新买来的房子,在出租以前的任何修理以及空置的利息,都是acquisition cost。这些花销是为了把房子做到能够出租的水平,所以是成本,而不是日常维持费用。
关键概念是placed in service date,一般是出租房打广告秀房的日子。在那个日子以前的所有花费,都是成本,都要折旧,最后算进cost basis等到卖房子可以减增值。这些费用不算expense。
房子出租以后,日常维持费用可以作为expense,翻新的费用是capital expenditure,虽然理论上需要amort,但是有de minimus safe harbor 和small taxpayer safe harbor,可以把capital expenditure作为expesne当年抵消掉。