股票与房地产投资回报比较（转载大千）

房地产与股票向来是华人投资者的两个主要致富途径，上周传出房贷利息可能被取消扣税优惠的消息，想必让许多投资朋友们大吃一惊。

我在这里先要说明，这只是一个税务改革顾问团所提出的近乎学术性质的建议，离成为事实还有很长一段路，而且这个更改即便成真，对出租房屋投资并无影响，因为出租房屋的利息支出已被房租收入抵消。

不过，在房市泡沫满天飞的时候出现这样的耸动消息，不免让人重新想起投资股市好还是房地产好这个永恒的争论。

见仁见智 难有定论

投资股市好还是房地产好难有定论，因为这个问题的答案似乎见仁见智。一方面，我们都听过许多房地产投资人认为房地产较安全，「价值不可能跌到零」，「看得到、摸得到」，「即便烧了房子土地还在」。另一方面，股市投资者很多是冲着它不必烦恼修理东西，无需找房客，更不会碰到难缠的恶房客、上法庭。

主观的喜欢就是喜欢，厌恶就是厌恶，没有其他道理可讲。当然，过去经验也造成主观意识。如果在某种投资上赚了钱，自然对该种投资信心百倍。

笔者对房地产投资也难免有些主观的看法。例如我认为，当有能力的时候，每个人都应该买一栋自住的房子，不管这项投资赚钱不赚钱、赚多少钱。拥有自住的房屋免去了寄人籬下的感觉，这除了是个投资问题，更是个生活品质问题。

客观比较 可见高下

但是，股市和房地产的比较有一个客观层面。投资回报较高的，客观而言就是较好的投资。这不是见仁见智的，而是可以计算的，虽然计算过程中需要做一些假设还有争论空间。如果按照多数人以赚钱为主的投资目标，其他都是次要，那么在股票与房地产之间作一个投资回报分析就绝对重要了。即便我们要在最后评选时掺入主观喜好，甚至以主观好恶为依归，也至少都应该对客观的优劣有一个了解，才算是完成了投资人应该做的功课。

股票和地产两种投资各自都有它的复杂性；要客观的计算哪个是较好的投资，最好的方法就是看看在投资期限之后，哪个投资将给我更多的资产。即使每个人的投资期限不一样，每个机会的投资条件也不一样，结果不能一概而论，但计算的方法是一样的。我这里要用最近研究过的一个地产项目做例子，来介绍比较两者的方法。

这个房产位于华人聚居的旧金山地区，属于都会区，市价大约是90万元。我们先来计算购买房屋的四大开支，即贷款、地税、维修、以及保险。

为了方便计算，让我们假设全部的90万都是用贷款来购买。乍听之下这个假设似乎有些怪怪的，通常买房子不是都要放一些头期款吗？在投资回报的计算中没有差别，因为自备款的机会成本与贷款的成本互相抵消。90万元贷款分30年偿还，按照6%的利率来计算每个月还款5400元，每年等于6万4800
元。

一个值得熟记在心里的有用公式是，倘若30年期6%利率，则每十万元的月供款为600元。

拥有房地产需要交纳地产税。假设地产税为1.25%，则每年的地产税为1万1250 元。

房屋维修费用的高低似乎没有标准，但是我们知道各种东西都有一定寿命，即便新房子没有什么维修，油漆是每两三年都要做的，地毯大概10年就差不多了，15
年后屋顶可能要换，20年后厨房浴室也可以更新，30年后甚至地基都需要花钱。这些工作每一笔都可能接近万元甚至更高。分摊到30年，我们应该可以保守的假设每年平均至少要花五千元。

拥有房地产的第四笔开支是保险。保险费大约每年一千元。

出租房子也会有收入。房子出租的收入是很明显的；即便自住，屋主形同出租给自己，仍然可以算是有租金收入。这栋房屋的租金大约可达3000元，一年合36000元。

综合各项收支，这项投资每年需要4万6000元的投入。三十年后，房贷还清了，屋主拥有全部的产权。届时房子会有什么价值呢？房屋的增值是影响比较结果的一个最大假设，但是仍然是有例可循的。附近的房子在过去20年内每10年都增加了大约一倍的价值，如果我们引用同样的增值速度，则可以算出30年后房价应该在720万元左右。这是投资这个房地产项目30年可以得到的税前资产。

倘若这30年每年4万6000元的投入被放在股市中，会有什么差异？股市的回报是较容易计算的，因为它有更长期的数据，无地区差异，而且已经被专家反复做过统计。如果按道琼工业指数每年10%的增长率来计算，30年下来的结果将是827万元的税前资产。

结果虽异 各取所需

因此我们可以客观的说，在这个比较案例中，按照既有的条件以及我们的假设，房地产的回报没有超过投资股市。如果某些条件有些改变，或是在另一个不同的案例，结果则有可能不同。

经过这样的计算，地产投资人可能还是宁愿投资房地产，以换取可以「看得到、摸得到」投资的安心。但至少投资人可以知道，自己为这个主观付出了什么代价。(三省）（进场教战）

所有跟帖： 

• The importance of using right reference point for comparison: -miat42- ♂ (755 bytes) () 10/02/2007 postreply 17:58:49

• bad cash flow? one can cut living expenses and stop 401k contrib -tafa- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:07:05

• That's another way of saying: Mortgage current life for future -miat42- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:09:14

• 哈哈哈。funny comparision. -cultuslake- ♂ (302 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:17:40

• 原文里面的净开支是46000，你仔细看人家的计算 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:33:38

• 老眼昏花，真看错了。 -cultuslake- ♂ (67 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:38:45

• 我也算不清楚，转来请大家参考 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:42:51

• 100，000 X 6% / 12 = 500/month -cultuslake- ♂ (34 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:46:29

• 64,800 - 54,000 = 10,800 -cultuslake- ♂ (52 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:52:06

• 64800 + 11250 + 1000 + 5000 - 36000 = 46050 -表情符号- ♀ (94 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:31:55

• 597元里有多少本金？ -cultuslake- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:38:02

• 97元本金 -表情符号- ♀ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:54:18

• 滥用权利 -cultuslake- ♂ (10 bytes) () 10/03/2007 postreply 00:20:50

• 作者忘了租金会涨，30年后不会是$3000/月 -黄牛- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 18:53:16

• 太对了。 -cultuslake- ♂ (58 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:05:38

• 我也考虑这个了，还是不行，回不到100万的差距。 -helloagain- ♂ (301 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:06:30

• You probably must change a location for rental business -miat42- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:11:55

• 这个是我见过比较中肯的意见 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:25:11

• Or buy multi-family properties instead of SFH. -cultuslake- ♂ (8 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:31:38

• 涨的租金去付本金，减少了利息的支付。 -cultuslake- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:22:41

• 假如他每年涨租金3。2%，然后把涨的钱超过3000的部分 -黄牛- ♂ (674 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:48:01

• 所以要组合投资。哈哈！ -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:48:05

• 不要 -黄牛- ♂ (243 bytes) () 10/02/2007 postreply 23:09:27

• If you understand this story, you understand real estate -miat42- ♂ (2372 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:06:04

• 如果是美国的普通城市,没有必要算.肯定增长现金好过RE -春山再醒- ♀ (288 bytes) () 10/02/2007 postreply 19:52:46

• investment RE must cash flow, cash flow and cash flow -jy101- ♂ (576 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:03:00

• Exactly! -cultuslake- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:08:38

• DDD, that's the truth. -miat42- ♂ (85 bytes) () 10/03/2007 postreply 08:49:18

• 这只能说明 -表情符号- ♀ (118 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:36:30

• 租售比是很重要的，买房升值是个学问啊 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:39:58

• 也不能这么说，房租的增加很小的，相对于房子（市场好的时候） -helloagain- ♂ (226 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:50:31

• 房租每年增加4%，18年翻一番。 -cultuslake- ♂ (29 bytes) () 10/02/2007 postreply 21:59:15

• 18年一倍的话，也不可能补回100万（30年）。我没有抬杠，只是算 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:01:48

• 原来的数字很多错误的，您不能假设是对的。 -cultuslake- ♂ (95 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:05:46

• 税３３％的话，可抵２１５００。 -表情符号- ♀ (157 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:20:24

• 有道理的，但是楼上的case其实是来算投资房的，自住是不应该考虑的。 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:22:35

• 同时，租金(positive flow)要上税，最后卖房子要上税。股票当然也要上税 -helloagain- ♂ (0 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:37:52

• 回复：同时，租金(positive flow)要上税，最后卖房子要上税。股票当然也要上税 -helloagain- ♂ (16 bytes) () 10/02/2007 postreply 22:38:27

• All those calculation didn't count the management fee for the ho -mi8888- ♂ (83 bytes) () 10/03/2007 postreply 07:53:57

• Right. Management fee will be 5-8% of the rent. -cultuslake- ♂ (0 bytes) () 10/03/2007 postreply 16:33:13