我说的贷款压力是指的杠杆高的贷款，能够一搏就翻身的那种贷款

来源: learner4ever 于 2022-12-01 16:39:01 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (1658 bytes)
本帖于 2022-12-02 19:27:53 时间, 由普通用户 learner4ever 编辑

有一个例子是2013-2014年时，我的中介给我介绍一个投资的公寓楼忘了具体是几百万了，要首付百分之二十剩下的问银行贷款，我当时算了一下首付，觉得对我风险太大，如果资金链断掉可能我无法承受，因此根本没有进一步去研究，最主要是他说了一下投资回报率比我当时其他DEAL都低，其实高杠杆回报率底是正常的,但最后总回报高于没有杠杆的投资，我不用杠杆20%的回报比不上用一定的杠杆10%的回报，因为你用了杠杆撬动的资金大，不用杠杆10万20%才两万，用杠杆100万10%是10万，抛去费用一般怎么也比不用杠杆2万多，因为风险高我只选择芝麻放弃了西瓜。不过后来有一次有事，找我的中介，发现他在那里当property manager。他把那栋楼，或者是楼群卖给了一个纽约的投资人，顺便把自己也推销了出去当那里的经理。据我所知那个物业在疫情前价值已翻倍，据那个中介说，租客比较好管理，因为集中所以每天去那里就上班而已，那里还带有健身房。我估计像这种投资有点赌博的意思，赌对了一仗就翻身。我虽然也赌但是我是分散投资房子，把全部资金都拿出来赌，少用银行的一些钱，就没有资金断裂的危险，大不了锁住一部分资金，但是按概率来讲不可能每一个都亏，虽然赚的也许有限但最后不会没饭吃。留得青山在，不愁没柴烧。这是我当时的想法。不过后来投资那些破房子很牵扯精力，后来再有公寓楼的投资机会就懒得去看了。

所有跟帖： 

• “赌对了一仗就翻身”，赌错了就成了老吴。 -hhtt- ♂ 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 16:55:07

• 加大杠杆=高倍回报 杠杆用尽=？ -笔墨丹青- ♂ 给 笔墨丹青 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:11:00

• 高杆干适用于对公寓楼使用，对独立屋风险比较大，不过我的格局小了一点 -learner4ever- ♂ 给 learner4ever 发送悄悄话 (33 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:27

• 杠杆就是杠杆，与房型没有关系。买到不好的房子，管理不当，风险都一样。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:44:03

• 纽约投资人也可能付了50%头款，对他来说就是低风险 -xinxin76- ♀ 给 xinxin76 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:45

• 你的做法确实适合你。可并不代表它就是“好的”或“对的”。投房的正路还是“四重魔力”，这点应当作为前提，并且它很重要。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:15:59

• 小小石头的四重魔力的帖子你有保存吗？论坛前几年的帖子都没了。我读过，现在所有理论没有超过那个的。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:19:30

• 现在最好别搬石头，容易失手砸了自己的脚，哈哈。不过，现在谈投资的人太少，我说几句，也就是平衡一下，让初来者有个大致概念。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:26:57

• 这正是我发表看法或反驳原因。房地产活动按照“四重魔力”理论操作才是正路。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:22:08

• TF的基本原则就是“论持久战”，而不是“一搏就翻身”，“一搏就翻身”是“大千”的目标。公寓 -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (785 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:41:22

• LZ的做法，我知道的有，如风，太阳教主，包括波大等，都做得很成功，可正路子的威力更大，适合更多人。以前讨论很多很受益。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:51:05

• 你说的这些网友自始至终不贷款？我不相信，除非他们满足我下面帖子的前两个条件。一：有外财； 二：非房地产投资赚了钱。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:03:11

• 集资也是贷款的一种形式。你不付给人家高于利息的利润，谁给你凑份子？ -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:08:35

• 他们买的都是远低于五万的房子，很多只有两三万，超好的现金流 -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (120 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:12:44

• 对于像我这样白手起家的，五万也不是小数目。 那时买个十五万的SF就要扔出4万多。我也可以买4万的单元啊，哪个合算？ -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:34:48

• 如果我记忆还不离谱的话， -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (463 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:52:06

• 我要是他，我会先把贷款额度用完。用两三万作首付买个十来万的，而不是现金买个两三万的破玩意。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:34:54

• 但不能否认，他做的很成功！当然也是时机好。 -jenning- ♂ 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:40:37

• 他也许是无奈吧。他是辞了助理教授，哪个在先不清楚。没有了w2, 贷不到款。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:06:10

• 第一年就驱逐了10多个，这得有多大的心脏啊！ -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:11:28

• 他后来似乎不很愉快，要干另外大事业。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:10

• 如风一两万的房子，五六年后涨到十几万。按这五年的增值幅度，现在大约值三十万一栋，略低于全美均价，不是破区。 -守月- ♀ 给 守月 发送悄悄话 (487 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:19

• 我开始投资房产时非但不满足你的条件，而且还受到额外的打击，收入减半 -learner4ever- ♂ 给 learner4ever 发送悄悄话 (228 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:47:42

• 我开始也没资金，用自住房拿出的二十来万加上七八万积蓄现金买了两个。其中一个cashout,作首付继续贷款作业。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:46:48

• 这就是典型的BRRRR，是投房的大众型标准模式。 -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:13:20

• 不管怎么努力，在加州要有几十个门，难呢。 -QinHwang- ♂ 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:41:20

• 计算数量的同时，也要考虑房产价值，在加州的一个，顶中西部3-5个。 -xunde- ♂ 给 xunde 发送悄悄话 xunde 的博客首页 (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 23:37:34

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