一句话把你打死：自住房不能1031 exchange。

1. 如果这个房子是出租房，要求是你不拿出来现金，也不降低贷款额度。

所以换房子以后，卖房子出来的现金必须全部投到新房子里面（有1031 中介保管），而且必须贷款30万以上。

你现在卖房子是180万，还掉贷款省150万；不能拿现金出来，不能减低贷款额度，所以新房子（单数或者复数）必须价值180万以上，包括30万贷款。

2. 如果这个房子是出租房，下一个1031 exchange的房子，

租三年，自住两年，两百万卖掉，

那么1百万盈利里面，3/5 （五年内出租三年）60万必须付增值税，2/5（五年内自住两年）也就是40万可以享受自住房免税额。

租一年，自住四年，两百万卖掉

一百万年盈利里面，1/5 10万必须付增值税，4/5 自住期间的盈利比例（80万），50万免税额，剩下30万也要付增值税。

所有跟帖： 

• 柠檬够狠！ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 11/08/2023 postreply 11:53:05

• 非常清晰！太谢谢啦！ -快乐的长耳朵- ♂ (333 bytes) () 11/08/2023 postreply 12:23:07

• 不知道你在说什么，有时候自己说不清楚就说明没有想清楚。 -柠檬椰子汁- ♂ (93 bytes) () 11/08/2023 postreply 12:28:05

• 你已经猜到了我的问题并完美回答了。：） -快乐的长耳朵- ♂ (125 bytes) () 11/08/2023 postreply 16:21:30