商业地产和住宅的比较

来源: 2020-01-14 12:21:21 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4500 bytes)

我做房东超过10年,住宅和商业地产都做过。看到最近投坛关于商业地产的帖子,一时兴起,想比较一下商业地产和住宅的优缺点。这里的商业地产是指的纯商业用途,不包括大于等于5个单位的公寓。

先说一下商业地产的优点。我能想到的有以下2点:

1. 管理方便。和住宅相比,商业地产的管理非常简单,房东不用掏粪。我认为这是它的最大的优点。NNN地产的房东完全可以远程投资而不需要PM。即使不是NNN,只要租约里规定租客负责小件的修理而房东只负责屋顶和结构之类的大件,房东的责任依然很有限,只要在过户之前确保大件没有问题就行。因为管理很简单,商业地产的租金收入是被动的,比较适合忙碌的双职工家庭。

2. 信息不对称。这一点既是它的优点,又是一个风险。因为信息不对称,它给懂行的人带来赚取丰厚利润的机会,但同时也给经验不足的人带来很多风险和陷阱。有些商业地产的市场资料不容易找到。比如,有些strip mall 适用的租客群比较广,可以租给保险代理,也可以租给一个小诊所,而租给诊所的租金会高于租给保险代理的租金,但是在做due diligence的时候,最多只能查到大致的市场租金,却很难查到rent by tenant category的资料。有些人口不多的小地方甚至都没有完整的市场资料。我曾经在2年多以前对一栋strip mall有兴趣,它位于加州北部的一个9万人口的城市。9万人口的城市其实并不算很小,但我却只找到非常有限的租金市场的资料。

对于个人投资者而言,和住宅相比,商业地产的缺点(包括风险)远远超过它的优点:

1. 空置的风险。这是和住宅相比最大的缺点。很少有租不出去的住宅,只有租不出去的价格,房东只要把房租降低200刀,马上会接到不少申请人的电话。但是,商业地产的出租非常耗时,尤其是办公楼和超大面积的零售物业,空置几年也不稀奇。

2. Value add 不易。商业地产的价值和租金成正比,提高租金是value add的重要手段。商业地产的租金是租约规定的。我看到过的大部分的租约都是每5年加租10%,或者每年加租2%,3%,租金上升缓慢。大幅提高租金的办法是原来的租客约满搬走之后再找新的租客,而且前提是原来的租金大大低于市价。但是,商业地产的招租不易,房东先要经历一段空置期,支付可观的经纪人代理费,新租客的装修费和提供一段时间的免租之后才能实现租金和房产价值的大幅提升。还有人先买下价格大打折扣的空置的物业,找到租客之后实现value add, 但是银行不会贷款给任何人买空置的商业地产。总之,和住宅相比,商业地产的value add难度较高,需要深的口袋和丰富的经验。

3. 贷款的风险。买独立屋投资,银行可以提供30年固定利息的贷款;但是,银行不会给商业地产贷款做30年固定,我拿到过的最好的贷款是7年固定,而且还有prepayment penalty, 贷款手续费也比住宅要高。对于single tenant的商业地产,银行贷款到期时间就是租约到期的时间。如果租客续约了,银行会做refinance; 但是如果租客约满不续了,银行会要求balloon payment。在经济不好的时候,很多single tenant的租客约满不续,导致很多房东无法还清银行贷款,房子被银行没收甚至破产。和住宅的贷款相比,商业贷款一般要求更高的首付,而且做cash out也比较难,不少银行为了控制风险,不做商业地产的cash out,除非拿出来的钱是用来做property improvement的。

和住宅相比,商业地产还受到法律法规变化的影响,利率波动的影响,租客信用等级波动的影响,科技变化的影响,租客所处的行业变化的影响,等等等等,每一点都可以单独写一篇贴子。因为时间有限,我就不细说了。

总之,和住宅相比,商业地产确实不适合所有的投资人,但也不是绝对不能碰。凡事根据自己的情况量力而行。做的好的确实可以做甩手掌柜,但是风险控制没做好的就惨了。

所有跟帖: 

顶好文!谢谢成功的甩手掌柜分享心得体验。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 13:01:22

谢谢分享。好文一定顶! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 13:26:45

好文, 除了空置率高, 风险大, 还有一个主要的大趋势随着online shopping and WFH 的普及, 办公楼和re -1000units- 给 1000units 发送悄悄话 1000units 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 14:36:00

说的都不错,不知楼主如何对比剩余租约15年以上,高质量租户的NNN和住宅?补充: -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (71 bytes) () 01/14/2020 postreply 15:35:46

高质量的租户又是长租约的,cap会很低,往往租金又比其他租客高,一旦空置的话非常可怕。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 16:58:24

cap 5-7%, 高过住宅一倍。15-20年基本还本。空置转租风险要看地段和类型: -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (491 bytes) () 01/14/2020 postreply 17:31:50

同意你说的,但是小投资人扛不过漫长的空置期和招租的费用。 -圭妈- 给 圭妈 发送悄悄话 圭妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 19:36:00

无论大小投资人,都需要准备RESERVE。大投资人不懂得 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (59 bytes) () 01/15/2020 postreply 09:23:14

高质量不好说 早个十年cvs是很好的租户了 现在不好说 -mayfairmf- 给 mayfairmf 发送悄悄话 mayfairmf 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 19:32:00

望而却步。我出租房空2个星期我就着急。空几个月我肯定得疯了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (44 bytes) () 01/14/2020 postreply 16:04:31

快兄,看来你只能做小地主! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 17:52:33

哈哈,真够犀利的 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 20:27:16

说得太好了!口袋要深,否则大口吃肉谁不想啊 -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (420 bytes) () 01/14/2020 postreply 16:36:07

比起以前那些一边倒的商业地产贴,客观多了。 -goggle- 给 goggle 发送悄悄话 goggle 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 16:38:05

一边倒的商业地产贴,是来忽悠你去一起发财? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 17:55:08

圭妈这贴,一看就是有实战经验的。实在! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 17:54:14

赞圭妈货真价实的经验分享!糊涂兄从不糊涂的点评也是超赞的! -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 18:11:39

谢谢老妹,好的一定要赞!但是打假,我是绝对不糊涂的! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 19:12:45

所以糊涂兄,同柠檬,对投坛的贡献不亚于那几位大老呢!糊涂兄的评论每每让人“呲牙大笑” -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 20:36:13

大赞! -关键字- 给 关键字 发送悄悄话 关键字 的博客首页 关键字 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 18:11:58

学习了! -香香生煎馒头- 给 香香生煎馒头 发送悄悄话 香香生煎馒头 的博客首页 香香生煎馒头 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 18:12:15

商房VS民居,最大的区别是风控概率。如果做商房的成功EXIT按50%计算,那么民居就是90%+。EXIT代表了风险与收益。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 20:15:24

50% SUCCESSFUL EXIT? 希望给出数据源头!!! -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2020 postreply 14:45:51

你是聪明人,曲线救国去做个计算,比如2019年1年里,office/retail等同一门类,已售数量对比总listing数量的比 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2020 postreply 18:27:18

pre-pay penalty这一条是有弹性,可商谈的,可取消的,一般也是侧面反映出你和银行的关系如何。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 20:18:59

银行也是嫌贫爱富,看人下菜。比如每年要借几百万贷款的老地主,CASH又充裕的,没有penalty,更没有Orig fee。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 可口可言 的个人群组 (127 bytes) () 01/14/2020 postreply 20:50:52

顶!全是干货 -XiaoPan_DE- 给 XiaoPan_DE 发送悄悄话 XiaoPan_DE 的博客首页 XiaoPan_DE 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2020 postreply 06:42:59

大赞,真是好贴!感谢楼主 -linlingle- 给 linlingle 发送悄悄话 linlingle 的个人群组 (0 bytes) () 01/15/2020 postreply 13:16:36

非常有道理 -高云堂Dallas- 给 高云堂Dallas 发送悄悄话 高云堂Dallas 的个人群组 (121 bytes) () 01/19/2020 postreply 17:40:29

好贴!最近和商业地产经纪聊,我们这商业地产尤其办公楼过剩。我们刚搬了办公室,免10个月租金,还给超过百分之六十的装修费 -石头石头- 给 石头石头 发送悄悄话 石头石头 的个人群组 (0 bytes) () 02/02/2020 postreply 08:49:08

还有一点很重要,就是资产流动性差。住宅房卖掉很容易,想卖掉商业地产太难了。 -link2000- 给 link2000 发送悄悄话 link2000 的个人群组 (0 bytes) () 03/22/2020 postreply 11:59:08

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