税一月:650刀
HOA:200刀
保险:估计70刀
维修不好估计,假设30刀
共计近2400刀,其中430刀付本金,净支出2000刀
租金:1000刀,空置率不好估计,保守点算80%,所以算800刀收入
所以支出为1600,净支出为1200
税的好处, 由于只出租两间房,不是所有的猫给几和税都算,弄不好还有盈余要交税。
租房住当然简单,1200租一间房还是容易的。
• 这个靠谱。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 14:59:33
• 保险不需要单独买,HOA fee 里包括了。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:02:16
• 200刀应该只包外面的吧,火险可能都没有。买房时银行会要求买主加买保险。 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:05:42
• 可能每个HOA fee不一样。我的是包括了保险的。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:08:18
• 银行比较门清,他们OK了一般就没事。 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:10:41
• 我想60万的房子,自己保要大概1200-1500 一年,所以如果HOA 费比较高,也是可以包括的。 -soundofsilence- ♀ (16 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:17:44
• 我一个Condo,330刀的HOA都不全保,俺还得自己加买。 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:24:43
• 那只说明一件事: -soundofsilence- ♀ (105 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:26:28
• 俺们这里有的。有天俺看到个HOA 500多点。俺一想,得,够俺多贷10好几万了。 -小迷的英雄氅- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:34:01
• 所以大部分人不喜欢买Condo出租,HOA还老涨。 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:36:18
• 是的。不象贷款,至少30年不变。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:39:30
• 有可能,不然这两百基本就够保险,还有公共维护,垃圾,水,排水,屋顶之类的,肯定不够啊。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:09:46
• 正好问你。这个所谓的blanket insurance 到底包括什么?如果家里漏水淹了,管不管? -soundofsilence- ♀ (18 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:06:48
• 还真没听过这个。是指HOA的保险吗? -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:11:42
• 是啊。他们一般都声称有blanket insurance. 但从来不知道哪里有细则。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:15:51
• 一般都只保外壳,好点的有房顶(也是外壳),里面统统不保 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:26:01
• 这样贷款可能有问题。如果房子局部失火,损失没有人管。但重建可能很贵。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:27:33
• 是,所以如果贷款,银行会要求加买Homeowner Insurance -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:34:12
• 有道理,有道理。根据这个继续深入算了下,再帮俺看下对否? -小迷的英雄氅- ♀ (898 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:18:10
• 有的地方rental 在州税有tax break. -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:31:51
• 有点出入 -skyport- ♂ (258 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:32:43
• 所以出租部分 -小迷的英雄氅- ♀ (94 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:37:39
• 正确。 -skyport- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:38:23
• 继续改进: -小迷的英雄氅- ♀ (522 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:54:26
• 买房的cost 呢? -soundofsilence- ♀ (32 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:02:11
• 俺们这是卖方出。 -小迷的英雄氅- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:06:35
• 不是ageng fee, 是你原来算的那每个月买房的话花多少钱。 -soundofsilence- ♀ (100 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:08:53
• 不对吧。 -小迷的英雄氅- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:13:05
• 越算越错了。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:15:02
• 买了房,房贷还是要还的,不能只抵税用啊。 -soundofsilence- ♀ (253 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:17:27
• 租整房和租房间不是线性的,整房好租。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:19:32
• 但也不会差两倍啊。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:20:56
• 有道理,有道理。赶紧重新算过。唉,一挨到钱, -小迷的英雄氅- ♀ (96 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:20:15
• 要是这两个房间,包utility 好了,能租到2000, 那你的亲戚几乎就白住了。绝对值。如果租 1000, 就不值了。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:22:43
• 而且这样一来,属于他自己的能deduct的property tax和HOA也少了,他的taxable income反而高了。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:40:47
• 对。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:43:53
• tax bracket算的不对,实际上扣除SSN,medicare和退休以后,他即使租房也是25%bracket里。 -kozy- ♀ (274 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:33:34
• 另外,tax bracket 的百分比只对这个bracket 里的有效, -soundofsilence- ♀ (103 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:38:33
• 如果是一个人,租房方便些。湾区房价处在历史最高点,等等再买。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:44:19
• 如果租金可以cover月支出,还是可以买,比如贷款41万1500尺房月租金3000就可以打平,现在弯曲两房一卫生间apt月租金都 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:54:40
• 2800-3000 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:55:07
• 求老大展开讲讲好不?俺笨,得细说才明白。 -小迷的英雄氅- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 15:59:26
• 让他去租别人家的一间房,买个60万房全部出租,只要租到2800-3000元以上,他每月就有房租净收入,还可坐收房屋增殖和本金 -trimtip- ♂ (24 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:06:06
• 如果他能租这个价钱,那两个房间不是可以租 2000?到底租金市场怎样? -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:11:28
• 不一样,整套出租与他人分租,租金很不一样。3间房整套出租,3000没问题,可是分单间出租,一间1000可能租不到, -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:19:18
• 您老算的这个六十万2800打平,是贷多少款啊?是前面说的41万? -小迷的英雄氅- ♀ (26 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:11:35
• 只有三十万贷款,他每月净租金收入就更多了, 我用41万毛估,因为41万以下贷款利率低。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:15:28
• 老大,求您了。具体给俺算一下吧。 -小迷的英雄氅- ♀ (88 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:17:54
• 你就用你刚才的算法重算一遍,把租金收入改成2800或3000,看地段了,再减去他租别人的房, 还有税 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:22:19
• $3000一个月刚刚好打平,没有赚的,再投入人力时间,就是个赌升值嘛。还是赌博。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:18:36
• 所以我建议租房。在最高点赌升值,太冒险了。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:23:01
• 还是有赚的,才30万贷款,每月不过1500的利息本金加房屋税650HOA250, 还有现金流,净收入大约500-800元 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:26:24
• 这样就相当于半价租房了。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:37:01
• 她老哥几乎免费住,还坐收本金还贷和增殖的好处,也不怕房价跌。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:39:31
• 也不怕丢工作。整套出租通常都是住好几年,不像单间出租,一年一换。 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:41:18
• 房价如果跌,租金跌不? -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:41:29
• 房价跌,租房人就多,租金还会涨,就像2008-现在 -trimtip- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:42:58
• 听起来是好生意。 -soundofsilence- ♀ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:47:11
• 新townhouse 的HOA 不至$200。 -胖猪猪- ♂ (0 bytes) () 07/18/2014 postreply 16:08:47