房贷票据投资基本知识

来源: jenning 于 2023-05-20 20:19:45 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (9379 bytes)

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票据（或本票，Promissory Note，简称Note)，是指借贷双方共同遵守的借贷协议。

票据有很多种：国债、房贷、公司债务、甚至个人之间的债务等。

票据不仅可以在市场上任意买卖，任何人和公司都可以创造票据。比如，如果你要卖房子，想提供Seller Financing给买家，那你就可以立个票据，贷款给买家。或者你借钱给朋友张小穷5万元，也可以立个借据，这就是票据。

票据的市场价格取决于很多因素：借贷者的信用、有无抵押物、抵押物的多少、借贷的利率、借贷的时间长短、以及当前市场利率等。

下面主要讲讲房贷票据投资的一些基本知识。

拥有房产的很多人可能还没意识到，自己实际上已经被卷入到房贷票据的这门生意中去了，尽管只是做为被动的借贷一方(borrower)。

而这里讲的房贷票据投资主要是从债权人(lender)一方来说的。

先说三个术语：

优良票据（Performing Notes）: 借贷者按时交付房贷月供的票据。
不良票据（Non-Performing Notes, or Distressed Notes）：借贷者违约并停止交房贷月供的。
返良票据（Re-Performing Notes）：由不良票据转变为优良票据的(返良是我杜撰的翻译，取由匪变良民之意)。

为方便说明，我又得举例子了：

假定一个房子的第一贷款（first lien）是10万，利率是5%；第二贷款（second lien）是5万，利率是6%；并且假定房子的市场价格只有9万，低于第一贷款。

我们来看三种情况：

第一贷款和第二贷款都是优良票据
第一贷款和第二贷款都是不良票据
第一贷款是优良票据，第二贷款是不良票据

1．第一贷款和第二贷款都是优良票据

先说说市场利率对房贷票据价格的影响。

这与国债一样：市场利率增高，原有票据贬值；市场利率降低，原有票据增值。比如，100元Coupon Code 是4%的10年国债，如果当前市场利率增高，它就不值100元；而如果当前市场利率降低，它的价格就会超过100元。

房贷票据跟这类似，10万利率是5%的贷款，如果当前市场利率高于5%，这个房贷票据就不值10万；而如果当前市场利率低于5%，理论上讲这个票据应该值高于10万。但是，由于大多贷款允许在利率降低的情况下重贷成低利率的，所以房贷票据很少有超过面值的。也就是说，房贷票据大多情况下是可以以低于面值、以折扣价买下来的，这也是房贷票据跟国债有区别的地方。

1）第一贷款

例子中的第一贷款尽管是10万，但由于房子的市值只有9万，并且若foreclose的话还得有约2000~5000的费用，所以第一贷款既不值10万，也不值9万，如果能以8万买下的话，实际年回报率是: 100000*0.05/80000=6.25%.

2）第二贷款

第二贷款面值是5万，但由于房子的市值低于第一贷款，也就是说第二贷款并没有净值做抵押，所以第二贷款的价格应该远远低于5万的面值，我的感觉价格应该在1~2万之间，若以1.5万买下，年回报率是：50000*0.06/15000 = 20%

2．第一贷款和第二贷款都是不良票据

1）第一贷款

由于第一贷款已经违约，并且房子的市值只有9万，所以第一贷款的价格应该远低于9万，也许可以以5~6万拿下，假定买价是6万。

新的买家，也就是票据的持有者，可以通过以下可能的途径来解决：

找到房主，跟他协商，说你欠我10万，若你现在付我8万现金，咱们现在就两清，若能达成协议，这个一般半年就可以解决，那利润是： 80000-60000(买价)-5000(律师费等)=15000；半年的回报率: 15000/65000=23%.
找到房主，跟他协商，说你欠我10万，本来是15年固定利率的，你付不起我可以理解，现在把它改为30年的，利率还是5%，这样月供可以少点。如果达成协议，房主重新开始付月供，就成了返量票据，等到一年后，就可以变为优良票据，以8.5万卖掉，再加已经收了一年的贷款月供，年回报也在30%以上。
协商无结果，花5000收回房子，以9万卖掉，花半年时间，利润是：90000-60000(买价)-5000(律师费)-5000(卖房费)=20000；半年的回报率： 20000/65000 =31%。

2）第二贷款

在第一贷款已经违约且第二贷款没有净值的情况下，第二贷款基本没什么价值，一般没人买。

3. 第一贷款是优良票据，第二贷款是不良票据

1）第一贷款

这个跟第一种情况下的第一贷款情况差不多，只是由于第二贷款已经违约，房主的信用变差，所以第一贷款比第一种情况要便宜。

2）第二贷款

这是最有趣、也是利润非常丰厚的一种情形。按照一般的思维，房子的市值都低于第一贷款，第二贷款又已经违约，是否第二贷款就一文不值，并不值得投资了呢？答案出乎我们的意料，第二贷款也是值得投资的，这种情况下打的主要是心理战。

一般情况下，如果房主第一贷款并没有违约，只是第二贷款违约，这说明他的经济情况比第一贷款违约的要好得多，至少说明他还有一定的收入，更重要的是说明他还想继续住下去，否则单从经济考量继续付第一贷款并不符合他的利益（房子才值9万，而贷款10万，拍屁股走人更符合他的利益）。票据买家可以抓住他还想继续住下去的心理，敲他一笔。比如以2000~5000买下这个5万的票据，敲他个1~2万现金或贷款是非常有可能的。第二贷款尽管已经没有房产净值，但有行家们称之为的情感净值（emotional equity）.

4. 小结

买房子，可以买状况好的房子，也可以买需要翻修（比如可以BRRRR）的破房。买好房事少，但短期回报低；而买破房麻烦，但短期内可以有暴利。

买票据也一样，可以买优良票据，省事，也可以买不良票据，麻烦，而暴利尽在不良票据中，所以真正票据做得好的大都是在做不良票据。

这只是篇一般性的科普文章，也算是抛砖引砖，感兴趣的自己可以再做深入研究。

建宁 2023/5/20