为什么书呆子投资失败？

来源: 大家帮我买房于 2012-03-24 21:39:06 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5339 bytes)

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我好像昨天半夜三更，挑灯夜战写了一篇判定书呆子的帖子，怎么今天找不到了？

首先说一下，好像我大概就是在本坛被骂书呆子的。现在来抓书呆子，好像是有让人有书呆子抓书呆子的感觉。

每次我进行一点点理论探索的时候，就被骂书呆子，这完全是张冠李戴。书呆子不是理论探索，书呆子必须是

书呆子 = 书 + 呆子

而

书 = 动不动就抄段书，google一下就现卖。

呆子 = 不懂得思考，不会用理论为自己赚钱。

但是，在这里，大部分人却错误的认为：书呆子 = 知识。或者书呆子 = 数学。还几乎都认为越没知识的人越争大钱。

所以我来做个reality check:

回顾一下最近“现金流”争论的问题。有个问题是本坛有史以来，一直没有解决的问题，那就是“什么是正现金流的房子？”本来我就没关心这个问题，以为是个书呆子的问题，但是最近又愈吵愈烈。本坛几乎所有人的共识（班长Jy101等除外）是：房子出租以后，每个月的现金流都必须是正的，租金能弥补花费的房子，与房子的买价及首付都无关。这就是正现金流的好的投资房，买了就发财了。

这个被广大投资房产的投资者奉为买房准则的金科玉律，是如此的神通广大，几乎无人不知，无人不晓，无人不敢违背。即使再鄙视知识和知识分子的小地主，也信心百倍的说，我投资，只讲正现金流。

小地主的成功的并不多。我所看到的几十个小地主的失败，破产，放弃，转业，其罪魁祸首都是这个金科玉律。这是因为她有两个致命的错误，地主有两类，而这两个错误正好屠宰了这两类地主。

先说两类地主，一类是看中capital gain,他们投资的房市是上行的，他们下了大本钱，甚至现金，购买了高段房产，然后满足于每个月的现金流平衡，他们不计较近乎于0的正现金流，他们所有的希望都在房子的升值上。因为这类投资者都是投涨不投跌，所以他们都是在2004年至2007年进的场，但是金科玉律没有帮上他们的忙，在丢盔卸甲之后，这类投资者现在逃得无影无踪。

另一类地主，看中的是现金流，他们在低房价的时刻，乘虚而入，买了白菜房，美滋滋的享受起了高回报。整天唠叨着正现金流房子的好。可是，天有不测风云，突然暖气坏了，或者屋顶漏了，或者政府寄来大笔罚款，或者房客半年没交租，还赶不走，或者浮动的银行利率突然涨了。于是他们发现他们的房子再也不是正现金流的房子。因为金科玉律说，买完房后，必须每年都是正现金流。所以，他们立刻忍痛割肉，把房子以更低的价格贱卖了，从此发誓再也不做地主了。

为什么90%的地主都失败了，为什么这两类不同类型的地主都破产了。原因不是别的，都是这个金科玉律闹得。

这个金科玉律有二个致命的错误，一是根本无视投资首付，他们甚至更天真的认为，投资成功的秘笈就是多加首付，没有条件，也要创造条件的制造出正现金流的房子，以致于当房价跌到原来的一半，甚至三分之一的时候，他们彻底在信心和财务上双重完蛋，不得不鞠躬下台。这就是第一类地主失败的原因。

金科玉律的第二个错误，是无理要求买完后房子必须一直保持正现金流。所以一旦现金流出现负值，地主们立马惊慌失措，赶快缴械投降，这个错误，打倒了第二类地主，以及还在坚持的第一类地主。

鉴于形势严峻，我立刻独立的创造性的抛出了一个全新的概念，那就是现金流之和，我们首先要计算C0，就是0时刻的现金流，即投资负现金流，就是投入，第二，就是现金流的累加，必须要用时间的折扣修正。下列就是我的现金流之和的概念：

假定第0年现金流为C0，第1年现金流为C1，第2年现金流为C2，。。。第n年现金流为Cn,

现金流之和 = C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + 。。。 + Cn/(1+r)^n

由此定义正现金流的房子，就是这样的一类房子，在拥有它的时间段内，存在着这么一个时刻，在这个时刻以后，

现金流之和〉=0

由于计入了初始投资，又不拘泥于每一时刻的正值教条，所以按照这个方案投资，就可以避免上述的两个错误。首先，不能买不值得投资的房子，投入的初始资金非常重要，这个最大的负值必须放入总体资金流，而且，由于后来的现金流受时间的折扣，所以初始资金的杀伤力不会随时间递减，反而越来越大。第二，投入中间某个时间，不要因为遇到unexpected的事件，就惊慌失措。在总体现金流中，他们的影响不大，但是你必须有准备好的流动性。这个很重要。还有偿还力。现在的利率很低，你的gearing ratio是多少？不然一个变动，又有多少地主花落知多少。所有这些错误的理念造成的失败，都在我的新的正现金流概念中得到修正。

本人开始地主投资非常短，但是发展非常快，非常有力。就是没有犯这样的错误。

所以说我不是书呆子，因为第一，我没有读书，完全是自己思考，第二，我也不呆，起码投资都很成功。

但是，书呆子确实是有的，书呆子当然第一是读了书的，他们发现我的创造性理论似曾相识NPV理论及IRR理论，就抄些网上的NPV/IRR东西来摆惑。实际上我本不想说这些NPV/IRR，我本来就只字未提，因为我的理论有超越了原本的理论，但是又没有和原来理论有冲突。

什么是书呆子? 书呆子应该是那些从来也没有正确解释正现金流房子，又没有用这个理论来创造财富，但是却在我成功诠释后，马上专家似的纸上谈兵的。特别是在我发帖之前，还信誓旦旦的说，正现金流必须要刨开投资投入来算，而后又两IRR都一点都搞不懂的情况下，就靠抄网络文字变成NPV专家的。那样搞出来的文章不能读，因为对实际投资只有害，没有帮助。

当然也有一部分真正懂行的，但是也会跳入“书”的传统思维和文人争论之中。

因为我的正现金流理论，就是说，一个正现金流的房子的前提，必须是存在着一个回报率，让整体现金流之和〉=0。而这个回报率正好等于IRR。

于是有些懂行的就疑问，你怎么光介绍IRR，而不介绍更准确的NPV，其实这个NPV，不巧正是我一开始就说得整体折扣现金流之和。我都不巧的无意的介绍过了，而且，为了定义“正”现金流，不巧又正好碰到IRR。所以，这些概念我从来都没有特意去提及，我只是结合实际，也为广大地主的买房与否提供判据。如果我不结合实际的去把金融101的课程来介绍一番，那不真的成了书呆子了。

另外说一句，我看到的投资失败者大多是知识有欠缺，思考不擅长者。刚刚华尔街报上说，据统计，富豪的数学都很好，是富豪的共同特点。特别惊讶的是，很多富豪的父亲，是大学数学教授。而在整个社会人数中，大学数学教授的人数百分比是很小很小的。