CAP Rate和市场价值之再谈。

如山下面把这个题目重新提了一下， 我就再说两句， 说完我就睡觉。

建宁老大和圭妈的想法， 在一个相对静止的市场里来说， 是对的， 因为他们都是以一个纯投资人的角度来看， 利息涨， 必然推高市场的 CAP， 从而推低市场估值， 这个是基本对的。

我下面提出， 这个想法， 在办公楼或者其他纯商业地产来说， 没错， 但是相对于公寓楼的价值， 是片面的看法。

办公楼的问题， 是因为大量的空置， 从而导致NOI的减少， 因此价格大跌， 而不是一味利息导致的。

但是， 公寓楼是基本上刚需， 而过去资料的显示， 房租在长时间里， 必然是涨的， 部分公寓楼的CAP， 是长期低于利息的， 因为我们买入的目的， 并不是单纯的 park money。

我以前写过一篇， 是如何在空气里印钱， 所以我们买入是看中的是它的 underlying residual value, 我们是需要如何把钱给印出来。公寓楼赚钱的方法万万千， 其中最基本的就是涨房租推高入住率， 翻修和扩大更是。

我们做生意的， 是要发现各种的投资洼地， CAP是市场决定的， 但是买入一个物业， 不是单独看CAP， CAP in most cases, actually can be misleading.

市场永远是动态的, 昨天的CAP， 和今天的CAP， 或者以后的CAP， 有关联但是没有必然的关联， 以为你买入的时候， 是别人的operations, 而今天的CAP， 是自己的operations, 而房租， 基本上是永远向上。

 

 

 

所有跟帖： 

• 虽然不是做房地产的但是非常同意这句话，“我们做生意的， 是要发现各种的投资洼地” -zacao- ♀ (324 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:15:54

• 说的太对。 -smlandlord- ♂ (400 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:25:16

• 说明你这个区房子空置率少，你们有一定的规模，才能有房租决定权。 -zacao- ♀ (184 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:32:31

• 你怎么把房租升那么高啊，原来的主人就这么傻么。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:17:24

• Average rent 是不是空置率低 plus 租金提高60%+ -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:22:36

• 原来的主人就是那个洼地 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:29:44

• 市场是流动的，所以有proforma cap之说。当即市场的cap也是有调整， -OrangeBread- ♀ (164 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:24:16

• 为什么把问题弄得这么复杂？说了半天cap rate之类的，不就是简单的一句话：房租涨了，入住率高了，所以公寓楼涨价了 -ZeroSumGame- ♂ (35 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:24:35

• 对啊， 我下面就是这样说的， 商业地产的价值， 和房租收益相关。 -smlandlord- ♂ (2032 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:30:47

• 发现价值洼地需要经验和能力 -sneezy888- ♂ (208 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:26:18

• 老大言之有理，实际上在这方面我只是个大忽悠，是没有发言权的 -jenning- ♂ (653 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:30:43

• 你和圭妈谈宏观，JY 在说他那个楼，那个特例。他本人就是个特例。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:35:47

• 你这句话总结的到位 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:38:20

• 过去3年， 房租普遍涨有40-50%。 -smlandlord- ♂ (353 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:37:02

• 在一个地方深耕久了，有自己的口碑和品牌，规模，现金来得就快了。 -zacao- ♀ (33 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:41:13

• 地区性很强，竞争不大，可以monopoly玩。 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:41:49

• 还在讨论这个话题了？ -喜喜哈哈- ♀ (635 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:33:39

• 你是干实事的. 我相信你 -喜喜哈哈- ♀ (59 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:38:40

• 美女说的对， 还是撸卡好。 -smlandlord- ♂ (63 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:40:19

• 房东是需要operation挣钱的。去年买的一个package 租金9750，还有三个空置。一年的时间，我的租金已经提高到18K -不声不响- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:45:00

• 先赞一下。我们说的不矛盾。 -圭妈- ♀ (523 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:51:00

• 明白了你的意思！你说的完全对，如果不加息大地主可以分子分母都赚更多 -ZeroSumGame- ♂ (128 bytes) () 11/18/2023 postreply 14:54:09

• 您说到点子上。通胀导致房租大涨，也导致加息。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 15:06:00

• 量化了就容易disagree to agree。JY是在逆市操作实现盈利，不声不响也是。艺高人胆大。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 15:11:03

• 说得好，房东要赚分子的钱，也要赚到分母的钱 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:17:00

• 你的意思不是说现在高利息的情况下，如果出现好Deal, value add 后，等降息了，就赚了分子和分母的钱？ -不声不响- ♂ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 17:49:43

• 我觉得是这个意思，所以我觉得现在的好deal要把握住 -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 19:37:34

• 这里的论坛真的是可以学到非常多，感谢大家的分享讨论，非常有见地。 -dyagonw- ♀ (0 bytes) () 11/18/2023 postreply 16:37:37

• 赞，这是很宝贵的实战经验 -挨踢- ♂ (0 bytes) () 11/19/2023 postreply 17:43:36