新冠病毒对地产投资的影响

看可圭妈的《颠覆房地产投资常理的新冠病毒》之后，我想从另一个角度探讨该病毒对地产投资的影响。

新冠疫情对经济和失业率的影响非常显著，失业率一下子跳升到10位数，并随着疫情的发展还可能爬升到20%-30%，这是2008次贷危机都不曾有过的。但是不同的是，2008次贷危机是确确实实的债务危机，影响的是金融链条上的每一个环节。此次疫情最受打击的是比较低端企业，特别是雇佣众多低薪员工的餐饮、服务、娱乐、旅游等行业，这些企业通常没有太多债务，一遇到市场萧条，就以裁员来过冬；也就是说不大可能会像次贷危机那样造成整个金融系统的崩坏和重构。

从历史上看，瘟疫总是会随着时间的推移要么自行消失，或被控制住，比如鼠疫；要么和人类长期共存，比如流感，时间一长，人类也不得不习以为常。此次新冠病毒也会如此，有它的临时性，等疫情一过就业就会回来。若这样来看待此次疫情，那么业主们短期内要承受部分租客付不出房租的艰难处境。但是硬币的另一面是，因疫情而引发股市动荡驱使一部分资金寻找安稳的投资标的，再加上为对抗疫情对经济的影响，联邦利率接近于0，10年期国债收益率也降到历史低点。这样，一方面使得地产业融资成本降低，也就是降低业主们的利息支出。另一方面，由于没有更好更稳定的投资回报，自然会促使一部分资金进入地产业。

从上图10年国债回报率和地产业的平均回报率差额看，目前的差额已经是历史上最大的了。利弊相抵，此次疫情对地产业的影响或许可以用一句古语来概括，那就是”塞翁失马焉知非福“。

所有跟帖： 

• 这个观点我十分同意。究竟结局怎样，真不好说。不过房地产大跌的可能不大 -thankful- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 12:51:27

• 低收入人群往往就是无房人群，这个人群的失业对租房市场影响大，对贷款市场影响小。 -贝城- ♂ (152 bytes) () 03/24/2020 postreply 13:19:36

• 高人 -logyliang2002- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 13:17:52

• 666。最好一次性解决低收入工作的问题，开创养猪模式。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 14:04:13

• 我也是觉得大跌的可能性不大，如果疫情旷日持久，房市如何不好说，但应该是股市先玩完，所以 -老朽- ♂ (110 bytes) () 03/24/2020 postreply 14:21:38

• 肯定股市先玩完 -travelprofuns- ♂ (249 bytes) () 03/24/2020 postreply 17:19:14

• 从spread来看，确实接近历史高点，但是疫情爆发会使商业地产房东被迫降低租金，即使在cap不变的情况下，下降的租金会拉低商业地 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 14:38:28

• 最近Spread 之所以大，是因为疫情造成不确定性增加。疫情一旦稳定，spread会收窄，cap 压低。 -Blueshirt- ♂ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 14:59:29

• Spread 收窄有两个原因，或是地产价格上升，或是租金降低。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 16:46:06

• spread代表的是risk premium。 风险低了，spread就收窄。深度讨论下美国的实质问题： -Blueshirt- ♂ (1325 bytes) () 03/24/2020 postreply 18:00:50

• 同意。Spread是一个很复杂的问题，因为cap和国债收益率两个都是动态。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 18:22:42

• 下降的租金会拉低商业地产的价格。住宅价格的影响可能较小。My 2 cents。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 14:40:09

• 这样就会让spread停留历史平均水平上，或者租金不变，地产价格上升，也会让spread停留历史平均水平上。就看这病毒会折腾多久 -贝城- ♂ (92 bytes) () 03/24/2020 postreply 17:01:19

• 是的，还是要看病毒会折腾多久了。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 18:27:15

• 1 国债的超低利率未必能完全传到到地产融资成本；2疫情的长尾效应会拉低整体经济活跃度，反映在资产的现金流和收益率降低 -清水胜浓茶- ♀ (113 bytes) () 03/24/2020 postreply 17:01:20

• 从三月份refinancing飙升看，肯定奔着更低的利率去的。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 17:05:05

• 也有为了套些救命现金流或去股市抄底 -清水胜浓茶- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 17:13:28

• 同意你说的。利息并不是随着国债收益率的降低而马上降低的。Cap可能进一步走高因为市场风险更高了。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 18:25:19

• 房贷利率会随着联邦基准利率下降而下降，现在基准利率都快降到0，房贷利率必然跟着下降，时间先后而已。 -贝城- ♂ (0 bytes) () 03/24/2020 postreply 21:03:07