各有利弊，出租房放在自己名下还是trust名下？

大家讨论living trust很热烈，我学到不少。我这几天在为把出租房放在自己名下还是realty trust下面犹豫，希望大家指点一下。

我和父母及妹妹凑现金合起来买出租房，交给我全权处理。我知道trust有些好处，所以我们合买的第1个出租房就放在realty trust下面，我是trustee，父母，我和妹妹是beneficiary。但在实际中遇到些麻烦：1，想把liability保险从50万加到100万时，我们的保险公司说要买商业的umbrella保险，因为trust是一个business个体，而不是个人拥有的。2，到银行申请个人loan想把现金套出来时，银行说房子在trust下，租金收入不能算个人收入，我说实际上租金就是存入的个人账号，银行也没同意。我看到不少朋友说可以先把title转到个人名下，refi完了后再转回trust下，但这样的话房主信息也就公开了，成立trust的意义就少了很多，trust还有必要吗？

现在我们又将买第2个出租房。房子还没有close，我本来想把它直接放在我们的名下，简单一些，但这样操作中也有一些麻烦。一个是title上名字太多，买umbrella保险时不知道怎么买，以后做点大事都要四人签字。二是我父母打算把他们的份额以后就直接分给我们姐妹，如果房子是在四个人名下，以后父母那两份是否容易转给我们？如果房子放在trust下，我可以通过改beneficiary占有的比例，如把父母的名字去掉，我们姐妹变成各占50%，通过这样来转移资产吗？这样有没有tax的问题？

我们一共就有两个出租房，可能还要买第3个，资产较少。记得如山大师说过，资产不多的话，买umbrella insurance就可以起保护作用了，不一定需要成立公司，LLC等。

我拿不定主意，像我们的这种情况，是把房子直接放在个人名下还是放在trust名下呢？请大家指点一下。

关于trust，我做了一些研究，知道它的好处有：1，在一定程度上hide了owner的名字 2，trustee可以全权处理，3，beneficiary所占份额的调整，是私下的，而不需要去登记。4，如果被告，trust是被告，可能不会影响到个人。但对第4点我不确定。

我不清楚的地方：trust需要单独的tax id，单独的银行账户，单独报税吗？我现在是把租金收入直接入个人账户，不知道这样行吗？会把trust的保护作用破坏吗？

谢谢大家！

所有跟帖： 

• 1.商业保险.2.单独税号.税表.银行帐号.3.税表上不会出现owner的名字. -MrsKwok- ♀ (168 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:00:46

• 不是说trust的收入直接会pass on to owners吗？ -mominma- ♀ (504 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:21:13

• 1.1041U.S.income tax return for estates and trusts.2.I got one i -MrsKwok- ♀ (168 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:32:19

• meant I have one in ma .too.it is in milford ma.if -MrsKwok- ♀ (56 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:43:24

• Yes. I need it. Please let me know. Thanks a lot. -mominma- ♀ (87 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:47:57

• it is a commercial building .three thousand several hundreds? ca -MrsKwok- ♀ (204 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:54:53

• If put several houses under one trust, won't it be less protecti -mominma- ♀ (145 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:50:59

• yep! -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:55:31

• I think the most important aspect -Conehead- ♂ (101 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:04:55

• My lawyer and cpa suggested trust more than llc to us.they said -MrsKwok- ♀ (76 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:18:32

• 那做refinance时把title转到owner名下，然后又转回trust去， -mominma- ♀ (106 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:29:14

• hahaha.I only refinance one time so far.paid off one (under one -MrsKwok- ♀ (363 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:40:37

• 但是俺都觉得就是现金买的都可以直接做信托名不用先放个人名。俺以前多此一举。幸亏就两个。 -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:49:07

• 买时是在trust下，refi时转到自己名下， -mominma- ♀ (177 bytes) () 10/31/2010 postreply 19:59:42

• 508 473 4747 mike calzone.foy insurance..、没想过这个问题。要查都会查到。who car -MrsKwok- ♀ (9 bytes) () 10/31/2010 postreply 20:19:57

• 非常感谢！ -mominma- ♀ (0 bytes) () 10/31/2010 postreply 22:08:50

• 重贷不用转到自己名下吧？ -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 10/31/2010 postreply 20:22:36

• 不要吗？我总在看到大家说 -mominma- ♀ (135 bytes) () 10/31/2010 postreply 22:17:12

• 等三年后俺实际操作了再讲啊。上次俺是paidoff 转成住家贷款的。哪不一样的。还有就是光放进信托的。拿出又放回的没搞过。 -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 10/31/2010 postreply 22:34:01

• 我这里说的realty trust应该和living trust不同 -mominma- ♀ (170 bytes) () 11/01/2010 postreply 05:42:07

• r u talking about a REIT? -jy101- ♂ (110 bytes) () 11/01/2010 postreply 07:50:37

• i think it is just realty trust..is it called reit? -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 11/01/2010 postreply 08:30:31

• JY101 master, several questions about the trust -mominma- ♀ (880 bytes) () 11/01/2010 postreply 09:43:12

• that is exactly what I was trying to say yesterday.maybe for my -MrsKwok- ♀ (261 bytes) () 11/01/2010 postreply 10:35:33

• meant my broken english...... -MrsKwok- ♀ (0 bytes) () 11/01/2010 postreply 10:36:15

• haha, first of all, please don't call me master...call me a bro. -jy101- ♂ (1454 bytes) () 11/01/2010 postreply 12:19:52

• Thanks a lot. -mominma- ♀ (0 bytes) () 11/01/2010 postreply 17:33:44