说说return on investment (roi),究竟怎么算呢?

来源: 2019-12-03 16:14:53 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1717 bytes)

先说说买股票的roi。这个简单些,因为股票的价值是实时显现出来的,而且人们买股票,一般是现款买,很少有人贷款去买的。

 

假如您买了100块钱的股票,一年后股票涨到了105块,同时分红2块。那么这一年您的roi是多少?

有人说,roi就是现金流 (cash flow)。按这种观点,您的roi = 2%。

但是,如果您选择divident reinvestment,这2块钱不是拿到手里,而是用去再投资,那么,您的现金流为0,您的roi = 0%。

您选择长期持有,一年后账面上有价值107块的股票,您心里想:投资回报是7%。

或者,一年后,您选择卖掉股票,那么,您的roi =7%。干干脆脆,清清楚楚。

0%, 2%, 7%?究竟哪一个才是对的?

 

回到房地产投资,情况稍微复杂点,因为大多数人买房需要贷款。

假如您首付20块,贷款80块,买了个100块的房子。一年后,您净租金收入为2块,房价估计涨了3块。

如果只算现金流,那么roi = 2/100=2%。 但当初您只首付20块,那么相对直接投资,roi 似乎又是 2/20 = 10%。

如果算现金流+增值,那么roi = 5/100=5%。 但当初您只首付20块,相对直接投资,roi 又是 5/20 = 25%。

这里出现了四种算法,得到roi 分别是:2%, 10%, 5%, 25%。

地主们究竟觉得哪一种是合理的?

 

我觉,在股票情况下,roi = 7%。在房地产情况下,roi = 5%。

所有跟帖: 

房地产情况:你invest 20块不是100块。 -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (126 bytes) () 12/03/2019 postreply 17:21:21

25块中,有你20块本钱。你实际回报只有5块。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:21:12

是啊。投20回报5块:25% -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:42:48

还有每个月还的principle也没有算 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:53:11

roi在卖掉的时候算。一个概念叫IRR -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 17:23:20

照你这算法,看来投资房产没有投资股票好? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 17:36:24

他的算法明显是错的 -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 17:55:46

请指出错在哪里?我觉得你上面的说法是不对的。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:23:09

前面不是说了吗? -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:43:52

你是说:“如果你你一年以后卖掉拿回103+2块。你80块还贷款,还剩25。投资20拿回25你说ROI是多少?” -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (73 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:13:36

拿回的25不全是return,return只有5: 真费劲! -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:31:33

我只是举几个例子。帖子中的数字,可以随意改,不影响结论 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 18:25:20

你那两个例子,明显就是房产投资在利用杠杆上面,胜过股票投资? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:22:44

为什么我认为投资回报率得基于投资财产的总价值 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (1368 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:10:35

你这个例子恰恰说明了杠杆的魅力. 空手套白狼的ROI当然是无穷大∞了 -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:26:21

讲的没错!他的标题错了,里面的计算是对的,ROI应该基于投资多少,而不是基于财产的总价值! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:32:07

据说,90年代在深圳,银行信贷员在大街上摆一个桌子,迫切推销全额房屋贷款。可惜我没有赶上。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:30:57

那return肯定是-∞ -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:35:08

如果一个人全额贷款、零首付买了个投资房: -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (568 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:48:57

牛角尖钻进去可是不容易出来的:) -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:51:05

文科生吧 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (177 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:52:33

妈呀,咋这么较真啊 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (53 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:51:52

如果有人不同意我的说法,欢迎理性地驳倒我的说法 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 19:57:51

没人不同意你的看法。算来算去就那么回事儿 -caren- 给 caren 发送悄悄话 caren 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 20:08:54

你使我想起小学班里的事了,你是个长的瘦瘦小小但嘴巴不饶人的,然后有个胖子总是说不过你,最后以你吃了一拳,哭着去找老师结束? -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 20:10:30

你能0 down是本事。但是没有代价的事情是没有的。这些代价(0 down的case)就是你的本钱。或人情,或辛苦跑路,或超级智 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 12/03/2019 postreply 23:40:56

要看贼打的时候 -sneezy888- 给 sneezy888 发送悄悄话 sneezy888 的个人群组 (466 bytes) () 12/04/2019 postreply 00:05:53

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