在算术中有：
（+正数）/（+正数）= +正数；
-/+ = -
+/- = -
-/- = +
好像是天经地义。但是，在投资中，盈利回报率 = 收益 / 投资，产生以下问题：
| 房产 | 买入价 | 银行贷款额 | 实际投资额 | 年开支 | 年收入 | 净收入 | 回报率 |
| 甲房 | 50000.00 | 0.00 | 50000.00 | 2500.00 | 5000.00 | 2500.00 | 5.00% |
| 乙房 | 50000.00 | 0.00 | 50000.00 | 2500.00 | 0.00 | -2500.00 | -5.00% |
| 丙房 | 50000.00 | 100000.00 | -50000.00 | 4000.00 | 6500.00 | 2500.00 | -5.00% |
| 丁房 | 50000.00 | 100000.00 | -50000.00 | 5500.00 | 3000.00 | -2500.00 | 5.00% |
甲房，买入价5万，无贷款，税，保险，HOA等开支每年2500，房租收入5千，回报率=(5000-2500)/50000=5%
乙房，买入价5万，无贷款，税，保险，HOA等开支每年2500，无房租，回报率=(0-2500)/50000=-5%
丙房，买入价5万，贷款10万，开支4000（低税，无HOA），房租收入6千5，回报率=(6500-4000)/(50000-100000)=-5%
丁房，买入价5万，贷款10万，开支5500，房租收入3千，回报率=(3000-5500)/(50000-100000)=5%
从回报率看，甲房和丁房相同，而乙房和丙房相同。但实质是，无疑丙房的投资回报率是最好的，乙房的投资却是比较差的，天壤之别的两个投资，竟然在回报率上是一样的。多么荒唐！
更荒唐的是，国税局的表格的回报率就是这么算的，所以丙房，按国税局的表格，算出回报率是负数，相当于亏损，还不用交税！实际上，丙房是三头吃，吃了贷款无投资，再吃房租净利润，最后，还可以吃国税局，因为按它的表格算，利润率是负的。
问题在于 -2500/50000 和 2500/(-50000) 是完全不同的。
乘法有交换率，ab = ba, 所以，(-a)b = (-1)ab=a(-1)b=a(-b)
而除法没有交换率，a/b 不等于 b/a, 所以 (-a)/b 和 a/(-b) 不应该是一样的。
请教大家三个简单的算术问题：
1）如何确定一个参数，来评估以上四个房产的投资回报率，比较合理（而不是表格中的回报率）？上述四房如何排列？
2）如何在算术上，区别 (-a)/b 和 a/(-b)。在投资上，
--- (-a)/b 表明：投资b数量的钱，还每年亏损a.
--- a/(-b) 表明：赚了b数量的钱，还每年盈利a.
3）如何在算术上，区别 (-a)/(-b) 和 a/b。在投资上，
--- (-a)/(-b) 表明：赚b数量的钱，然后每年贴a. 先赚后贴。
--- a/b 表明：投资了b数量的钱，还每年盈利a. 先贴后赚。
如何比较先赚后贴 和 先贴后赚 ？
从NPV考虑，可以兜回计算，但NPV的问题是，卖价是不确定的。如果卖了，可以说是个好参数（当然还取决于DR），但在投资过程中，如“NPV不卖”，就不能很好反应投资状况。
| 房产 | 第0年 | 第1年 | 卖价 | NPV不卖 | NPV卖 |
| 甲房 | -50000 | 2500 | 50000 | ($45,351.47) | ($2,159.59) |
| 乙房 | -50000 | -2500 | 50000 | ($49,886.62) | ($6,694.74) |
| 丙房 | 50000 | 2500 | -50000 | $49,886.62 | $6,694.74 |
| 丁房 | 50000 | -2500 | -50000 | $45,351.47 | $2,159.59 |
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