Jenny's 这个物业太好了!

来源: 2022-01-11 08:31:55 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1497 bytes)

“2020年一个投资125万。套现一半以后,目前首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万。费用20万(不包括支付贷款本金部分)。现金流大约15万(包括支付贷款本金)。升值大约120万。”

无聊, 算了一下这个deal,  太好了!  投资65万,丢给PM, 一年净收9万5千。 一年升值大约120万。 

   - “银行贷款大约315万”, This means the purchase price is $3,8M, the down payment likely was $950K。The explaination could be " paid the extra $300K down payment to get the deal". 

“首付还剩下65万。银行贷款大约315万。总投资毛收入大约35万。费用20万(不包括支付贷款本金部分)。现金流大约15万(包括支付贷款本金)”

  - Recurring Operating Expenses: 4% cashout commecial loan rate ( Principle paid: $55,472, Interested paid: $124,990),  property tax 1% at $3.8M taxable value, 5% PM charge, $1000/月 maintenent fee, property insurance $8000, HOA $0,  Vacancy Rate: 2%.   我把费用压缩到不能在低了。 

 

毛收入大约35万means that the monthy rent is $29,800, 金流大约15万: The net passive cashflow is $94,170/annual, Principle paid: $55,472. 

大写的牛!  

所有跟帖: 

location. -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:33:21

就是sun belt 那些州 基本上热点城市都有。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:45:01

跟你探讨个问题。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (171 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:46:59

哥 当然要去! -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:47:45

这个问题需要投资组合 降低风险。各种投资都要搞。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:14:15

这个物业不可能在德州, 德州的property tax 高, 3万的租金不可能15万的cashflow -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:57:16

没有现金流 不耍流氓 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:58:49

你这是什么物业? -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:05:31

Jenny, 分享一下你这是什么物业? 好像你在加州 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:35:51

不好意思 光忙着吵架了 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:44:20

你的算法差不多。大约10万纯现金流。5万贷款支付本金部分。一共15到17万净现金流吧 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:47:17

实际准确如下 - 我不知道refin cost 但是我知道投资大体 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (1981 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:50:31

这种物业是你说的beta 收益吧,可见找deal 还是重要? -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:52:53

其实也有alpha 因为我精挑细选。有大量脑力劳动。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:54:47

说错了,alpha 收益,因为需要花很多时间找deal -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:56:23

找deal 不花时间。我守株待兔。好deal agent 找我。我马上搞定。非常熟悉市场。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:57:53

你这个投资增值大概30%, 根据现金流和升值,我感觉是热点城市的大概8-10个single family? -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (105 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:02:58

对。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:12:09

Wow, 热点城市, 投资人不要太多, 你38万的房子(不是差区了)租3千一月,一下就找到10栋。 我这个老地主应该面壁思过去了 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:19:20

对 中高端房客。进一步减少麻烦。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:23:29

赞!2年on cash总回报123%,租金年回报23%.请教打包商贷批准过程也是按cap/租金吗?每个独立屋可以单独出售吗? -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:06:11

2020 年初到现在平均增值30%+,所以大家都赚了,不要眼馋。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (45 bytes) () 01/11/2022 postreply 08:58:16

是的。beta 大约30%。我可能搞个40%。有些deal 20%。就忙活了一个平均。这也是为啥我发现主动不是最重要的。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:00:24

运气好而已。碰到至少百年一遇的增值期。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:04:31

2020 敢使劲投资的也不只是运气,还要加点分析和胆量 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:07:28

承认。我后来也意识到了。主要是大运。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:08:09

这个deal如果您能介绍些具体情况包括怎么找deal就是干货啊 -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:05:00

投资组合就是分别在不同地方买了几个房子,您把它们放一块计算了是吗?还是一个fund?是商业还是住宅还是公寓? -红土豆妈- 给 红土豆妈 发送悄悄话 红土豆妈 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:07:00

平均增值30%+ 不算啥, 是cashflow 惊到我了。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:01:01

四年就能全部收回余下的首付。房子40% 空置也break even -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:03:48

好其你只是什么物业? 分享一下嘛 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:09:16

这种cash flow 我觉得是热点区的不大贵的single family 哈哈 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:04:42

不可能, 400万房子租不了3万。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:07:32

多个啊,譬如10个single family 当然可以啦 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:09:12

40万的房子租3千, 一下找到10个? 不太可能。 我一直在市场上。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:11:39

是的 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:11:04

这得分地区,我这里,这个return算低的。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (909 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:16:01

不能只比现金流,还有后续投入,她基本上没事了 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:19:14

全是新房 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:26:36

关键2022 以后怎么做?可能需要边走边看 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:05:36

其实我劝老哥们不要忙本地房地产装修 也是好意 因为市场是变化的 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:02:28

我2020年买的装修的房子,翻倍了。more than 100% -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:05:50

您的回报包括active business。也是好意。不要太辛苦。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:09:21

你那条道快要走不动了吧,要么换地点,要么换品种,要么上规模。我建议你去加州再创辉煌 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:17:31

建议大家说说2022 的计划,2021 的升值不可复制 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (89 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:20:02

1% rule 坚持了6年,从2014到2020。2021 有几个没做到。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (29 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:25:12

这个物业还有别的好处。不需要管理维修。即押宝热点又分散风险。强现金流等。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:17:37

分享风险能展开说说吗? -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:20:22

城市地域风险,过分单一集中风险,户型风险,空置率风险,利率风险,经济大萧条风险等 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 11:01:18

你一个物业是10 SFH, 不是mutil, 还不需要维修, 你越发激起了我的好奇心。 具体一点吧? -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:22:58

10个左右的sfh 是我猜的,不一定整十个,就是大概。因为我觉得2020 是可以买到热点区的三四十万的房子的,租金3000 也有 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:26:51

你给Jenny 回答的机会嘛。 不要帮她答了。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:30:04

好的:-) -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:32:55

差一点点。您再理理思路。我应该买多少钱的房子就能猜到具体。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:31:02

关键是2022 有啥计划没有? -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:32:15

目前没有啥好计划。房地产太贵了。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:40:54

我在德州热点城市,2020年房子最便宜时38万的房子大概租2千。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:34:07

税太高 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:36:21

岂止是税高, 租金差你1/3, 而且是旧房。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:51:03

我们这里算不上热点城市,2020年九月买的新房39万,我租2450,低于市场价 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (237 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:38:49

什么样的房子不需要维修?多少钱的房子应该买?很明显 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:32:18

新房 城市2020年均价房子 对吧? -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:33:14

我这儿(英国)买新房子不合适,贵,买了就贬值,5年-10年就跟旧房价格齐平了。。 -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:37:38

英国的房子不像美国房子维护那么多。。 -猫狗大战- 给 猫狗大战 发送悄悄话 猫狗大战 的博客首页 猫狗大战 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:38:32

38万新房, 租3千,热点城市, 地产税低于1% (有HOA,只好把地税降了),10 栋, 牛! -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:45:41

HOA 便宜死了。有的一年就500元。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:49:03

我的地税1%,新房地税第一年不到一半,HOA每月30-65不等。 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:51:14

10 栋5千, 我上面算你0. 为了平衡,算法中你的property tax 就降5千, 房产税就降到0.86%了。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:54:40

你真厉害。实际是净现金流9万6,贷款支付本金6万。如果今年涨10%月租,就多得3万cash -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:06:52

Wow! 热点城市,$3300 的租金,1%的地税, 目前市价50万。如果自己管,每月cashflow $1000,princ -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (95 bytes) () 01/11/2022 postreply 11:09:02

大部分交给PM。他们也没事。builder warranty -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 11:32:54

没了。都上涨至少30%。builder 也不卖了。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 11:35:07

IRR 好像是34.9% -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 11:38:02

地税就是大约1%。我当初投资,自己眼睛都不相信。实际月租更高。对了。马上每栋房子月租要涨10%。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:51:48

10%够狠,好房客5%我就到顶了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:59:13

文学城是个开眼界的地方, 学习了。 -Wendy666- 给 Wendy666 发送悄悄话 Wendy666 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:03:23

这个物业不是多单元吗? 谢谢分享 -snowflying- 给 snowflying 发送悄悄话 snowflying 的博客首页 snowflying 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:51:00

目前我最看好佛州和亚特兰大 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:42:51

还有夏洛特 - 升息 银行产业好 - 接着涨 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:43:52

借Jenny’s 吉言,我去年在Charlotte 买了5 个投资房,在犹豫是否去Austin, Austin 房价更贵,地税太 -dogmom2019- 给 dogmom2019 发送悄悄话 dogmom2019 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:30:22

我的疑惑是你怎么能贷款超过10个房子?我现在处于这个瓶紧 -dogmom2019- 给 dogmom2019 发送悄悄话 dogmom2019 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:34:19

wholesale 商贷? -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 10:38:02

这个deal确实很好,不过,我们这里没有哪个新社区能卖新10个房子给投资人的,有的一个都不卖,要么自己develop了。可能也够 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (130 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:44:13

我们这里也有builder开始新房优先给自住的了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:46:11

我们这里很多旧房子seller在相似条件下都选择卖给自主的了,不愿意给社区引进投资客了。 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:47:22

先道歉一下。需要投资组合的概念。 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:47:28

没事,我不是正宗地主,买几个房子是因为家庭需要比如度假比如种冬笋养鱼,没打算做大地主,当然买了物业也是希望是增值的 -米奇的厨房- 给 米奇的厨房 发送悄悄话 米奇的厨房 的博客首页 米奇的厨房 的个人群组 (72 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:52:10

很多新社区不让出租,我们这里也这样,H O A规定很严格。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:52:38

所有常理都可以突破。全国有许多机会 -jennysong- 给 jennysong 发送悄悄话 jennysong 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:54:32

我的想法和米奇比较相似,我比较了解我们常住的几个地方,也很热,新房没可能了。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 01/11/2022 postreply 09:57:30

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