你的意思我明白,我的意思你明白,在这美妙的夜晚,我两各自花了好几个小时,争着无味的事,错误在我,好在活跃了投坛气氛。祝你周末愉快
“大家帮我买房“,我们俩握个手,到此为止吧,我太过钻牛角尖了,抱歉!
所有跟帖:
• 如果你能从我们来往的贴子中受益,我会很高兴,不然,确实有些郁闷。 -大家帮我买房- ♂ (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 17:38:14
• 总结:从Cap rate之类的回报相当于微分求导,是局部概念。而现金流回报是积分后反倒,整体概念。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:49:25
• 什么是微分,微分就是除法,所以cap rate=net income / value,可以local -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 18:59:01
• 就像曲线上求某点的斜率。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:03:14
• 而曲线上某点的斜率,只是其切线的斜率,如果用它来预测曲线的走向,未来的投资,会犯错的。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:08:35
• 什么是积分,积分就是加法,所以C0+C1/(1+r)+...+Cn/(1+r)^n=0.不是local -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:00:58
• 就像算包括所有的涵盖面积。在于整体趋势。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:05:27
• 你还是跟大家解释一下整个PV和NPV的算法和解释会比较清楚,不然人家不明白你算这个cash flow -asd_123- ♀ (90 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:09:44
• 根本不用NPV的概念。我在第一篇文中已经详细的说了 -大家帮我买房- ♂ (3384 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:17:31
• 你那里面不是有NPV吗?怎么叫不用NPV了?你都用到discount rate了,不就是用来算PV的吗,所以 -asd_123- ♀ (107 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:22:37
• 当然可以看NPV,但是忘掉NPV,直接从irr看,就能看出A好了。irr比NPV更本质,因为它不在乎discount rate -大家帮我买房- ♂ (278 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:35:34
• 你看,你现在又说是IRR,那你就要跟人解释你算的是IRR,IRR也有自己的弱点的,你考过CFA不会不知道。 -asd_123- ♀ (5438 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:43:06
• 重点最后一段 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:44:19
• 我前面特地都推荐了MIRR可弥补IRR问题,但是IRR更直接明了。NPV相当于杀鸡的牛刀,把大家搞混。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:50:29
• 你看我引用的那段,IRR在计算mutually exclusive projects和cash flow有正有负的及初始有投入 -asd_123- ♀ (161 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:53:27
• 嘿,我没有反对NPV,只是从更容易的IRR入手,至于多重解,我前面也有探讨过,懂得取舍不是大问题。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:01:22
• 所以我说要解释清楚,你指的现金回报率是指什么呀 :p -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:05:14
• 不就是现金回笼率吗?大家都清楚了,现金流总和归0,不需要引入NPV的概念。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:10:54
• 现在大家才明白你指的是现金总和归零来算IRR,刚才都不明白你指什么呢 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:14:45
• 我归0公式写了有十遍了吧,大家都读过了。只有你没有对我的旧帖。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:03
• 不好意思,确实没看你的旧贴,只是发现他们好像都没提归0公式,:p -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:42
• 前面和kukuren也有讨论过,我要用IRR先定性,而NPV是属于定量的。 -大家帮我买房- ♂ (196 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:13
• 问题是你让他们怎么算IRR?如果不懂公式,或者没有一个financial calculator?何况对出租房这种 -asd_123- ♀ (1339 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:03:19
• 你完全多虑,用Excel的IRR,MIRR即可,前面都介绍了。+---++也没有问题。 -大家帮我买房- ♂ (121 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:07:54
• 问题是你一直在提现金流率,他们老地主对现金流率有自己的定义的。你才提的IRR,如果不提,谁 -asd_123- ♀ (52 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:13:17
• 你的臆想了,哪个老地主自己定义现金流回报率啦?只要我在婆婆妈妈的说个不停。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:20:23
• 我刚才看到好多贴在写现金流啊什么的 -asd_123- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:21:39
• 是啊,用现金流计算回报率啊。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:22:40
• 总之,和你说了半天,也还是和kukuren讨论过的一样,我还是先用IRR是分析是否值得投资,再用NPV计算具体回报,两者相互相成 -大家帮我买房- ♂ (144 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:25:15
• 如果是个人投资,有时候不必算那么多,差不多就可以下手,再说人算不如天算,预期的现金流可能 -asd_123- ♀ (65 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:32:25
• 这你就从反对我的立场转到我的立场了。正因为IRR不依赖discount rate,所以它比NPV更明确简单的给出是否投资的信号。 -大家帮我买房- ♂ (378 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:41:38
• 可是它还是依赖cash flow啊,你怎么设置每年的空置率和维修之类的费用?怎么预期突然上涨的 -asd_123- ♀ (46 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:45:29
• 对每个Ci的决定,IRR与NPV一样做。 -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:51:14
• and discount rate usually would not be negative, since it is a r -asd_123- ♀ (1496 bytes) () 03/23/2012 postreply 19:55:50