房产重新贷款：忽悠你没商量

来源: 都爱哈哈于 2012-10-29 22:17:19 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (2669 bytes)

纽约堂叔

如果你是美国地主，不时会有银行动员你重新贷款（refinance），并信誓旦旦地告诉你，每月可以省下$$$。你一看，马上就动心了，因为你5年前时的贷款利息是6.5，而银行给你新的offer是3.5。这时我们的哥儿们莫名地感动起来：谁说天上不掉馅饼？这美国银行简直就是顾客的上帝！

如果真如善良老百姓的想法，银行都变成了慈善机构，银行家都成了救世主，那这个世界不就成了君子国，那敢情好！但是，没有商人会吃饱了撑的整天琢磨着做亏本买卖。今天就让俺来揭一揭重新贷款的猫腻。这些故事，银行的职员是打死也不会说的。

1），先来举一个实例：
张三5年前买了个60万的房，付头款四分之一，即15万，借贷45万，年固定利息是6.5；30年还贷期=360个月；
则每月还银行固定的本利=2，844；其中利息部分=2，437.5，本金部分=406.5；
（如果张三真的支付银行30年的房贷，张三在30年中要付给银行的利息总数=2，437.5x360月=$877,500）
其中，406.5/2，844=14%。也就是说，张三每月的还贷的总数的86%是利息部分，只有14%是本金部分。
由于大多数地主都不会拥有一个房子达30年之久，一般来说平均拥有时间大约是7--8年。因此，银行的收款策略是在前20年，张三月支付的86%都是利息部分，也就是说，银行会尽可能地超前地，集中攫取他们的利息部分，这就是所谓的利润最大化策略。如果张三在第6年开始重新贷款，他过去5年已经付给银行的利息是2，437.5x60月=$146，250；相应地支付的本金总数只有区区=$24，390 。

2），再来看看银行是如何从房贷赚钱的：
其实，银行从房贷所赚取利润只是过户手续费。你的贷款随后就被银行打包后一股脑儿卖给了“两房”，否则，银行的资金不就枯竭了吗？
因此，银行每做一次重新贷款所收取的费用，就是他们竭力纵容你do it 的动力。
“两房”也不吃亏，当你履行重新贷款以后，比方你又搞了一个30年的重新贷款，虽然利息降低了，但是，你又要重新背30年而不是25年的利息债，又要从头开始以大百分比超前地支付银行的利息。目前你在银行存款利息可能只有0.5%，虽然张三的房贷利息降到3.5%，不难算出他们的利润=3%。
记住，银行老板个个都是人精，你以为他是谁！

3），什么人适合重新贷款?
如果你买房的时间很短，而你又打算在这个房子住相当长的时间，而重新贷款的利息又确实低得诱人，那么从经济上还是合算的。当然这里会有一个具体的计算公式。
其次，如果你的家庭遇到了某些财政方面的困难，打算降低每个月的支付额，或希望从15年的支付改成30年的支付方案等等。

4），堂叔的建议。
如果张三不是属于第3种情况，而他的手上又比较富裕，不妨每月加大本金的偿还量，这样，他每月的利息支付就会降下来。这样他就可以提前偿还他的贷款，而不会像重新贷款那样重复加倍地孝敬银行喽！

估计银行老板们看了本文会至少郁闷三天，严重的会吐血。