新买来的房子出租以前的所有费用（包括修理，翻新，利息费用）都是折旧成本，不是expense

新买来的房子，在出租以前的任何修理以及空置的利息，都是acquisition cost。这些花销是为了把房子做到能够出租的水平，所以是成本，而不是日常维持费用。

关键概念是placed in service date，一般是出租房打广告秀房的日子。在那个日子以前的所有花费，都是成本，都要折旧，最后算进cost basis等到卖房子可以减增值。这些费用不算expense。

房子出租以后，日常维持费用可以作为expense，翻新的费用是capital expenditure，虽然理论上需要amort，但是有de minimus safe harbor 和small taxpayer safe harbor，可以把capital expenditure作为expesne当年抵消掉。