商业贷款很大的风险是利息只能固定一段时间，我的商业贷款里最长的一个也只固定七年，一般都是固定五年，到期之后必须重贷。住宅贷款可以固定三十年，这是住宅很大的优势，商业贷款没有这样的好事。如果在贷款到期的时候正好处于利息上升阶段，重贷的利息会大大超过原来的利息，如果租金上升不能抵消贷款成本的增加的话，就意味着现金流随着利息的上升而减少。有些银行在重贷的时候会再做一次估值，如果利息上涨太快，升高的利息会导致估值下降以及LTV上升，为了降低 LTV 银行会降低贷款额，对于借款人来说就需要拿出现金再增加首付。所以，做商业贷款一定不能太 aggressive，风险控制至关重要，LTV不能太高，还必须保持一定的现金储备。
那么，商业贷款到期的时候没有足够的现金，也不想卖掉房子该怎么办呢？那就和银行谈谈，看看在新的贷款的条件方面有没有可以商量的余地，例如拉长贷款的 amortization period，大多数的商业贷款的 amortization period 都是25年，可以和银行商量能否延长到30年。有些借款人在重贷的时候只做一年固定的贷款，这样可以降低利息，然后一年之后再重贷，一直到利息足够低的时候再做五年固定的贷款，但是这样做会导致每年都有申请贷款的支出。也有些人没有足够现金应付重贷时增加的首付，就去借过桥贷款，但是这样又增加了风险，因此这个做法不可取。
总而言之，商业贷款比住宅贷款的风险高很多，风险控制是第一位的，小心驶得万年船。
