请教投资理财中的简单算术问题

在算术中有：

（+正数）/（+正数）= +正数；
-/+ = -
+/- = -
-/- = +

好像是天经地义。但是，在投资中，盈利回报率 = 收益 / 投资，产生以下问题：

房产	买入价	银行贷款额	实际投资额	年开支	年收入	净收入	回报率
甲房	50000.00	0.00	50000.00	2500.00	5000.00	2500.00	5.00%
乙房	50000.00	0.00	50000.00	2500.00	0.00	-2500.00	-5.00%
丙房	50000.00	100000.00	-50000.00	4000.00	6500.00	2500.00	-5.00%
丁房	50000.00	100000.00	-50000.00	5500.00	3000.00	-2500.00	5.00%

甲房，买入价5万，无贷款，税，保险，HOA等开支每年2500，房租收入5千，回报率=(5000-2500)/50000=5%

乙房，买入价5万，无贷款，税，保险，HOA等开支每年2500，无房租，回报率=(0-2500)/50000=-5%

丙房，买入价5万，贷款10万，开支4000（低税，无HOA），房租收入6千5，回报率=(6500-4000)/(50000-100000)=-5%

丁房，买入价5万，贷款10万，开支5500，房租收入3千，回报率=(3000-5500)/(50000-100000)=5%

从回报率看，甲房和丁房相同，而乙房和丙房相同。但实质是，无疑丙房的投资回报率是最好的，乙房的投资却是比较差的，天壤之别的两个投资，竟然在回报率上是一样的。多么荒唐！

更荒唐的是，国税局的表格的回报率就是这么算的，所以丙房，按国税局的表格，算出回报率是负数，相当于亏损，还不用交税！实际上，丙房是三头吃，吃了贷款无投资，再吃房租净利润，最后，还可以吃国税局，因为按它的表格算，利润率是负的。

问题在于 -2500/50000 和 2500/(-50000) 是完全不同的。

乘法有交换率，ab = ba, 所以，(-a)b = (-1)ab=a(-1)b=a(-b)

而除法没有交换率，a/b 不等于 b/a, 所以 (-a)/b 和 a/(-b) 不应该是一样的。

请教大家三个简单的算术问题：

1）如何确定一个参数，来评估以上四个房产的投资回报率，比较合理（而不是表格中的回报率）？上述四房如何排列？

2）如何在算术上，区别 (-a)/b 和 a/(-b)。在投资上，

--- (-a)/b 表明：投资b数量的钱，还每年亏损a.

--- a/(-b) 表明：赚了b数量的钱，还每年盈利a.

3）如何在算术上，区别 (-a)/(-b) 和 a/b。在投资上，

--- (-a)/(-b) 表明：赚b数量的钱，然后每年贴a. 先赚后贴。

--- a/b 表明：投资了b数量的钱，还每年盈利a. 先贴后赚。

如何比较先赚后贴 和 先贴后赚 ？

从NPV考虑，可以兜回计算，但NPV的问题是，卖价是不确定的。如果卖了，可以说是个好参数（当然还取决于DR），但在投资过程中，如“NPV不卖”，就不能很好反应投资状况。

房产	第0年	第1年	卖价	NPV不卖	NPV卖
甲房	-50000	2500	50000	($45,351.47)	($2,159.59)
乙房	-50000	-2500	50000	($49,886.62)	($6,694.74)
丙房	50000	2500	-50000	$49,886.62	$6,694.74
丁房	50000	-2500	-50000	$45,351.47	$2,159.59