商业地产不适合大部分的小业主

来源: 2020-01-13 15:28:04 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (1887 bytes)

首先声明本人是商业地产的经纪人。商业地产的投资,我个人认为对于大部分的小业主来说,generally speaking, 是不合适的。小投资人入场商业地产,需要谨慎再谨慎!

目前市场上大部分$2M以下的商业地产,至少存在以下问题之一(或者更多):1. 租户质量差(随时可能关门走人)2. 回报率低(麦当劳之类高质量租户,现在很多大都市的回报率在4%左右)。3. 区域人口少,或者收入低,空置风险大。

其实商业地产发投资与其他投资有一个相同的原则就是要diversify。比如你买股票不会只买单个个股一样,要分担风险,最好是不同类型的股票分别买一些。但是,如果投资人只有财力购买1个$2M以下的商业地产,承担的风险类似个股风险,风险是非常大的。如果租户到期不续约,或者租户破产走人,业主重新出租的需要的代理费,装修费都不少(如果幸运可以找到新租户),如果正好还要给地产做屋顶空调等装修,又是一比很大的费用。

对于小地方的商业地产,我给客户的建议是去考虑一下,如果它关门了,你这个空楼租给谁?有人说它经营得好好的为什么要关门?先不说大环境电商对传统商铺的冲击,其他的原因非常非常多,租户随时可能在附近或者邻村的另外一个它认为更好的地方开店,小地方建筑成本很低,开新店相比装修旧店不一定多花很多钱。事实上不少商业地产的卖点之一就是"This is a relocation store"。呵呵,你想过没有,原来的店怎么办?如果你手头有个十来个这种地产,关一个无所谓。可是如果你只有一个,你还每个月需要这个租金过日子,你怎么办?

所有跟帖: 

地产投资的第一条铁律就是人口问题。1000人的农业镇说倒就倒,全凭运气。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:31:17

消费力决定地产价值 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (759 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:51:30

顶,这种分析贴很有帮助。 -KB94588- 给 KB94588 发送悄悄话 KB94588 的个人群组 (0 bytes) () 01/23/2020 postreply 19:27:40

律师往往也没有租户的强大,比如麦当劳的,星巴克的等等 -牛经沧海- 给 牛经沧海 发送悄悄话 牛经沧海 的博客首页 牛经沧海 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 15:37:00

同意你说的。其实哪怕你说的那种人多钱多的地界,比如北加州,商业房地产也不是那么容易的。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (433 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:10:55

你说的被关的DOLLAR STORE多半是FAMILY DOLLAR. 正好是: -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (292 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:22:23

不是。这种Dollar store定位很tricky,好区有钱不稀罕这种便宜店,坏区治安成问题,大家不爱去。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (356 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:24:56

那是什么店?DG 很少在闹市区开店。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:28:48

买个商业地产就指望DG? -风行线线- 给 风行线线 发送悄悄话 风行线线 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 13:38:12

所以还是要看地方 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (46 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:43:54

我们同行讨论下: -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (1452 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:17:01

硬币的两面都要看 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (532 bytes) () 01/13/2020 postreply 16:32:53

Of course! 但是不能因为有风险就不去研究,错过机会。 -Blueshirt- 给 Blueshirt 发送悄悄话 Blueshirt 的博客首页 Blueshirt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 17:23:27

楼主是老实生意人!不来赚我们这种一米之人的可怜钱!赞一个! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 18:07:52

您说得很好。从风险分散和流通性考虑,没1000万投资本钱就甭操那分心了。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 18:45:29

这个接地气 -喜喜哈哈- 给 喜喜哈哈 发送悄悄话 喜喜哈哈 的个人群组 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:08:04

I agree. Brick and mortar stores face unprecedented challenges u -Backcountry- 给 Backcountry 发送悄悄话 Backcountry 的博客首页 Backcountry 的个人群组 (142 bytes) () 01/13/2020 postreply 19:54:28

实话实说,好。 -AMYMINT- 给 AMYMINT 发送悄悄话 AMYMINT 的博客首页 AMYMINT 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 05:55:54

商业风险太大, 高速改道, 分分钟,让一个商业倒闭。 -Yummy2000- 给 Yummy2000 发送悄悄话 Yummy2000 的博客首页 Yummy2000 的个人群组 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:06:15

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