扫盲:Why Home Inspection? 验屋师是个怎样的存在?

来源: 2019-05-24 17:41:06 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (17881 bytes)

大家都知道,验屋是房产买卖的一个重要环节,但是为什么要验屋?验屋有什么标准?如何正确使用验屋师?许多人却不是非常了解。

验屋师是个怎样的存在?

安家置业,作为人生中最重要的一项抉择,需要综合考虑很多因素,更需要来自不同领域专业人士的专业意见,包括:房产经纪人、贷款经纪人、保险经纪人和验屋师等。

其中房产经纪人好比是一把利剑,主要的职责是攻:帮助客人寻找符合条件的物业、理想的社区、合理的价格及有利的谈判条件等。而验屋师则是一面盾牌,主要职责是守:帮助客人充分了解房产本身的有关问题和潜在风险,尽量避免未来可能发生的重大损失。

特别是购买二手房,由于新屋2-5-10年保质期已失效,通常会有一些大大小小的毛病:有的是因为日常损耗引起的,可以修理;有的则是由于前期设计造成的,很难或者无法修理。验屋师需要让客人充分认识、了解相关问题,再结合自己的实际情况,做出最后的投资决定。

新屋2-5-10 年保险

买房验屋的过程类似购买二手汽车,买家如果自己非常了解汽车构造,完全可以自己检查,作购买判断。但是如果自己不甚了解汽车,就需要找一个相对专业的人,来帮忙检查一下,这辆车的整体状况如何?有没有可能购买后马上就需要花很多钱维修?电池、轮胎、刹车片等损耗件的磨损情况如何?各项部件的剩余使用寿命大约是多久?发动机是否接近报废期限?检验员会根据实际情况,如实报告检验时刻的状态,但是,检查员并无法提供任何未来的质量保证。

比方说:20万公里的汽车,虽然检查时发动机运转正常,本身没有漏油、生锈、杂音或者异常抖动等,但是发动机已经接近报废年限,检查人员是无法承诺在任何未来期限内,发动机一定不会发生故障的。也就是说,验屋只是反映房产在某一时间点的状况,但并不能保证将来的状况,验屋不是买保险。而这一点,是验屋的一个非常重要的标准:The INSPECTOR shall NOT offer warranties or guarantees of any kind for any building system or component(ASTTBC PI STANDARDS OF INSPECTION)。验屋师不可以提供有关建筑物的任何部件的未来保修。

消费者保护协会颁发BC省验屋师执照

虽然检查房屋和检查汽车的基本原则一样,但因为房产投资的重要性,消费者给了验屋师更多的依赖和责任。验屋师作为一种职业产生后,一直遭受到各种质疑:上至结构缺陷漏报、重要系统及部件(水电系统,锅炉管道等)缺陷漏报,下至装饰性损伤、缺陷,甚至是灯泡损坏、油漆脱落等都有可能产生异议,甚至对博公堂。

产生矛盾在焦点在于:不同消费者和验屋师对验屋的内容和程序有不同的期望和标准。有的消费者对房屋的装饰性缺陷并不在意,有的则希望了解一切瑕疵;有的验屋师细分了验屋范围,有的则事无巨细,甚至用新的建筑条例检查几十年旧房。结果是:验屋师的同一份报告,对不同消费者会有不一样的反馈;而同一个房子,不同验屋师也会有不一样的看法。因此,不同验屋师协会纷纷出台了自己的验屋标准。

2016年起,为了保护消费者,规范市场行为,减少分歧和相关法律争端,BC省消费者保护协会在全省范围内开始研究并采纳新的、统一的验屋标准。但是,即便如此,最好的减少分歧的方法是: 消费者首先自己做好功课,仔细阅读有关验屋标准,再在验屋现场提出自己比较关心的问题,与验屋师充分交流,了解验屋的流程和一些关键的检查点,最后做到心中有数,而不仅仅是看看验屋报告而已。

普通验屋的标准内容

如果说,检查汽车最好的是人选,是修车师傅,那么验屋最好的人选,也应该有本地相关建筑业从业经验的验屋师。有了一手安装、调试经验后,对问题的产生和解决的理解就会更深刻、更系统化,更可以给出有价值的结论和建议。

验屋师就像是门诊大夫,需要广泛、丰富的知识经验积累,才能对潜在的问题有更敏锐的洞察和更理性的分析。房子裂缝不一定代表结构有问题,有可能是普通的热胀冷缩,或者水分蒸发造成的;水管漏水也可能不是哪漏修哪那么简单,说不定需要考虑全部水管更换;墙边漏水不一定是外墙漏水,可能是室内通风太差导致。类似情况很多不能一一列举,需要现场分析判断。

现代科技为验屋过程提供了很大帮助,像热成像仪、湿度探测仪、可燃气体探测仪,和激光水平仪等等。但是,再先进的仪器也不可能看到所有的瑕疵,换句话说,不是买了仪器所有人都是合格的验屋师。同样的表象可能是由于不同原因造成的:地板的湿度含量很高,有可能是附近水管漏水,也有可能是屋主前几天清理地板时不小心洒出一部分水浸泡了地板。验屋师有时需要像侦探一样,结合其他细节,拨开谜团寻找真相。当然寻找真相的过程,也需要其他人的配合。如果卖家有意欺骗,验屋师也有可能被蒙蔽。有的房子多年前漏过水,墙体内部有木头腐烂,但是漏水修好后,房主用新的墙体和装饰把腐烂的木头隐蔽起来。仪器并看不出有任何的湿度和温度差异。更有甚者,卖家有意阻扰验屋师对某些区域的检查。这种情况称为验屋的局限性Limitation。验屋师本身由于各种原因(包括天气,地理,甚至人为原因),会有不同的Limitation,无法检查某些部分,也会把这些情况反映在报告里,消费者需要注意这些验屋局限,如果有疑问,需要及时跟验屋师进一步交流,避免将来产生不必要的纠纷。
热成像仪在验屋的应用

由于攻守职责的不同,验屋师和房地产经纪常常会站在对立面:房产经纪认为房子非常适合买家,而验屋师却认为房子本身有这样那样的缺陷。因此,由房地产经纪推荐验屋师有先天的利益冲突。但通常房产经纪与买家的关系更加紧密,也更容易被信赖,所以推荐、安排验屋师的责任也由房产经纪负责。但是,面对如此重大的投资决定,消费者应当尽量避免类似情况,防止未来不必要的猜疑、矛盾甚至纠纷,做好自己的功课,通过自己的途径寻找验屋师,认真仔细的了解验屋程序,让验屋师独立工作,减少地产经纪在验屋过程的影响,独立分析利弊得失,最终做出适当的购买决定。

地产经纪与验屋师是矛与盾的关系,但最终目的都是为消费者买到最适合的房产

温哥华验屋为什么可以考虑Alex Han韩?  

本人从事建筑行业已有十七年时间,对房屋建设、装修的各方面都有宝贵的一手经验。而且若干年来从未停止过对建筑相关专业的学习,先后取得了加拿大电工、水工、煤气工以及水灾灾后修复技师认证,并最终取得了ASTTBC的验屋师资格认证。在验屋过程中,使用专业的热成像,湿度探测仪器,验屋结束后出具正规的验屋报告。为客户进行现场中、英文讲解,帮助客户更全面、更客观的了解要购买的房屋,最终做出正确的投资决定。


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