加国：利率直直落 房貸利率不降反升 zt

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加國央行月初宣布調降基準利率3碼，來到1.5%的半世紀以來最低水平，並宣告加拿大經濟正步向衰退。不到2個星期，美國聯邦準備理事會（Fed）驟下猛藥，宣布把基準利率降到0%到0.25%區間，正式開啟美國零利率時代。專家預估，未來加國央行還有降息的空間。
●5大銀行 不跟進降息

降息刺激景氣，卻沒有進一步反映到民間貸款項目上。因為加拿大5大商業銀行並不願意跟隨央行同步降息，僅降低其優惠貸款利率（Prime Rate）0.5%到3.5%。原因在於各大銀行緊縮銀根，降息不但使以往銀行在房貸金融的盈利越來越小，尤其是房貸浮動利率，非但不像以前獲利豐厚，還可能賠錢。

前幾年加拿大房地產雖然節節高漲，但貸款利率相對較低，很多貸款置產人可以和銀行談到優惠的房貸利率，例如Prime Rate - 0.6 %或–0.9 %、甚至1 %的好條件。但如今央行利息一降再降，商業大銀行房貸利率不降反升，上升幅度如浮動利率從Prime Rate + 0.8.%到+1.3 %不等，固定利率則上升1 %到3.5%。

●採浮動利率 感覺賺到

一位銀行界的房貸經理何先生表示，儘管如此，也有不少人因選擇浮動利率而賺到好處，因為「每個月還款額度少了，很多受薪階級感覺賺了一筆」，他表示，一般繳房貸的受薪階級，因為已經考慮過自己的收入所得和每月能負擔的最大額度，加上不願意天天去盯利息變化，因此通常會選擇鎖定3到5年的固定匯率，但有很高比例的華裔新移民，帶著一筆安家費過來，或者基於投資心理，比較傾向浮動利率，在這波降息潮中，意外地成了受益者。

銀行業者指出，各家銀行計算浮動利率，基本利用經濟指數（Index）+利益點（Margin）來決定貸款利率。經濟指數，例如用政府的債券利率或儲蓄成本利率作標準，而一般的商業銀行大部份是用全國性的主要利率為基準。

相對主要銀行的被動跟進，其他信貸機構趁此推出所謂綜合統一（All in one）帳戶，搶攻房貸大餅，模式是依照該金融機構本身的優勢，將信貸、儲蓄、信用卡、投資等帳戶合為一爐，依照統一貸款利率繳付車貸、房貸和個人信貸費用，同時每月的收入、投資、紅利進同一帳戶即刻滾息，馬上省下傳統銀行轉帳手續費、不同借貸利差的費用。

●All in one帳戶 好處多多

目前在加國房貸市場上，包括宏利人壽金融集團旗下的銀行（Manulife Bank）和加拿大國家銀行（National Bank of Canada）等都推出類似的多合一（All in one）帳戶，宏利金融銀行顧問（Manulife One）陳弘軒表示，以房貸還款模式作比較，傳統銀行是「先算利息、先還息、後還本金」，綜合帳戶則反過來，「先還本金、後算利息、後還息」，不僅借、提、存功能多元，最大的好處在省利率、還款時間短。

他以一對剛買房子的上班族夫妻為例，假設貸款35萬元25年期，另外家庭定存款額度2萬元，家庭月收入4550元，每個月生活開支2500元，綜合帳戶會先將開支扣除之後剩下餘額繳房貸，第一年開始即可還部分本金，25年期間總共可以省下4萬8000元，大約30%的利息，時間上估計只花上19年10個月可以把貸款還清，比預期提早5年多，而且視經濟能力提早還貸也不需繳罰款。

●未來利率 還會下調

當前加國經濟低迷，未來房市還有向下探的空間，陳弘軒不諱言房貸利率還會再往下調，但他以逆勢操作的眼光奉勸準備買房的人士，趁明年初房貸利率再下一城時逢低進場，「抓緊低利時代的契機置產」，至於已經買房的人士，不妨趁這幾年利率持續下調的時刻，趕緊還清房貸。如果過去鎖的是固定利率，不妨趁機轉成浮動利率，「雖然可能要付一筆2000、3000元的轉換罰金，但動輒10幾年下來的利差一比，還是比較划算的」。


2008-12-18



点评：我和朋友们普遍采用这种浮動利率方式，例如Prime Rate - 0.6 %或–0.9 %、甚至1 %的好條件，25年期或更长，而且有多余钱想还多少就还多少，没罚款问题，如果看利率上跑，你也可以随时改固定利率，没罚款问题，这文正好提到这个利率，所以转给大家，因我讲不清楚。我的孩子买房我也给他选这方法贷款。