税务菜鸟有点懵，出租房修葺，如何做税务方面最优？

经常看见大家讨论cost expense，似懂非懂，但好似总不得要领。

这里举一例，请行家里手说说究竟怎么做最优。

假如，买下一需要修葺的出租房，费用共需三万，可分为两部分，

1，必须花费为一万（不能正常使用的物件及粉刷等）

2，升级花费为二万（厨房和洗手间部分）

升级能让租金提高200/月，最大的好处是能找到更好的房客，还可能

出租得更快。不利之处是工期有可能占用一两个月。不升级也可能因为

找不到理想房客而耽搁一个月。

其它因素比如，贷款利息按5%算，租金按2000/月算，地税保险等按500/月算。

假如其他出租房每年净收益超过3万/年，希望能最多最块地抵掉这些费用，

怎么做最好？

A，先做基本整修，花费一万，立刻出租。（且要先打出租广告，同时

做维修？）等第一个房客搬出后，再以维修的名义把厨房洗手间升级。

B，一次到位，装修好再出租。这样做第一年能抵哪些费用？哪些可以

逐年抵税，哪些要等到卖房时？

请耐心对待菜鸟，别打诳语。多谢多谢！