现在是投资美国房地产的好时机吗？

来文学城的投资理财论坛不久，发现这里谈得最多的议题是房地产。很感兴趣，也刚上路不久，所以受益实多。最近有高手来自股坛，提出一个问题：比照股市行为，通常希望筑底、盘整、最好突破确认后再入市。现在房地产大势仍疲，短期内仍没见底，中期有海量存货，长期基本面也没见好，为什么大家热火朝天？

这个问题很有意义，对进入点的疑问也是对的。现在房市从总体上来讲确实未见底，但每个局部市场是不一样的，每个案例可能更不一样。这里讨论得貌似很热烈，也不表示房市已回暖，全美成交量、开工量还都是低点。这里并不想苛求辩证，从太多角度阐述，先谈一谈：房地产，是投资还是投机，技术分析合适么？
股票的技术分析，纯技术派非常推崇，做庄的会偷笑。这里想说的是，股票是从具体的公司衍生出来的。当然从衍生产品上还可进一步衍生，如指数、期货、期权、MBS 、ABS 、外汇、金融原子弹等等。所以不要忘了在基本面上，背后是一个个具体的生意。早有高高手总结过，各种生意有共通的地方，做法都有投资或投机，区别只是有无：洞察力和控制力。房地产是生意的一种，做生意就是要低买，高卖。投资者更注重现金流，切入点对投机客更关键。
当资深投资者看到一个房地产，心里计划的是：1) 把它租出去，刨去所有开销，再贷个款，付多少税，最后现金流多少。2) 有的房子状况不好，但我可以重装修，然后或租或卖。3) 有的看上的是地……这就是所谓洞察力，我们也可以称之为价值发现。
有了计划，还要会具体做：投入多少人力、物力、时间、精力……做的过程中，会出现意想不到的事情，或者某些细节和预想的偏离比较大，这时就要调整。即所谓控制力，也可以称之为价值实现。
赚钱不容易，持久地赚钱更难。一个资产的价值，在于持续产生现金流。反之现金流若断裂，直接导致死亡。很难想象投机行为在大尺度时间上能够持久。

再换个角度看，选择房地产投资的进入点之前，先想想房地产值不值得做？简单地说，值：这是极少数门槛低，可积累，可持续，可传承的行业。相比之下任何产品都有生命期，绝大多数行业都会由盛转衰，老祖宗总结过：土地是永恒的，只有衣食住行是持久需求。
既然值得做，怎样才能成功？还是洞察力和控制力，先看你功夫有多深，最后结果说了算。具体而言需要各种专业知识（至少知道怎么做），市场营销，法律规则，管钱管人……观察，分析，提出方案，解决问题。通俗地讲，需要全套的，虽不能保证一定成功，但不能有明显短板。
没有人的能力是与生俱来的。只有投身进去，才能学习，然后发展。想做弄潮儿，大浪真来了是追不上的。没有真功夫也是不行的，现学来不及，硬上肯定被拍死。 从这个角度来讲，关键是做不做的问题，是找个合适自己的机会，努力做起来。大市低迷，正好给了自己时间；重新洗牌，正好给了我们机会。只要有健康现金流，就是先为己之不可胜。

房地产不是一张简单的纸。它是一块资产，是一份工作，是一个生意，是一种生活。做自己的事业，能掌握自己的命运，能通过努力实现财务自由，能让家人过上更好的生活，能创造就业机会，上缴各种税收，回馈社会：能力越大，贡献就越大。
做自己的事业，不一定保证成功。有时是时也命也，有时要德才兼备，有的看您所属的上帝是否保佑，有的看祖坟是否冒烟……但这是一种追求，是一种态度，过程可能比结果更重要。 

所有跟帖： 

• 如何才能有健康的现金流呢？ -keeprain- ♀ (208 bytes) () 12/22/2011 postreply 21:15:11

• 或买公寓, 或搬到德洲或甜鼠的地方.... -黎明新生- ♀ (32 bytes) () 12/22/2011 postreply 21:32:44

• 以我儿例子支持你的分析 -电动车生涯- ♀ (515 bytes) () 12/22/2011 postreply 21:35:38

• 加一句，美国家长一般没有100万给儿子读书的 -电动车生涯- ♀ (124 bytes) () 12/22/2011 postreply 21:38:19

• ha..ha..ha..很爱读你的文章 -simple- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 09:32:32

• 据说麻醉师行情已不如前，是这样吗？多严重? -R&D- ♀ (0 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:32:08

• 什么医师都不行包括外科 -电动车生涯- ♀ (76 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:34:42

• 有没有发现, 在任何投资中加入的人一多, 这类投资马上就得玩完. -闲猪手- ♀ (0 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:40:20

• 无处可逃呀 -电动车生涯- ♀ (23 bytes) () 12/23/2011 postreply 00:46:54

• anesthetist avg 200k a year.. -jy101- ♂ (79 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:33:13

• Only if you never encountered malpractice and lost in court -电动车生涯- ♀ (0 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:36:29

• can 200k a year easily accumulate 20mil over lifetime? -commonsense888- ♀ (24 bytes) () 12/22/2011 postreply 23:02:29

• Lottery? -wooddiy- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 02:30:25

• 班主，anesthetist应该不是麻醉师，而是麻醉士。麻醉师收入要比20W高很多。 -易木- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:17:42

• Anesthesiologist -nissanusedcar- ♂ (160 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:30:00

• 麻醉科医生（anesthesiologist）的平均收入绝对不止这个数： -HenryLi- ♂ (1816 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:33:13

• haha, blame on google translate.... -jy101- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:57:39

• 我们更愿意呆在美国, 医生都是钱砸百练出来的.我们身体有保障了. -黎明新生- ♀ (0 bytes) () 12/22/2011 postreply 23:38:31

• Med school 上6年？why? -hiccupbaby- ♀ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 05:39:53

• 6 years are short, can be 8 years -电动车生涯- ♀ (328 bytes) () 12/23/2011 postreply 05:57:44

• Residency for anesthesiologists is at least 4 yrs, plus 1-2 yrs -易木- ♂ (61 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:14:58

• A big difference: A resident is paid and no tuition. -nonamewriter- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:27:53

• 对， 住院医师拿工资的（尽管不高）， 而且没有 tuition， -HenryLi- ♂ (49 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:22:15

• 再解释一下 -电动车生涯- ♀ (302 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:35:24

• 住院医师期间的 training 都是不会有什么修课，或者额外费用的。 -HenryLi- ♂ (200 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:26:40

• 麻醉师出来有三十到五十万工资一年，搞出租房好像来不了这么多吧。 -johndoe23- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:54:36

• Let's see -WQPY- ♂ (1040 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:18:36

• Great point! 很多人只知道高学位高工资，并不知道真正掌握财富的人 -qiaoshe- ♀ (21 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:31:05

• You believe what you want to believe -johndoe23- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:39:18

• 没有那么高的 tax 吧？ -HenryLi- ♂ (67 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:45:03

• 呵呵。如果做医生不来钱，医学院会这么难进？老美医生的孩子个个都想做？ -johndoe23- ♂ (58 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:56:27

• 我粗粗一估，CPA们可以指正 -WQPY- ♂ (472 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:57:43

• 嗯， 我住过的两个州都没有 state income tax -HenryLi- ♂ (15 bytes) () 12/23/2011 postreply 09:33:16

• Not every penny is taxed at the highest tax rate. -易木- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 13:06:10

• 前一阵子你提电子问投资什么好？ -WQPY- ♂ (555 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:03:56

• 中国以前的"学会数理化走遍天下都不怕"也不知是哪个SB先说出来的. -xiaoyixiao22- ♀ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 18:23:58

• Ding!!!!!! great post. -jy101- ♂ (0 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:33:51

• 房地产除非是flipping, 其实很象玩股票里的 dividend income approach -闲猪手- ♀ (102 bytes) () 12/22/2011 postreply 22:42:22

• Great post!! Well said. -滚雪球- ♀ (30 bytes) () 12/23/2011 postreply 06:14:11

• I'm not promoting 投资房地产 -WQPY- ♂ (194 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:35:02

• entrepreneurship , is the American way.. -jy101- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:40:19

• Good luck to you (and to me) who are doing it!! -tony933- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:46:19

• wow, near 21k hit overnight... -jy101- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 07:51:39

• 说的好来说的妙，投资理财要趁早，何时何地都可搞。 -槑- ♀ (2416 bytes) () 12/23/2011 postreply 08:56:32

• Yes! There is no better time for it! -tony933- ♂ (312 bytes) () 12/23/2011 postreply 11:15:02

• 好文，顶！ -如山- ♂ (0 bytes) () 12/23/2011 postreply 13:13:04