川普要做什么?DC市场预测

我在DC,最近政府裁员在市场上炒得火热。分享一点思考。

  1. 裁员:预计在华盛顿特区大都会区将有约 8,000 名联邦员工被裁员。很多新闻中说的是整个联邦政府和国际机构。
  2. 房屋销售:其中大约 1,000 名员工预计会出售他们的房屋。大部分屋主会全力保有房产,而不是优先出售。
  3. 联邦员工:联邦员工在华盛顿特区地区的房主中占约 12%, 大概有十几万。这个是结合很多统计和新闻,不是准确的数字。所以,最终,可能就是1%的新增listing是由于裁员。
  4. 市场稳定性:尽管有裁员,住房市场依然强劲,库存低且对房屋的需求健康。首先,DC metro的大部分刚需市场还有学区市场都是1个月的listing-to-sale,少量热门地区1个星期。冲击应该有限。
  5. 结论:住房崩溃的谣言被夸大,市场不会受到这些裁员的显著影响,潜在买家应寻求准确的信息。

再谈谈川普相关的推测,我的推测是川普希望制造或者放任一场中低度的经济危机。目的是

1. 降低就业率,让联储有降息理由。可以对冲大家对关税推高通胀的担忧。

2. 打击股市,让资金流入国债。股市一直牛不利于国债销售。

3. 降息有利于打压新的国债利息,减少利息支出。

我的观察是,川普最近对股市下跌很冷淡,不同于第一个任期。显然,他希望在政治斗争巩固权力,提高关税产业回流,打击移民整顿国安,这些方面下力气。股市下跌是他希望的。但是,显然他不会希望有大的经济危机,对他是不利的。华尔街和巴菲特也都希望一个下跌可以释放更多筹码出来。总体来说,这次川普任期,至少目前的开局是美国的战略收缩期。一旦中等危机形成,联储降息,国债以低息卖出,美国相当于完成了一次refinance。为后面的世界范围的战争或者是纷乱留下了充分的储备。

对于地主来说,市场应该不会有大问题,具体的deal可能会有更大的议价空间了。投资债务的整理应该提上议程。我自己已经卖出一套房子,另外准备refinance,储备弹药。

也欢迎DC的地主或者是有地产论坛的伙伴和我联系,一起探讨学习

所有跟帖: 

你准备refinance,储备弹药干吗?到时冲入抄底股票?买房? -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:31:46

是的。买房还是优先的。具体为甚么,我以后在写文章。如果是现在要退休了,那么,我就建议股票 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:44:03

现在的利率那么高,你Refi来筹备子弹,合算吗?怕以后贷不出来吗?我有一房无贷款,一直想重贷,一直下不了手 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:51:59

理解,这个你要规划一下你未来的长期计划。不能只考虑简单的利率。 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (995 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:08:05

谢谢,是一个投资房。“自住房有贷款,把投资房的cash还掉一部分自住房贷款并refinance自住房”这样不是花费很多吗 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:18:17

我的自住房的贷款利率比较低 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:19:48

还是那句话,利息高低不重要。重要的是收入和月供的匹配。这个是投资中基本的风险考量 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (309 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:31:38

嗯这我明白。我不明白的是为啥拿cash out投资房的钱一部分去还自住房,再refi自住房?直接refi自住房不就好了吗 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:37:06

我假设你没有现金,而且自主房的贷款月供很高。自住房月供是重要的liability,一定要越低越好。当然我设定的假设情况。 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (126 bytes) () 03/02/2025 postreply 16:36:54

OK, 谢谢 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 18:59:49

谢分享!准备着手做自住房的heloc储备现金。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:29:55

是的,heloc在高息环境确实是一个好选择,等低息后再refinance成30年固定。控制好风险即可 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:33:20

我们需要这样的探讨。长期国债利率对应房贷利率,只要长期国债利率能下来,房贷利率就能下来,房市就能活血。所以财长想绕开美联 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (355 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:41:17

谢谢!地主很多都埋头苦干,不像投坛。不过,当过地主,而且深入理解资产,才能触及更加核心的问题。 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:48:55

以前坦里有几位看问题深刻通透的,后来不知怎的都离开了,坛子就不怎么吸引人了。希望他们能回归也希望有新能人加入。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:01:53

哎,也是肉眼可见的最佳时机就错过了 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 11:50:02

是挺惋惜。用止疼药只能缓解痛,对小病还有用,大病却会被拖延。当时为推高就业率,增加不少政府职位,现在又砍,瞎折腾啊。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:09:33

投鼠忌器 -柠檬椰子汁- 给 柠檬椰子汁 发送悄悄话 柠檬椰子汁 的博客首页 (256 bytes) () 03/03/2025 postreply 09:45:12

补充一下,我卖房并不是timing market。而是,完全按照家庭需要,和投资回报做的决定。 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (264 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:22:49

你说踩到了点上,是指你卖房的时机对了,还是现在的大环境可能会更难以预料了?所以开始筹备子弹了 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 12:57:38

我现在感觉后面应该更难卖房了,当时我并没有这种感觉。同时,后面也许买到好deal的机会也会多 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 16:31:14

有同感,我这条街10多年以来,房子一出来就卖掉,最近有一家一再减价,卖了6个月才卖掉,从来没有的情况 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 19:01:44

也许是一叶知秋呀 -red_flower- 给 red_flower 发送悄悄话 (0 bytes) () 03/02/2025 postreply 19:24:46

我的朋友和其他关系,已经确认很多layoff了,还需要发酵一段时间,有不少房主储备金还没消耗完 -北美寻经- 给 北美寻经 发送悄悄话 北美寻经 的博客首页 (0 bytes) () 03/03/2025 postreply 08:03:54

请您先登陆,再发跟帖!