一句话把你打死：自住房不能1031 exchange。

1. 如果这个房子是出租房，要求是你不拿出来现金，也不降低贷款额度。

所以换房子以后，卖房子出来的现金必须全部投到新房子里面（有1031 中介保管），而且必须贷款30万以上。

你现在卖房子是180万，还掉贷款省150万；不能拿现金出来，不能减低贷款额度，所以新房子（单数或者复数）必须价值180万以上，包括30万贷款。

2. 如果这个房子是出租房，下一个1031 exchange的房子，

租三年，自住两年，两百万卖掉，

那么1百万盈利里面，3/5 （五年内出租三年）60万必须付增值税，2/5（五年内自住两年）也就是40万可以享受自住房免税额。

租一年，自住四年，两百万卖掉

一百万年盈利里面，1/5 10万必须付增值税，4/5 自住期间的盈利比例（80万），50万免税额，剩下30万也要付增值税。