税务菜鸟有点懵，出租房修葺，如何做税务方面最优？

经常看见大家讨论cost expense，似懂非懂，但好似总不得要领。

这里举一例，请行家里手说说究竟怎么做最优。

假如，买下一需要修葺的出租房，费用共需三万，可分为两部分，

1，必须花费为一万（不能正常使用的物件及粉刷等）

2，升级花费为二万（厨房和洗手间部分）

升级能让租金提高200/月，最大的好处是能找到更好的房客，还可能

出租得更快。不利之处是工期有可能占用一两个月。不升级也可能因为

找不到理想房客而耽搁一个月。

其它因素比如，贷款利息按5%算，租金按2000/月算，地税保险等按500/月算。

假如其他出租房每年净收益超过3万/年，希望能最多最块地抵掉这些费用，

怎么做最好？

A，先做基本整修，花费一万，立刻出租。（且要先打出租广告，同时

做维修？）等第一个房客搬出后，再以维修的名义把厨房洗手间升级。

B，一次到位，装修好再出租。这样做第一年能抵哪些费用？哪些可以

逐年抵税，哪些要等到卖房时？

请耐心对待菜鸟，别打诳语。多谢多谢！

 

 

所有跟帖： 

• 厨房升级任何时候都不能按expense算。appliances可以用快速折旧（1年） -rapidestate- ♂ (307 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:02:14

• 人工呢？假如合在一起算人工，必须要维修的比如门，电暖，油漆，哪些能第二年抵掉？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:07:24

• 新买的房子这些都不是expense. 换tenant这些（门，电暖，油漆）都可以算。 -rapidestate- ♂ (35 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:15:05

• 除了总价，让GC再给个分类报价，方便报税时用。 -zhiqiu- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 17:59:58

• 人何在put in service date以前的所有费用27.5 年 折旧。--柠檬。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:08:36

• 我的CPA也这么说，他还说如果两家租客之间装修可以deduct -若拙- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:10:36

• 任何一家商学院都是这么教的。所以大家的认识都很一致。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:20:58

• 你的意思是选A？且早打广告其实也没用？能否把话说得稍微清楚一点。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:12:55

• 在第一家租客搬入前的所有cost都是acquisition cost。你做的是一个微型企业 -sweetptt- ♂ (159 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:20:13

• NO NO NO -rapidestate- ♂ (2221 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:29:42

• ready就行，不需要是搬进去的日子。small repairs after the house is ready -rapidestate- ♂ (108 bytes) () 04/30/2019 postreply 16:34:07

• correct, placed in service date = ready to rent -柠檬椰子汁- ♂ (176 bytes) () 04/30/2019 postreply 18:54:34

• 我又被你们说糊涂了，虽然你们说的好像我都能听得懂。依然不得要领，似乎A更好？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 19:14:33

• B如果租金和A一样当然是A更好。因为A部分费用可以算花销。如果B租金更高，显然B更好。 -rapidestate- ♂ (539 bytes) () 04/30/2019 postreply 19:28:32

• 除了广告，还有其它proof吗？ -完美擦边球- ♀ (53 bytes) () 05/02/2019 postreply 04:14:42

• 如果你每年折旧后没有income，你省个那把子税啊？ -柠檬椰子汁- ♂ (639 bytes) () 04/30/2019 postreply 19:48:57

• 能稍稍解释几句这2500么？是一万的四分之一，还是限制在2500？假如其它出租房有正收入呢，区别大么？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2019 postreply 20:14:51

• 自己报一次税就全明白了。你每次都让人帮你报税所以不清楚该怎么算合适。 -rapidestate- ♂ (614 bytes) () 04/30/2019 postreply 20:39:12

• Google "de minimus safe harbor" Do research -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 05/01/2019 postreply 05:23:45