先说说买股票的roi。这个简单些，因为股票的价值是实时显现出来的，而且人们买股票，一般是现款买，很少有人贷款去买的。
假如您买了100块钱的股票，一年后股票涨到了105块，同时分红2块。那么这一年您的roi是多少？
有人说，roi就是现金流 (cash flow)。按这种观点，您的roi = 2%。
但是，如果您选择divident reinvestment，这2块钱不是拿到手里，而是用去再投资，那么，您的现金流为0，您的roi = 0%。
您选择长期持有，一年后账面上有价值107块的股票，您心里想：投资回报是7%。
或者，一年后，您选择卖掉股票，那么，您的roi =7%。干干脆脆，清清楚楚。
0%， 2%， 7%？究竟哪一个才是对的？
回到房地产投资，情况稍微复杂点，因为大多数人买房需要贷款。
假如您首付20块，贷款80块，买了个100块的房子。一年后，您净租金收入为2块，房价估计涨了3块。
如果只算现金流，那么roi = 2/100=2%。 但当初您只首付20块，那么相对直接投资，roi 似乎又是 2/20 = 10%。
如果算现金流+增值，那么roi = 5/100=5%。 但当初您只首付20块，相对直接投资，roi 又是 5/20 = 25%。
这里出现了四种算法，得到roi 分别是：2%， 10%， 5%， 25%。
地主们究竟觉得哪一种是合理的？
我觉，在股票情况下，roi = 7%。在房地产情况下，roi = 5%。
