卖投资房，用1031Exchange 先出租再自住

最近听一个朋友说起他要用原来的3个投资房买一个自住房的规划， 第一次听说这样的操作， 麻烦投坦的前辈们看看，这个思路是合理的吗还是有什么问题？ 谢谢！

 

他目前有3个出租房 （2个four plex, 1 个single house） 大概持有20几年了。都在不好的区。所以单价不太贵。他想把3个出租房都卖出，做1031 Exchange 买一个好区的房子，他打算买入后先做出租房一年后用来自住。 他说这样操作因为是1031 Exchange, 原来3个出租房的增值在卖的时候，是tax deferred. 不需要在卖的时候交税。 新的好区投资房， 只需要作为出租房一年就可以满足投资房的条件， 一年后他们就可以入住作为自住房。

 

 

所有跟帖： 

• 思路是对的。我能想到的问题是，换一个新房时，新房卖家在接受offer时会考虑资金来源。 -守月- ♀ (364 bytes) () 11/02/2023 postreply 19:24:02

• 理论上行得通，操作起来很困难。主要难在多换一，时间上很难协调。1031有时间要求的。除非做reverse，那样需要用 -古来万事- ♀ (263 bytes) () 11/02/2023 postreply 19:30:17

• ”有一个朋友“系列，你都享受了20年的增长，就卖便宜点买贵一点，事儿就成了 -kungfutea- ♂ (0 bytes) () 11/02/2023 postreply 21:08:47

• 其实，即使不交税，卖个房子损失也在10%左右了，若一个房增值几万可考虑不做1031。也别轻易换房，除非有明确目的。 -守月- ♀ (0 bytes) () 11/03/2023 postreply 06:38:12

• 谢谢回复！ -雨城岁月- ♀ (0 bytes) () 11/03/2023 postreply 08:32:36

• 如果不1031，把20年的depreciation都要加回来算Gain的话，估计税也少不了。 -horiba22- ♂ (0 bytes) () 11/03/2023 postreply 10:55:40

• 不可行，这个操作完全违法 -3bunnies- ♀ (0 bytes) () 11/03/2023 postreply 19:11:48

• 1031的要求是卖出的房，和之后买进（交换得来的） 房，必须都是出租房 -3bunnies- ♀ (392 bytes) () 11/03/2023 postreply 19:16:33

• 此外，即便卖出去的是出租房，持有时间太短也不行 -3bunnies- ♀ (221 bytes) () 11/03/2023 postreply 23:16:58

• 得出租两年 -雪狗2014- ♀ (0 bytes) () 11/04/2023 postreply 08:28:30

• 如果收入低到一定程度，就不交税了 -雪狗2014- ♀ (0 bytes) () 11/04/2023 postreply 08:30:08