现金流高是有它们的道理的。下图是Phoenix 从2000年到2021年房价图。在很短的时间里,单位房价曾从最高点的$190跌到过最低点的$80。这说明这里的风险非常高。因为这里有的是土地而且很容易申请到permit。房价从根本上是有供求关系决定的,一旦供不应求,房价就会飙升,建筑商就会涌入建新房;而一旦新房过剩,就会照成供大于求,房价就会迅速下降。

 

未来会发生什么,谁也不能预测。但是投资101,在一个高效的市场,各类投资的risk-adjusted-return都会完全一样。这个定理在这里也适用。在湾区和南加,基本没有土地,建筑商非常难找到大块土地建新房,所以房价相对稳定,风险也小很多,所以市场上基本很难找到有正现金流的房子。

所有跟帖: 

注意到这些房子都是原价卖出,没有抢房难得。HOA都为0. -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 red_flower 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2022 postreply 22:49:44

高手! 分析和计算很在理,谢谢指导! -solarwind00- 给 solarwind00 发送悄悄话 solarwind00 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 01:05:00

感謝這些信息。問題是出租,雖然這兒的大神們都説沒有租不出去的房子,但降價出租還是大大影響現金流啊! -青白丹城- 给 青白丹城 发送悄悄话 青白丹城 的博客首页 青白丹城 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:10:23

算的很厉害,但是18块8块不能算正cashflow了吧,换个灯泡就变负了 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:40:25

expenses 里面也没有看到repair和maintenance费用。如果是远程这个更可观了,无法control. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 04:55:55

还有每年能保证12个月的入住率? -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:02:53

+1, 是太乐观了 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 jenning 的个人群组 (177 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:06:11

是的,太乐观。等到一脚踩进去就发现是“雷区”。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:23:06

没有个至少300刀的cashflow都不能算正cashflow,一个不小心就不见了 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:11:23

嗯,空置和修理算在5%reserve里面,pm算了7%。确实是按乐观算的。现在房价上涨,确实不容易找到margin更高的sfh了 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:19:00

所以我会看principal,这是存给自己的(如果w2可以cover负现金流)。而且时间,mortgage里面principal -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:25:00

比例会增加 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:26:00

这个嘛哪个房子都一样啊,毕竟全美没有几个地方能涨的像弯曲的。 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:29:14

对。我们就是自己修,自己管理也不会这样计算的。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:25:52

这是最好的情况,换一次租客就大打折扣. lender按rent的75%算是有道理的 -Parkbrooke- 给 Parkbrooke 发送悄悄话 Parkbrooke 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:14:00

HOA, Insurance 都估得太低了。 -好看好看- 给 好看好看 发送悄悄话 好看好看 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 05:49:10

这是哪个城市的租金?是不是租太低了? -子非鱼焉- 给 子非鱼焉 发送悄悄话 子非鱼焉 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 06:15:00

这是哪里的房子呀,保险也太低了吧!我们这里十几万的房子保险都要$1300了,这$30万-$50万的房子才$816?看来不同地方差 -yezi-us- 给 yezi-us 发送悄悄话 yezi-us 的个人群组 (26 bytes) () 01/14/2022 postreply 07:33:42

算这种账啊,还是需要时间和经验。前几天我提过一句,有些现金流不是真的现金流房,有些人进入了误区。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:06:31

这个 cap rate 是怎么算出来的? -Shine20- 给 Shine20 发送悄悄话 Shine20 的博客首页 Shine20 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2022 postreply 08:18:57

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