2025年是我们跟帝都房产较劲的一年， 2026年则是被外汇管理局审批流程的不确定性来训练耐心。
2025年初我们“顺利”地把多年前以外籍身份购买的房产出售，将售房款汇回美国，详情请看我之前的“帝都卖房记”。 同年LD和他的兄姊一起将父母留下的在帝都的房产（央产）转换房主出售，交易在2025年12月底完成。
96岁的婆婆2025年春节时过世。生前留下遗嘱将多年前公公所购买的房产留给包括LD在内的3个子女（其中2个是外籍）。他们3个人利用在北京替婆婆办丧事的空隙去了不动产事务登记中心咨询了办理房产转移的第一步- 遗产共证 所需的材料。LD之后回美，LD的姐姐则留在国内办理相关材料。
2025年5月LD回国和在国内的兄长一起去公证处办理遗产公证的相关手续。 LD提供了护照的译本公证，他本人中国户口注销的证明，还有一份当年出国前办理的父母关系的公证。 兄长则准备了老母亲的遗嘱，死亡证明， 火化证明，父母原单位出具的亲子关系的证明，同时也提交了LD姐姐已经办妥且留在国内的文件材料。 公证员与两兄弟聊了好久，还录了象， 北京遗产公证的费用央产是60元人民币每平方米，非央产的则是80元人民币每平方米。完成遗产公证的程序费时一个多月。
因为是央产，有了遗产公证后要先到是房产原所在单位的房管科要求审批房产转移的事宜，房管科审批通过以后还要通过央产办公室的审核。这两个审批一共耗时近3个月，房管科还收了3千多的费用。收到央产办公室批文之后才可以去不动产事务登记中心办理房产转移的手续，LD和他的兄姊终于在9月中拿到了有他们名字的新房本。
房产在拿到新房本的第三天由人在国内的兄长与买家达成售房协议，据说有好几家有兴趣，在婆婆过世之后就已经开始打听房子是否会出售，什么时候能上市？因为潜在的客户群基础，没有太多的讨价还价就成交了。 外籍的姊弟2人则开始同时在不同国家根据国内卖房中介提供的中文模板办理相关委托公证的海牙认证， 委托公证需要显示有他们名字的新房本的号码，以便在国内的可以代办2个外籍人士的所有手续。外籍的姊弟2人符合“满五唯一”的条件，不需要交税，国内的因为不符合“唯一”，缴纳了1%的他那部分售房款的个人所的税。
委托公证的海牙认证寄到国内之后的两个多月的时间则是用在了再次与央产办/房产原所在单位的房管科打交道，审批房产交易相关事宜。光是原所在单位的房管科要求的所有人的红手印就打了4，5次，最后一次嫂子烦了，她自己上阵替在国外的盖上手印。终于所有的房产交易手续在12月底完成，买家的贷款也审批到位。LD的那部分售房款在2026年年初进入了他在国内的银行账户。我们也就开始准备办理将房款转换成美元，汇回美国的审批手续。
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