请教：现金买投资房之后如何把钱再拿出来

来源: 金色风铃 于 2009-06-09 21:11:58 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (878 bytes)

各位大师，请帮忙看看我的这个问题。如果我用现金买下一房（Townhouse）然后出租，我有希望把放进去的钱拿出来吗？我想有几种办法：

１。cash-out refi。请问我需要在过户后多久才能refi？三个月还是半年？rental property可以吗？这样的cash-out refi通常利率会高很多吗？我这么做有问题吗？

２。Home Equity Loan。没有太多看过这方面，明白人请给讲讲。

３。Home Equity Line of Credit。我想如果是出租房，而且我是想hold for long term，这个option可能不很make sense，毕竟prime rate会怎么变没人能说得准的。而且现在有不少银行不给rental property做HELOC。

我本来是offer卖家25% down的，他们已经愿意给我了。现在改cash deal，各位大拿认为我大体可以讲下来多少钱？因为卖家是公司，他们flip house，造成我现在做loan上有些困扰，可是卖家在settlement date上不愿让步，所以我才想要不就做cash deal，在purchase的时候绕过loan的问题，也借此压价，不知道各位对我的想法有何高见？

多谢多谢！

所有跟帖： 

• 1. 6month, 2.3. not possible -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:26:29

• 刚发出看到jy101的意见，可能我这里跟你那里不同。 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (117 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:33:23

• ZTed -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (821 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:38:46

• 谢谢jy101。看来如果现金买下，钱要6个月才可能拿出来了。合算吗？ -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:44:38

• why the hassle? -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (175 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:50:18

• besides selling the house, is there any other way to -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (32 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:58:03

• those days are long gone........ -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (113 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:04:05

• 是啊，所以我本来也就只是想把那75%的cash拿回来就行了。 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (103 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:13:07

• 拿回你70%的现金是合理的，不是什么梦想。因为你要是贷款 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (41 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:31:33

• 25%. I have done that. -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:41:59

• if there were ways getting all the money back, incl selling, the -一定要买房了- ♀ 给 一定要买房了 发送悄悄话 一定要买房了 的博客首页 (406 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:06:16

• 其实不是dreaming，现在还有人是这样赚的，不过不是我。 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (213 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:20:18

• 我make cash offer是为了得更大的discount，例如 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (63 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:26:28

• 是滴！俺总算是跟如山专家想法相同，幸何如之！呵呵 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (55 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:30:37

• 开多大要看你的情况。但一个cash offer一定要有discount -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (28 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:34:26

• 是滴！我今晚已经和我的agent说过了， -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (212 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:40:56

• 当然，现在卖方都怕买家贷款有问题而kill deal -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (52 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:54:39

• 谢谢鼓励！那你看我是不是要少了？呵呵，有点贪哈～ -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:02:00

• Cash out 可以马上做，但最好先找好愿意做的Lender -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (92 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:27:14

• fannie mae guideline is 6 month for any cash out refi. -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:36:20

• 我对这个guideline所指有疑问，明天再查。我会回头说明。 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:43:14

• 谢谢如山。你觉得我这么做有道理吗？是好方法吗？ -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (150 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:40:45

• 以前规定一定时间是因为用appraisal价，而不必用买入价 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (417 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:59:59

• 你可以试Local银行，但也不妨找Broker来比较，因为他们 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (66 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:15:27

• 谢谢如山！一般来说，direct lender的利率稍高， -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (146 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:23:07

• + cash flow is key. -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (256 bytes) () 06/09/2009 postreply 21:52:29

• 谢谢。deal还可以。我们做loan没问题，现在的问题是 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (509 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:08:39

• yes there is a FHA 90 day Flip rule, also I think HUD begin -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (171 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:20:21

• 你是说HUD会让他们不能挣多于25%的profit， -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (187 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:36:36

• I had seen deeds from HUD foreclosure, in the title commitment -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (243 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:03:02

• 不好意思，什么是HUD foreclosure? -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (72 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:14:42

• yes and no, HUD own properties -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (41 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:22:48

• How long have the seller owned the property? -CaLoanAgent- ♂ 给 CaLoanAgent 发送悄悄话 CaLoanAgent 的博客首页 (145 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:19:02

• good, here comes the expert....... -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:21:07

• loan专家来了。你说得没错。 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (210 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:27:06

• 回复：loan专家来了。你说得没错。 -CALoanAgent- ♂ 给 CALoanAgent 发送悄悄话 CALoanAgent 的博客首页 (750 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:39:36

• 多谢你热心详细的解答！第一次知道portfolio bank， -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (259 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:49:20

• It's hard to get the loans from most lenders -CALoanAgent- ♂ 给 CALoanAgent 发送悄悄话 CALoanAgent 的博客首页 (515 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:53:02

• 谢谢您！那么我现在就更关心用现金买下来之后如何把钱拿出来了。 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (317 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:00:45

• 回复：谢谢您！那么我现在就更关心用现金买下来之后如何把钱拿出来了。 -CaLoanAgent- ♂ 给 CaLoanAgent 发送悄悄话 CaLoanAgent 的博客首页 (180 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:07:14

• 谢谢。那买下来后把钱弄出来你看有问题吗？ -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:12:05

• right, many small local bank own their mortgages. -jy101- ♂ 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:04:56

• 这一点我也很晕。他们说只在title上两星期， -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (174 bytes) () 06/09/2009 postreply 23:10:37

• CaLoanAgent是贷款专家，没错。不用再查 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:38:24

• 我为何主张cash offer，有兴趣的读者可再读我的“体会一” -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/09/2009 postreply 22:40:47

• be careful when making a cash offer. -美西游子- ♀ 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (108 bytes) () 06/10/2009 postreply 08:59:39

• 美西游子提醒得对。一定要看你自己的状况 -如山- ♂ 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/10/2009 postreply 09:31:12

• You can use a virtual loan and refi later. -autumnmoon- ♀ 给 autumnmoon 发送悄悄话 (159 bytes) () 06/10/2009 postreply 05:52:25

• Could you please elaborate a little bit more -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (99 bytes) () 06/10/2009 postreply 07:31:51

• 4th option: resell the home to collect money back -相见不如不相见- ♀ 给 相见不如不相见 发送悄悄话 相见不如不相见 的博客首页 (0 bytes) () 06/10/2009 postreply 07:53:04

• 谢谢。目前还是考虑收租子。 -金色风铃- ♀ 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 06/10/2009 postreply 08:23:53

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